Quercus Investments lanza fondo de 50 millones para Madrid
Quercus Investments ha puesto en marcha su segundo vehículo de inversión retail, dotado con 50 millones de euros para capturar activos comerciales en el centro de Madrid. La operación, que ya ha cerrado su fase de captación con 20 millones de equity, marca la vuelta de la firma a un segmento donde ya demostró su capacidad con el proyecto Belén. Los detalles los adelantó Eje Prime.
50 millones de euros y una estrategia de barrios: así se construye el nuevo fondo de Quercus
El vehículo nace con una estructura de capital que combina fondos españoles e internacionales. El 70% del equity proviene de family offices nacionales. El 30% restante llega de inversores latinoamericanos, principalmente de México y Colombia.
Con esa base de 20 millones y apalancamiento, el fondo alcanza los 50 millones de capacidad de inversión. La hoja de ruta es clara: adquirir entre 15 y 20 activos comerciales, con tickets individuales de entre 1 y 3 millones de euros.
Los barrios objetivo son Salamanca, Chamberí, Retiro, Justicia y Malasaña. Quercus evitará explícitamente las zonas prime como Gran Vía o Calle Serrano, demasiado expuestas a la inflación de precios. Prefiere ubicaciones consolidadas donde la reposición de activos genere valor añadido.
Del 6,5% al 4,8%: qué enseña el proyecto Belén sobre el modelo Quercus
El antecedente inmediato es el proyecto Belén, lanzado en 2023 con dos family offices nacionales. Ese primer vehículo invirtió 15 millones en ocho activos comerciales. El ticket medio fue de unos 520.000 euros por propiedad.
La estrategia consistió en estabilizar los activos hasta alcanzar una rentabilidad neta del 6,5%. Posteriormente, los vendió a family offices a rentabilidades del 4,8%. Esa compresión de 170 puntos básicos fue el motor del IRR neto del 30%.
El nuevo fondo replica la fórmula pero con mayor tamaño. La pregunta es si el entorno de 2026 permite repetir esa compresión de yield en un mercado con tipos de interés más estables pero con más competencia por activos de calidad en Madrid.
LTV del 60% y horizonte de cinco años: los límites del vehículo
Quercus impone una disciplina financiera estricta. El loan-to-value por activo no superará el 60%. El horizonte total del fondo es de cinco años: tres de inversión y dos de desinversión.
Fernando Garnica, socio y CEO de Quercus Investment, ha defendido que los activos comerciales en zonas consolidadas permiten un análisis más profesional y predecible que el residencial actual. Según su diagnóstico, el segmento retail ofrece mejor visibilidad sobre precios de salida y menor exposición a las fluctuaciones de tipos de interés.
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El residencial madrileño ha sufrido volatilidad por la subida de tipos y la presión regulatoria. El retail de barrio, con inquilinos de proximidad y contratos más cortos, permite ajustes de renta más ágiles y una gestión activa del activo.
Family offices mexicanos y colombianos: por qué Madrid atrae capital latinoamericano
La presencia del 30% de capital latinoamericano no es anecdótica. Family offices de México y Colombia han intensificado su apuesta por activos españoles en los últimos años. Madrid se percibe como puerta de entrada a Europa con riesgo regulatorio inferior al de otras capitales.
El retail de barrio, además, ofrece un perfil de renta que estos inversores entienden. En sus mercados de origen, el comercio de proximidad ha mostrado mayor resiliencia que otros formatos. La operativa de Quercus, con tickets contenidos y gestión activa, encaja con su apetito por retornos superiores al 15% en horizontes medios.
La firma no ha desvelado nombres concretos de estos inversores. La práctica habitual en este tipo de vehículos es mantener el anonimato de los family offices hasta la liquidación del fondo.
Próxima adquisición: el primer cierre de Quercus antes de fin de año
Quercus ya baraja oportunidades concretas. El primer cierre de compra está previsto para el segundo semestre de 2026. El fondo busca activos con potencial de reposición, donde una reforma o cambio de uso comercial permita elevar la renta.
El mercado de retail en el centro de Madrid muestra tensión entre la escasez de producto de calidad y la entrada de nuevos competidores. Fondos especializados como Montepino, Thor Equities o los vehículos de Merlin han reactivado su actividad en el mismo segmento. Quercus compite con la ventaja de un track record reciente y un ticket medio inferior al de los grandes players.
La pregunta para el sector es si el nuevo fondo logrará acortar el horizonte de cinco años que se ha marcado. Garnica ha expresado esa intención, pero dependerá de la velocidad de reposición de los activos y de la demanda de compra final, probablemente family offices con perfil de renta estable.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre el proyecto Belén y el nuevo fondo de Quercus?
Belén invirtió 15 millones en ocho activos con ticket medio de 520.000 euros. El nuevo fondo dispone de 50 millones, busca 15-20 activos y eleva el ticket a 1-3 millones, manteniendo la estrategia de reposición pero con mayor escala.
¿Por qué evita Quercus zonas como Gran Vía o Serrano?
El fondo busca activos donde la reposición genere valor, no donde los precios ya estén inflados por la demanda prime. Gran Vía y Serrano concentran la competencia institucional y ofrecen menor margen de upside por gestión.
¿Qué family offices latinoamericanos participan en el fondo?
Quercus no ha revelado nombres específicos. Solo ha confirmado que el 30% del equity proviene de inversores de México y Colombia, un perfil que ha crecido en operaciones de retail español desde 2024.