Neinor: invertirá 350 millones de euros en suelo residencial
La nueva Neinor prepara inversiones por valor de 350 millones de euros en suelo residencial mientras ejecuta la liquidación de su división de alquiler, una reorientación estratégica que marca el punto final a doce años de construcción de plataforma. La compañía, controlada por los fondos Orion y Stoneshield liderados por Juan Pepa, ha presentado sus resultados semestrales ante la CNMV con cifras que reflejan tanto la solidez de su negocio de desarrollo como los costes de un giro operativo de envergadura. El movimiento sitúa a la promotora en una posición singular en el mercado español: la mayor plataforma residencial del país reduce su complejidad corporativa justo cuando acelera su apetito inversor.
350 millones en suelo y tres líneas de negocio tras la integración de Aedas
La estructura operativa de Neinor ha quedado definida tras la absorción de Aedas, completada en los últimos meses. El grupo gestiona actualmente 78 sociedades de desarrollo, 8 de alquiler, 3 constructoras y 2 sociedades holding, una configuración que resume la acumulación de activos desde sus orígenes como vehículo para la gestión de inmuebles adquiridos por Kutxabank tras el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008.
Los ingresos del primer semestre de 2026 alcanzaron los 676,6 millones de euros, según el informe remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. De esa cifra, 653,8 millones provienen de la actividad de desarrollo y venta de viviendas, la línea que constituye el núcleo del grupo. El crecimiento del negocio se sustenta en una cartera de compra de suelo que supera los 350 millones de euros, una cantidad que sitúa la inversión futura en terrenos en niveles comparables a los despliegues de las grandes promotoras cotizadas españolas.
La división de Asset Management, lanzada en marzo de 2023 para monetizar el exceso de capacidad operativa y mejorar la rentabilidad del capital, ha experimentado una aceleración notable. Tras la incorporación de Aedas, esta área que actúa como co-inversora y percibe comisiones de gestión ha generado más de 18 millones de euros en el semestre, frente a los 3,5 millones del mismo periodo del ejercicio anterior. El salto cuantifica el éxito de un modelo que Neinor había ensayado de forma incipiente y que ahora emerge como segunda pata del negocio.
El alquiler se liquida: fin del 'build to rent' de 5.000 viviendas
La decisión más contundente del semestre es la abandono definitivo del negocio de alquiler. Neinor Rental, lanzado en 2020 bajo la presidencia de Juan Velayos con el objetivo de construir 5.000 viviendas en régimen de alquiler en cinco años, se disuelve como apuesta estratégica. La operación había incluido la adquisición del 75% de Renta Garantizada, una compañía especializada en rentas garantizadas que en su momento parecía encajar con el modelo de ingresos recurrentes que el mercado valoraba en las socimis y plataformas residenciales.
La reversión de esa apuesta tiene lecturas múltiples para el inversor. Por un lado, reconoce que el modelo build to rent español, aunque teóricamente atractivo por la escasez de oferta institucional de alquiler, ha enfrentado rentabilidades de desarrollo inferiores a las de la venta directa en un mercado de precios al alza. Por otro, libera capital y capacidad gerencial para concentrarse en el desarrollo de suelo, donde Neinor mantiene ventajas comparativas por su escala y su acceso a financiación vinculada a fondos internacionales.
La liquidación de la división de alquiler no es inmediata en sus efectos contables. Las 8 sociedades de alquiler que permanecen en la estructura corporativa deberán ser absorbidas, vendidas o extinguidas, un proceso que condicionará los resultados de los próximos trimestres. La experiencia de otros grupos promotores que han intentado transitar hacia modelos de ingresos recurrentes, como la propia Aedas en su etapa previa a la integración, sugiere que la operativa de alquiler requiere músculo financiero y escala que Neinor prefiere no comprometer en esta fase.
El pipeline de suelo compite con las grandes cotizadas del sector
La inversión prevista de más de 350 millones de euros en adquisición de suelo sitúa a Neinor en una posición de desafío directo a las promotoras cotizadas tradicionales. La cifra representa aproximadamente la mitad de los ingreses semestrales por desarrollo, un ratio que indica agresividad en el repliegue de activos para futuros proyectos frente a la cautela que ha caracterizado al sector desde el endurecimiento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo.
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La comparativa con el mercado revela la singularidad de la estrategia. Mientras las grandes socimis y promotoras españolas han moderado sus compras de suelo desde 2023 ante la incertidumbre sobre la demanda y el coste de la financiación, Neinor, al amparo de su estructura de capital privado y sin la presión de la cotización diaria, mantiene capacidad de despliegue. La pregunta que plantea este comportamiento es si los fondos Orion y Stoneshield anticipan una ventana de oportunidad en la compra de activos que el mercado cotizado no puede o no quiere ejecutar.
El modelo de Asset Management, por su parte, ofrece una vía de monetización complementaria que las promotoras puras no poseen. Al actuar como co-inversor con terceros y percibir comisiones de gestión, Neinor transforma su conocimiento de mercado en ingresos recurrentes sin asumir la titularidad completa del riesgo de desarrollo. La multiplicación por cinco de los ingresos de esta división en un año, de 3,5 a más de 18 millones, sugiere que el modelo ha encontrado demanda entre inversores institucionales que buscan exposición al residencial español sin gestionar directamente la complejidad de la promoción.
CNMV, próximos pasos y la estructura de 78 sociedades
La presentación del informe semestral ante la CNMV establece un marco de transparencia que Neinor, como plataforma de capital privado con aspiraciones de consolidación sectorial, ha ido reforzando. La regulación de valores exige a las entidades que emitan valores o preparen operaciones de acceso a mercado ciertos estándares de información que Neinor cumple progresivamente.
La pregunta inmediata para el sector es qué destino tendrán las 8 sociedades de alquiler que permanecen en la estructura. La venta a fondos especializados en renta residencial, la conversión a venta de las viviendas en fase de desarrollo o la liquidación ordenada son las opciones sobre la mesa. Cualquiera de ellas implicará negociaciones que podrían extenderse más allá del ejercicio 2026.
La nueva Neinor prepara inversiones por valor de 350 millones con una estructura simplificada y un accionariado estable. El éxito de esa apuesta dependerá de la capacidad del grupo para ejecutar sobre el suelo adquirido a precios que mantengan la rentabilidad en un mercado donde los costes de construcción y la financiación siguen presionando los márgenes. ¿Mantendrá este ritmo de compra si los tipos de interés se estabilizan en niveles superiores al 3%?
Preguntas frecuentes
¿Quién controla Neinor Homes actualmente?
Los fondos de inversión Orion y Stoneshield, liderados por el inversor Juan Pepa, son los accionistas de referencia de la plataforma residencial.
¿Qué empresas integra la estructura de Neinor tras las adquisiciones?
Además de Aedas, recientemente integrada, el grupo acumula las antiguas Renta Garantizada, Quabit y Habitat, además de su estructura original nacida de Kutxabank.
¿Por qué cierra Neinor Rental si el alquiler es tendencia en España?
Aunque la demanda de alquiler institucional crece, Neinor prioriza la rentabilidad del desarrollo directo y la liquidez sobre un modelo que requiere capital a largo plazo y escala que el grupo prefiere no asumir en esta etapa.
Información publicada originalmente por Ejeprime.