Ecoinmo Spaces: la empresa del centro comercial Neptuno sale a Bolsa
La propietaria del centro comercial Neptuno sale a Bolsa por 10,9 millones
Ecoinmo Spaces, la SOCIMI granadina propietaria del centro comercial Neptuno, ha presentado su documento inicial para cotizar en el mercado BME Scaleup. La operación valoriza la compañía en 10,9 millones de euros, con un precio por acción de 1,21 euros. Eje Prime ha sido el primero en desvelar los términos de esta salida a Bolsa, que sitúa a una gestora familiar en el radar de los inversores en renta variable española.
La decisión de Ecoinmo Spaces ilustra una tendencia observable en el real estate español desde 2024: las SOCIMIs de tamaño medio, históricamente dependientes del crédito bancario, exploran la financiación en mercados organizados para desbloquear liquidez y escalar sus carteras. El BME Scaleup, segmento diseñado para empresas en crecimiento con requisitos menos exigentes que el Continuo, se ha convertido en vía natural para este perfil.
8 activos, 65% de ocupación y un yield del 5,5% al 8%
La cartera de Ecoinmo Spaces alcanza los 8,44 millones de euros en activos bajo gestión, distribuidos en 8 inmuebles, 92 unidades y 24.359 metros cuadrados. La ocupación global se sitúa en el 65,05%, un dato que revela tanto potencial de upside como el riesgo inherente a activos comerciales en mercados secundarios.
Los números de 2025 reflejan una operativa rentable a escala reducida: 3,7 millones de euros de facturación y un resultado neto de 918.400 euros. El yield orientativo en el momento de la OPV oscila entre el 5,5% y el 8,0%, rango competitivo frente a alternativas de renta fija pero sensible a la evolución del coste de la deuda.
La estructura de pasivos incluye un préstamo de 1,9 millones con Banco Sabadell y el Banco de Crédito Social Cooperativo. La relación deuda/valor de mercado, cercana al 17%, deja margen para apalancamiento adicional si la salida a Bolsa prospera y el coste de captación mejora.
Neptuno, el activo estrella: 3,4 millones y 16.881 metros en Arabial
El centro comercial Neptuno, ubicado en la calle Arabial 45 de Granada, concentra el principal valor de la cartera. Gesvalt lo tasó en 3,4 millones de euros el 3 de marzo de 2026. El inmueble suma 32 locales, de los cuales 28 son comerciales, y una superficie bruta alquilable de 16.881 metros cuadrados.
La ubicación en Arabial, arteria comercial de entrada a Granada desde el oeste, explica la apuesta histórica de la familia Moreno Hidalgo. No obstante, el centro comercial urbano de barrio compite desde hace años con el desplazamiento de consumo hacia parques comerciales periurbanos y, más recientemente, con la consolidación del comercio electrónico en categorías de conveniencia. La valoración de Gesvalt, posterior a la recuperación post-pandemia del sector retail, será clave para calibrar el apetito del mercado.
El segundo activo destacado en Granada es el Edificio Fórum, un inmueble de oficinas con ocupación del 100% y valoración de 753.000 euros. La combinación de estabilidad (oficinas alquiladas) y upside potencial (Neptuno con vacante explotable) define la estrategia de Ecoinmo Spaces: ingresos recurrentes con apuestas de valor añadido.
Madrid entra en la cartera: una vivienda en Tetuán a 334.000 euros
La presencia en Madrid se reduce a una vivienda de 65 metros cuadrados en el distrito de Tetuán, completamente reformada en 2022 y adquirida en febrero de 2026. Gesvalt la valoró en 334.000 euros el 9 de julio de 2026, apenas diez días antes de la presentación del folleto de salida a Bolsa.
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La operación en Tetuán, lejos de los epicentros prime de Chamartín o Salamanca, sugiere una estrategia de valoración por rehabilitación en barrios en transición. El timing de la compra, inmediatamente previo al IPO, puede interpretarse como movimiento para diversificar geográficamente la cartera antes de exponerla al escrutinio de inversores.
La familia Moreno Hidalgo, al frente del 44% del capital
Ecoinmo Spaces nació en noviembre de 2006 y mantiene estructura familiar. Los Moreno Hidalgo controlan el 44% del capital, posición que les garantiza el control operativo tras la salida a Bolsa si no se produce una ampliación masiva de capital.
La gobernanza combina perfiles jurídico y tecnológico. Ángela Atienza Pérez, presidenta del Consejo, aporta once años de experiencia en el despacho Gómez Acebo Pombo. Jesús Moreno Hidalgo, consejero delegado, es además fundador y miembro del consejo de Educa Edtech, grupo de tecnología educativa que añade una capa de diversificación sectorial al currículum del directivo.
El modelo de negocio, según el propio folleto, persigue rentas de alquiler recurrentes y valor patrimonial a largo plazo. Es decir, una SOCIMI clásica sin apuesta por la promoción de nueva planta, dependiente de la capacidad de reposicionar activos existentes y de la evolución del mercado de alquiler en sus dos geografías.
El 65% de ocupación, principal interrogante para el inversor
La cotización en BME Scaleup obligará a Ecoinmo Spaces a publicar información trimestral y a sostener un diálogo con analistas e inversores que hasta ahora no ha tenido. El principal desafío será explicar el 34,95% de vacante de la cartera y el plan para reducirlo sin incurrir en capex desproporcionado.
El centro comercial Neptuno, con su masa crítica de metros cuadrados y su ubicación en zona de paso, concentrará buena parte de ese debate. ¿Es el vacante estructural (sobreoferta comercial en Granada) o cíclico (recuperable con inversión en marketing y tenant mix)? La respuesta determinará si el yield del 8% es alcanzable o si queda en techo teórico.
Para el inversor en SOCIMIs, Ecoinmo Spaces representa una apuesta de nicho: tamaño reducido, control familiar, cartera concentrada en un mercado secundario con activo emblemático. El éxito o fracaso de esta salida a Bolsa influirá en la disposición de otras gestoras similares a seguir el mismo camino en los próximos trimestres.
Preguntas frecuentes
¿Qué mercado de Bolsa es el BME Scaleup?
Es un segmento de BME (ahora SIX Group) destinado a empresas en crecimiento con requisitos de transparencia y liquidez menos exigentes que el Mercado Continuo. Permite salidas a Bolsa con menor capitalización mínima y sin obligación de cotizar en índices principales.
¿Cuál es la ocupación del centro comercial Neptuno específicamente?
El folleto no desglosa la ocupación por activo, solo la media de cartera (65,05%). El Edificio Fórum, también en Granada, sí declara ocupación del 100%. La vacante del Neptuno es inferible como superior a la media.
¿Qué diferencia a una SOCIMI de una promotora inmobiliaria tradicional?
La SOCIMI debe destinar al menos el 80% de sus activos a inmuebles arrendados, distribuir como dividendos el 50% de los beneficios, y cotizar en mercado regulado. No puede promover obra nueva como actividad principal, a diferencia de una promotora convencional.