Real Estate: alcanza 566 millones de euros en crowdfunding 2025

El crowdfunding inmobiliario ha roto su techo histórico en España. La modalidad alcanzó los 566,2 millones de euros captados en 2025, según datos de Universo Crowdfunding, lo que representa el 74,3% de toda la actividad de crowdfunding en el país. Este dato sitúa al real estate como motor absoluto de una industria que, en plena normalización de los tipos de interés, busca rendimientos alternativos al depósito bancario. La noticia completa en El Confidencial.

566 millones y el 74% del pastel: por qué el ladrillo se ha comido el crowdfunding

La cifra de 2025 marca un punto de inflexión. El crowdfunding inmobiliario no solo lidera; arrasa dentro de un ecosistema donde otras vertientes, pymes o startups tecnológicas, quedan rezagadas. El motivo es estructural: el pequeño ahorrador español, con tipos de interés reales en terreno negativo durante años, ha encontrado en estas plataformas una puerta de acceso a rentabilidades del 15% anualizado con tickets desde 3.000 euros.

El modelo ha madurado desde sus orígenes regulatorios. La CNMV supervisa ahora plataformas con requisitos de capital y transparencia que, en 2021, aún eran incipientes. Esa maduración coincide con la escasez de vivienda nueva en los mercados tensionados, especialmente en el área metropolitana de Barcelona y Madrid. El inversor minorista entra así en operaciones que, hace una década, estaban reservadas a fondos o family offices con capacidad de escriturar enteras.

Fellow Funders, Orbyn y Shevat: quién hace qué en Sant Joan Despí

La operación que ilustra esta tendencia es el proyecto Sant Joan Despí Fase II × Orbyn/Shevat, lanzado por Fellow Funders, plataforma activa en España desde 2021. El desarrollo se sitúa en la primera corona metropolitana de Barcelona, a siete minutos del centro, y comprende 23 viviendas y plazas de aparcamiento. La localización aprovecha el déficit estructural de obra nueva en Sant Joan Despí y municipios limítrofes.

Los números de la operación son estos:

• Inversión total: 5,4 millones de euros.
• Ticket medio del inversor: superior a 30.000 euros.
• TIR estimada anualizada: 15,02%.
• ROE estimada: 34,29% en dos años.
• Margen bruto estimado: aproximadamente 33%.
• Horizonte temporal: unos 24 meses desde la entrada de capital hasta la liquidación.

La estructura de co-inversión reparte riesgo entre plataforma, inversor y promotor. Shevat, la desarrolladora, aporta el 20% del capital total con fondos propios. Especializada en promociones residenciales de gama media-alta, Shevat acumula más de 75 proyectos ejecutados en el área metropolitana de Barcelona, incluida la Fase I de esta misma operación. Ese track record reduce la asimetría informativa que suele preocupar al inversor remoto.

La supervisión técnica y financiera corre a cargo de Orbyn Real Estate, el ecosistema al que pertenece Fellow Funders. Orbyn gestiona el due diligence técnico, la supervisión de cuentas y la información periódica a los inversores. La plataforma, autorizada por la CNMV, está dirigida por José Manuel Rasines Sisniega y Luis Palacios Romero, ambos con trayectoria en promoción residencial y gestión de activos.

Promotores con piel en el juego: por qué el 20% de Shevat cambia la ecuación

El aporte del 20% por parte del promotor no es cosmético. En el crowdfunding inmobiliario español, la tensión clásica es la alineación de incentivos: el inversor remoto teme que el desarrollador asuma riesgos excesivos o dilate plazos si no participa en el downside. La fórmula de Shevat, con capital propio en primera línea de pérdidas, responde a esa pregunta antes de que se formule.

Este modelo de skin in the game se ha extendido entre las plataformas reguladas tras episodios de 2018-2019 donde promotores sin aporte propio incumplieron plazos o revisaron rentabilidades a la baja. La CNMV, en sus informes de supervisión, ha insistido en la necesidad de que las ofertas detallen la participación del originador. Fellow Funders cumple con ese estándar y lo convierte en argumento comercial.

El ticket medio de más de 30.000 euros, por encima del mínimo de 3.000 euros, sugiere que el perfil de inversor en esta operación es más sofisticado que el ahorrador casual. Se acerca más al retail acomodado o al pequeño profesional que diversifica patrimonio, que al primerizo que prueba con el mínimo permitido.

Barcelona, escasez de obra nueva y el apetito por la primera corona

Sant Joan Despí encarna una dinámica que se repite en las grandes áreas metropolitanas españolas: el centro de Barcelona, con suelo agotado y precios de venta por encima de 6.000 euros/m² en zonas prime, expulsa la demanda residencial hacia municipios de primera corona con buena conectividad por metro o cercanías. La escasez de parcelas urbanizables en estos municipios, sumada a la complejidad de los planes de desarrollo, limita la oferta nueva y sostiene precios.

Para el inversor en crowdfunding, esto tiene dos lecturas. La positiva: el producto terminado enfrenta demanda real con escasa competencia de obra nueva. La cautelosa: los plazos de 24 meses pueden extenderse si surgen demoras en licencias o costes de construcción, un riesgo que el margen bruto del 33% amortigua pero no elimina.

Julio de 2026: ¿cuántas plataformas resistirán la presión regulatoria?

La CNMV ha intensificado en los últimos meses la inspección de plataformas con operaciones activas en desarrollo residencial. El foco está en la información precontractual, la valoración de activos y la liquidez de los vehículos de inversión. Fellow Funders, con su estructura Orbyn y su autorización previa, navega en aguas más tranquilas que operadores menores que crecieron en la exuberancia de 2021-2023.

El proyecto Sant Joan Despí Fase II debería liquidarse, según calendario, en el segundo semestre de 2027. Hasta entonces, la clave será la velocidad de comercialización de las 23 viviendas. Shevat ya demostró capacidad en la Fase I, pero el contexto de tipos de interés, hoy en el entorno del 3% en el euríbor a un año, es distinto al de 2022 o 2023. La financiación hipotecaria de los compradores finales será más cara, lo que puede condicionar la velocidad de venta.

¿Habrá superado el crowdfunding inmobiliario los 600 millones anuales cuando se cierre 2026? El dato de los seis primeros meses, que se conocerá en agosto, dará la pista. La apuesta del sector es que sí, pero dependerá de que operaciones como la de Fellow Funders cumplan plazos y rentabilidades sin sobresaltos.