Logística en España: contratación crece 80% en el primer semestre
La contratación logística en España supera el millón de metros cuadrados en el primer semestre de 2026, un repunte del 80% respecto al mismo periodo del año anterior que confirma la resiliencia del sector frente a la incertidumbre geopolítica global. El dato, recogido en el último informe de Cushman & Wakefield, sitúa al mercado español como uno de los más dinámicos del entorno europeo.
Madrid y Barcelona concentran la práctica totalidad de la actividad, aunque con dinámicas diferenciadas. La capital lidera en volumen absoluto, mientras que la ciudad condensal muestra una intensidad de crecimiento particularmente agresiva.
Madrid supera los 600.000 m² con el segundo trimestre más intenso de su historia reciente
El mercado logístico madrileño cerró los primeros seis meses del año con más de 600.000 metros cuadrados contratados. Solo el segundo trimestre creció un 123% interanual, una aceleración que ya se había anticipado en el primer trimestre, cuando la contratación también superó los 300.000 metros cuadrados.
La escasez de producto de calidad empieza a notarse. La disponibilidad de espacio ha caído por debajo del 9%, un nivel que presiona al alza las rentas prime. Los inversores y operadores logísticos priorizan activos de clase A: el 62% de las operaciones por encima de 5.000 metros cuadrados se han cerrado en este segmento, lo que refleja una demanda cada vez más exigente con la eficiencia energética y la certificación sostenible.
La renta prime de Madrid ha subido un 7% respecto a 2025 y se sitúa en 7,25 euros por metro cuadrado al mes. Este repunte, moderado en comparación con otros mercados europeos, deja margen para nuevas aproximaciones, aunque el coste de financiación y la escasez de suelo urbanizable qualified siguen siendo los principales cuellos de botella para nuevos desarrollos.
Barcelona crece un 90% y apunta a superar los 600.000 m² en todo 2026
El área metropolitana de Barcelona registró una absorción superior a los 480.000 metros cuadrados en el primer semestre, un incremento del 90% respecto al mismo periodo de 2025. En el segundo trimestre aislado, la contratación alcanzó los 245.000 metros cuadrados, un 80% más que en el segundo trimestre del año pasado.
Cushman & Wakefield proyecta que Barcelona pueda cerrar 2026 con más de 600.000 metros cuadrados, una cifra que duplicaría prácticamente el volumen anual de años recientes. El corredor de la AP-7 concentra el 60% de las operaciones del año, mientras que los anillos logísticos segundo y tercero acaparan el 80% de la contratación por la saturación y el encarecimiento de las ubicaciones más céntricas.
El mercado barcelonés muestra una tensión de ofida aún más aguda que Madrid: la disponibilidad ha caído por debajo del 3,5%uno de los niveles más bajos registrados en mercados logísticos europeos de primer nivel. La renta prime se ha ajustado un 5% al alza hasta los 9,15 euros por metro cuadrado al mescon una diferencia de casi dos euros respecto a Madrid que refleja la mayor escasez de suelo en el entorno metropolitano barcelonés.
El tamaño medio de las operaciones también ha crecido. Se han firmado más de 40 contratos con superficies superiores a los 11.000 metros cuadrados de media, prácticamente igualando el volumen total de 45 contratos cerrados en todo el ejercicio 2025. Esta concentración en operaciones de gran formato apunta a una consolidación del mercado en manos de operadores con capacidad de escala.
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Operadores, fondos y promotoras detrás de la mesa
El repunte de la contratación logística no responde a un único actor, sino a una confluencia de demandas diferenciadas. Los operadores de última milla y distribución de gran consumo lideran la búsqueda de plataformas en el segundo y tercer anillo, donde los costes de último tramo se optimizan sin renunciar a la proximidad al centro urbano.
Por su parte, los fondos de capital riesgo y las socimis con exposición logística mantienen una actitud de compra activa, aunque con una selección de activos cada vez más exigente. La preferencia por la clase A no es estética: responde a los requisitos de los inquilinos corporativos, que vinculan los contratos de arrendamiento a métricas de eficiencia energética y descarbonización de la cadena de suministro.
La ausencia de impacto significativo del conflicto en Oriente Próximo sobre las operaciones españolas es un dato relevante. El informe de Cushman & Wakefield señala explícitamente que las rutas comerciales y los plazos de entrega no se han visto alterados de forma sustancial, lo que sitúa a la Península como un mercado de refugio relativo dentro del mapa europeo.
Calendario: la segunda mitad del año y el desafío de la nueva ofida
La pregunta que enfrentan inversores y promotoras es si la segunda mitad de 2026 podrá mantener el ritmo. La escasez de suelo cualificado en ambas áreas metropolitanas y los plazos de autorización urbanística, que en Madrid y Barcelona rondan los 18-24 meses para proyectos logísticos de gran formato, significan que la ofida que llegue al mercado en 2027-2028 ya está en fase de desarrollo o permisos.
La tendencia hacia plataformas logísticas sostenibles y de alta eficiencia, ya identificada en el informe, no es retórica corporativa. Los contratos de arrendamiento en activos de nueva generación incorporan cláusulas de rendimiento energético que condicionan la renovación y las revisiones de renta. Para promotoras como Merlin PropertiesColonial o los vehículos logísticos de Blackstone y CBRE Investment Managementesto implica una reconversión de criterios de diseño que eleva el coste de reposición del parque obsoleto.
El mercado español de logística se juega en los próximos trimestres su capacidad para pasar de un ciclo de recuperación post-pandémica a una fase de maduración con reglas más exigentes. La contratación logística ha superado el millón de metros cuadrados en seis meses. Que lo repita en los siguientes dependerá de si la ofida de calidad llega a tiempo.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre renta prime y renta media en logística?
La renta prime se refiere al precio máximo que alcanza un activo de la mejor calidad en la ubicación más deseada de un mercado. La renta media pondera todas las operaciones, incluidas plataformas de segunda generación o en ubicaciones secundarias. En Madrid, la prime está en 7,25 €/m²/mes; en Barcelona, en 9,15 €/m²/mes.
¿Qué significa que un activo logístico sea de clase A?
Los activos de clase A cumplen estándares estrictos de eficiencia energética, altura libre, anchura de módulos, certificación sostenible y conectividad digital. En España, el 62% de las operaciones de más de 5.000 m² en Madrid ya exigen este perfil, lo que penaliza en precio al parque antiguo.
¿Cuánto tiempo tarda en desarrollarse una plataforma logística desde la compra del suelo?
En Madrid y Barcelona, el ciclo completo de urbanización y construcción de una plataforma logística de gran formato oscila entre 18 y 24 meses. Este plazo explica por qué la ofida que llegará en 2027-2028 ya debe estar en fase de permisos en el segundo semestre de 2026.
Información publicada originalmente por BrainsRE.