Logística en España: la reconversión de naves obsoletas
La falta de suelo impulsa la transformación de activos logísticos obsoletos en el mercado inmobiliario español, una tendencia que modifica el mapa de inversión en la última milla. Los operadores logísticos y los fondos especializados reconvierten naves antiguas en plataformas de distribución modernas para sortear la escasez de parcelas disponibles en corredores saturados.
De la obsolescencia a la rentabilidad: el nuevo ciclo de los activos logísticos
El mercado logístico español enfrenta desde 2023 una contradicción creciente. La demanda por espacio de última milla se dispara por el ecommerce, pero el suelo industrial disponible en Madrid, Barcelona y Valencia alcanza mínimos históricos. InmoDiario recoge cómo esta tensión obliga a los inversores a mirar de nuevo al parque existente.
Las naves construidas entre los años noventa y dos mil diez, con techos bajos, muelles insuficientes y certificaciones energéticas obsoletas, se convierten en objetivo de fondos value-add. El modelo es claro: adquirir por debajo de reposición, ejecutar capex de modernización y elevar la renta hasta niveles de activo prime.
Quién mueve ficha: fondos, promotoras y socimis en la reconversión
Merlin Properties, Colonial y las plataformas logísticas de fondos como Montepino o P3 han incorporado la rehabilitación a su estrategia de crecimiento. La operativa reduce el riesgo regulatorio del suelo nuevo, acorta los plazos de entrada en operación y permite ubicaciones consolidadas, cercanas a los nodos de consumo.
Para el inversor institucional, el spread entre el yield de entrada en un activo obsoleto y el de salida tras la reforma oscila entre 150 y 250 puntos básicos en zonas core. Ese margen justifica el perfil de riesgo, especialmente cuando el suelo greenfield en polígonos madrileños como el Corredor del Henar o barcelonés como el Vallès Oriental cotiza por encima de los 400 euros por metro cuadrado.
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Próxima subasta de suelo logístico en Madrid: 15 de septiembre de 2026
La Comunidad de Madrid sacará a concurso el 15 de septiembre de 2026 parcelas en el Corredor del Henar, con un precio de salida que anticipa el mercado en torno a los 450 euros por metro cuadrado. La subasta servirá de termómetro: si el suelo nuevo sigue inalcanzable, la reconversión de obsoletos se acelerará en el último trimestre del año.
Los family offices con posiciones logísticas en cartera deberán decidir si pivotan hacia rehabilitación o esperan corrección en precios de suelo. La pregunta que deja el mercado es directa: ¿tiene sentido seguir pagando prime por suelo cuando el parque existente ofrece rentabilidades atractivas con menor exposición a retrasos urbanísticos?
Información publicada originalmente por InmoDiario.