Torre Rioja: así afectó la deuda al cierre del ejercicio 2025

Torre Rioja reduce su beneficio a mínimos pese al récord en rentas: el coste de endeudarse en el ladrillo español

Torre Rioja ha cerrado su ejercicio 2024-2025 con un beneficio neto de apenas 252.508 euros, una cifra que contrasta de forma llamativa con los 39,64 millones de euros facturados por alquileres. La socimi familiar, controlada en exclusiva por Ángel Soria Vaquerizo desde 2022, ha visto cómo los costes financieros se comían casi por completo una renta operativa que, en el segmento de oficinas, alcanzó incluso máximos históricos. Eje Prime ha tenido acceso a las cuentas anuales de la compañía.

La totalidad de ese beneficio, íntegro, se ha destinado a dividendos. Soria Vaquerizo cobra así el único fruto contable de una socimi que gestiona un patrimonio inmobiliario valorado en 393,55 millones de euros más 18,34 millones en inventarios, pero cuya estructura de capital está presionada por el coste del dinero.

34,22 millones en oficinas: el negocio crece, la cuenta de resultados no

El desglose de ingresos revela una dualidad de mercado. Las oficinas aportaron 34,22 millones de euros, superando los 31,11 millones del ejercicio anterior. Es el mejor dato histórico para este segmento en Torre Rioja. Los hoteles y residencias de mayores sumaron 4,48 millones, y los aparcamientos, 930.330 euros.

Sin embargo, el total de rentas descendió desde los 45,4 millones del año previo. La caída se explica por la salida de cartera del edificio de Orense 40, demolido para una nueva promoción y reclasificado como suelo. Esta operación restó seis millones al activo operativo y transformó ingresos recurrentes en proyecto a desarrollar.

La ocupación media del portfolio se sitúa en el 81%, con una vida media de los contratos (WALE) de 6,10 años. La compañía ha logrado prorrogar varios arrendamientos hoteleros por plazos de diez años, anclando ingresos a largo plazo en un entorno de tipos elevados.

16,88 millones en gastos financieros: el verdadero lastre del ejercicio

El margen operativo se ha evaporado entre dos partidas. Por un lado, 8,4 millones en gastos de explotación. Por otro, y de forma mucho más contundente, 16,88 millones en costes financieros. Esa cifra representa el 42,5% de los ingresos totales por alquileres y explica casi en solitario la reducción del beneficio a mínimos.

El órgano de administración percibió 309.339 euros en retribuciones, una partida menor en el conjunto pero que adquiere relevancia relativa cuando el beneficio neto apenas supera los 250.000 euros.

El contexto de tipos de interés del Banco Central Europeo durante 2024 y la primera mitad de 2025 —con el euríbor a 12 meses en niveles persistentemente altos antes de las primeras rebajas— ha castigado a las socimis con deuda variable o refinanciaciones pendientes. Torre Rioja no es una excepción, aunque su estructura de capital familiar le permite decisiones que una socimi cotizada difícilmente asumiría sin tensión con los accionistas.

Valdebebas y el crédito de 12 millones: apuesta por suelo con liquidez prestada

El movimiento estratégico del ejercicio fue la compra de una parcela de más de 20.000 metros cuadrados en Solana de Valdebebas por 15,58 millones de euros. La operación, cerrada con un 60% de fondos propios, generó una tensión de liquidez que la compañía resolvió en diciembre de 2024 con una hipoteca de 12 millones sobre el edificio Dédalo 2.

Esta estructura —compra al contado parcial, refinanciación posterior con garantía de activo existente— es habitual en promotores y socimis familiares, pero encarece el coste final del suelo y amplifica la exposición al riesgo de tipos. El Dédalo 2, ubicado en el corredor de la Avenida de Bruselas, pasa a funcionar como colateral de la expansión futura en Valdebebas.

El portfolio de oficinas de Torre Rioja incluye activos en ubicaciones consolidadas como Rosario Pino 14-16, Emilio Vargas 4-6, Mesena 20-22, Valentín Beato 21 y Julián Camarillo 29-31. En hoteles, mantiene Julián Camarillo 42 y Pío XII; en residencial asistido, Albalá 3. La diversificación por tipologías no ha bastado para amortiguar el impacto de la palanca financiera.

¿Qué diferencia a Torre Rioja de una socimi cotizada?

La estructura de accionariado es el factor determinante. Soria Vaquerizo controla el 100% del capital desde 2022, lo que elimina la presión de mercado por dividendos sostenidos o crecimiento de NAV, pero también concentra el riesgo y limita las fuentes de financiación alternativas. Una socimi cotizada habría probablemente optado por una ampliación de capital para Valdebebas; Torre Rioja ha preferido apalancar un activo existente.

La comparativa con el mercado de oficinas de Madrid resulta ilustrativa. Mientras el parque prime de la capital mantiene rentas estables en torno a los 30-35 euros/m²/mes en zonas como Chamartín o el eje norte, el WALE de 6,10 años de Torre Rioja ofrece visibilidad, pero no al precio de una estructura de capital más ligera. La compañía factura más por sus oficinas que nunca, pero se queda con menos beneficio que en ejercicios anteriores.

El próximo hito: Valdebebas y la reconversión de Orense 40

Torre Rioja tiene dos frentes abiertos que definirán su ejercicio 2025-2026. El primero, la definición del proyecto sobre la parcela de Valdebebas, adquirida a precio de suelo pero con necesidad de desarrollar en un mercado de oficinas madrileño que absorbe con moderación. El segundo, la reconstrucción del edificio de Orense 40, que pasó de activo rentable a proyecto en curso y que, en algún momento, deberá recuperar su condición de generador de ingresos.

La pregunta para el inversor que observe a esta socimi desde fuera es directa: ¿puede una estructura con 16,88 millones de costes financieros sostener una estrategia de crecimiento por compra de suelo y desarrollo, o necesita una recalibración de su apalancamiento? El ejercicio que ahora comienza, con tipos en descenso pero aún lejos de los mínimos históricos, dará la primera respuesta.