Mercado inmobiliario en España: la compraventa de casas cae un 7.3%

La compraventa de viviendas cae en mayo un 7,3%: la corrección más aguda del año

El mercado residencial español ha registrado 56.462 operaciones en mayo de 2026, un descenso del 7,3% respecto al mismo mes de 2025. Este dato, publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), confirma la quinta caída consecutiva y la más pronunciada del ejercicio.

La tendencia contrasta con el récord histórico de 2025, cuando se alcanzaron 714.237 transacciones, la cifra más elevada desde la burbuja de 2007. La reversión actual responde a la confluencia de precios elevados, condiciones de financiación exigentes y escasez de vivienda nueva.

714.237 operaciones en 2025: de récord histórico a freno brusco en cinco meses

El ciclo alcista de 2025 se sustentó en los recortes de tipos del Banco Central Europeo y la demanda reprimida acumulada durante años. La corrección de 2026, sin embargo, se ha ido acelerando: enero (-5%), febrero (-0,5%), marzo (-2,2%), abril (-1,8%) y mayo (-7,3%).

La caída acumulada en el primer quinquenio del año se sitúa en el 3,4%. No obstante, mayo registró un repunte del 6% respecto a abril, lo que descarta un colapso y apunta a una normalización desde niveles máximos.

El segmento de vivienda nueva acusa mayor presión. Con 11.888 operaciones (el 21,1% del mercado), su retroceso interanual del 6% se amplía al -4,4% acumulado, frente al -3,1% de la usada. El encarecimiento de materiales y costes constructivos explica esta divergencia.

Madrid entra en caída de dos dígitos: el mapa regional dibuja quince mercados en rojo

La geografía del descenso es casi unánime. Quince comunidades autónomas registraron retrocesos en mayo, nueve de ellas con caídas superiores al 10%. Cantabria lidera el negativo (-28,6%), seguida de Murcia (-19,1%) y las Illes Balears (-16,8%).

La incorporación de Madrid al grupo de caídas de dos dígitos (-11,2%) resulta especialmente relevante por su peso como principal hub residencial del país. La Comunidad Valenciana (-10,8%), el País Vasco (-12,9%) y Galicia (-11%) completan el cuadro de mercados castigados.

Solo Extremadura (+2,6%) y Andalucía (+2,2%) escaparon al rojo. El crecimiento andaluz se explica por la demanda extranjera concentrada en Málaga, Sevilla y la Costa del Sol, un factor que amortigua la tendencia nacional en mercados turísticos consolidados.

La vivienda protegida se hunde un 8,3%: el dato que inquieta al inversor institucional

El régimen de libre disposición concentra el 93,6% del mercado con 52.831 operaciones (-7,2%). Sin embargo, la vivienda protegida, con apenas 3.631 transacciones (6,4% del total), registra el mayor descenso interanual: -8,3%.

Este dato tiene implicaciones directas para fondos y socimis con exposición al alquiler asequible. La contracción del parque protegido limita la canalización de demanda hacia segmentos regulados, intensificando la presión sobre el mercado libre y, por extensión, sobre los precios de alquiler que reportan estos vehículos.

La escasez de suelo cualificado y la ralentización de licencias municipales agravan el cuadro. Para el inversor, la pregunta inmediata es si esta corrección abre oportunidades de entrada o anticipa una recalibración más profunda de precios en el segundo semestre.

Junio y julio definirán si mayo fue suelo o simple rebote estadístico

El repunte mensual del 6% respecto a abril introduce incertidumbre sobre la trayectoria. Los datos de junio, que el INE publicará a finales de agosto, serán determinantes para discriminar entre una pausa en la corrección o un efecto estacional puntual.

El contexto de tipos del BCE, la evolución de la Euribor y el ritmo de entregas de vivienda nueva programada para el segundo semestre configurarán el escenario de cierre de año. ¿Mantendrá Andalucía su dinamismo? ¿Recuperará Madrid la senda positiva? Los próximos informes del INE darán la primera respuesta.