Viviendas en España: la producción cae un 10% en mayo

La producción de viviendas se frena un 10% en mayo y agrava la escasez de oferta en España. El INE confirma cinco meses consecutivos de caída en el sector construcción. El déficit de viviendas ya ronda entre 750.000 y casi un millón de unidades, según las últimas estimaciones del Banco de España y CaixaBank. Eje Prime

10% de caída y un 44,8% de desplome en edificación: los números del INE

Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) dibujan un panorama crítico. La producción del sector construcción acumula cinco meses en retroceso. La caída interanual del 10% en mayo es solo la punta del iceberg.

El dato más alarmante es el desplome del 44,8% en la construcción de edificios. Esta caída casi a la mitad explica por qué el mercado no logra cerrar la brecha entre lo que se necesita y lo que se construye. España demanda aproximadamente 200.000 viviendas nuevas al año. El año pasado se completaron poco más de 90.000 unidades, menos de la mitad del objetivo.

El Banco de España cuantifica el déficit acumulado en 750.000 viviendas. CaixaBank eleva esa cifra: considera que el déficit puede acercarse al millón de hogares, impulsado por el crecimiento demográfico y la formación de nuevos hogares. La distancia entre ambas estimaciones no es menor: refleja la incertidumbre sobre la velocidad real de la demanda latente.

Cinco causas estructurales que explican el estancamiento

El "Informe Anual 2025" del Banco de España desgrana cinco factores que bloquean la recuperación productiva. Ninguno es coyuntural: todos son estructurales y se han ido sedimentando durante años.

• Rentabilidad baja: El ROE del sector residencial subió al 8,7% en 2024, pero sigue seis puntos por debajo de la media de 2004-2007 y por debajo de otros sectores productivos.
• Atomización empresarial: El tejido productivo está fragmentado en microempresas sin capacidad de escala ni inversión en tecnología.
• Presión de costes laborales y materiales: Falta mano de obra cualificada; los salarios y los precios de materiales suben sin que la productividad acompañe.
• Caída de productividad: La producción por hora trabajada se ha reducido un 13% entre 2013 y 2025, un dato que contradice la digitalización de otros sectores.
• Escasez de suelo finalista: La falta de parcelas listas para edificar y los plazos burocráticos que superan la década frenan cualquier planificación a medio plazo.

Estos cinco factores conforman lo que el propio informe del supervisor califica como una "tormenta perfecta". El sector no puede expandirse porque no es rentable, no es productivo, no tiene suelo y no encuentra mano de obra. La consecuencia directa es que los precios de la vivienda siguen presionados al alza pese a la aparente desaceleración de la demanda.

Implicaciones para fondos, promotoras y operadores: por qué importa ahora

Para un inversor institucional o un family office, esta combinación de datos altera el mapa de riesgos. La escasez de oferta nueva protege el valor de las carteras existentes, pero dificulta la entrada en nuevos proyectos con márgenes atractivos. Las promotoras que dependen de suelo bancario o de operaciones de suelo finalista tienen una ventaja estructural creciente.

Las socimis residenciales enfrentan una paradoja: la presión de precios al alza beneficia sus activos en cartera, pero la imposibilidad de desarrollar nuevo stock limita la rotación y el crecimiento orgánico. Los fondos de value-add o development se encuentran con que el suelo finalista se ha convertido en el cuello de botella más caro del mercado.

La juventud española es el actor más perjudicado. La imposibilidad de acceder a vivienda en alquiler o en propiedad, por precios desbocados, trasladará presión política hacia medidas de intervención que pueden afectar la rentabilidad de los inversores institucionales. El déficit no es solo un problema de stock: es un riesgo regulatorio creciente.

El próximo hito: el Informe Anual del Banco de España y la política de suelo

El "Informe Anual 2025" del Banco de España ya está sobre la mesa, pero su eco político llegará en el otoño. El Gobierno se enfrenta a la presión de acelerar la clasificación de suelo finalista y a reducir los plazos administrativos. La reforma de la Ley de Contratos del Sector Público y la tramitación de la Ley de Vivienda marcarán el calendario legislativo hasta finales de año.

El dato a vigilar es el de permisos de obra mayor y visados, que el INE publica con dos meses de retraso. Si la tendencia de mayo se confirma en junio y julio, el sector entrará en recesión técnica de producción. Eso forzará ajustes en las previsiones de crecimiento del PIB para 2026 y presionará al Banco de España a revisar sus estimaciones de déficit habitacional.

¿Qué hacen los grandes fondos mientras tanto? Blackstone, Azora y los operadores de build-to-rent siguen acumulando suelo urbano en Madrid y Barcelona, pero a precios que ya descartan rentabilidades de desarrollo tradicional. La apuesta es por el alquiler a largo plazo como único formato que amortiza el coste del suelo. El resto del mercado, el de la vivienda en propiedad para clase media, queda cada vez más desatendido.