Vivienda en Madrid: casas nuevas son más baratas que las usadas

El precio de la vivienda de obra nueva en Madrid ha vuelto a situarse por debajo del de segunda mano en el segundo trimestre de 2026, una anomalía que rompe con la tendencia nacional y reabre el debate sobre la formación de burbujas en el mercado residencial de la capital. Según datos de Brains Real Estate, la vivienda nueva se anuncia a 6.807 €/m², mientras que la usada alcanza los 7.351 €/m², una diferencia del -7% que no se observa en ninguna otra gran ciudad española. El fenómeno, lejos de ser nuevo, responde a patrones cíclicos ya documentados en Madrid entre 2015 y 2018.

Chamartín lidera el ranking con 13.912 €/m² y un crecimiento del 17,3% interanual

La distribución del precio de la vivienda de obra nueva en Madrid dibuja un mapa bifurcado entre el norte y el sur de la ciudad. Chamartín encabeza la clasificación con 13.912 €/m², seguido de cerca por Chamberí (12.886 €/m²) y Salamanca (12.762 €/m²). El distrito de Centro, con 11.221 €/m², registra el mayor incremento interanual de toda la capital: un 25,3% respecto al segundo trimestre de 2025.

En el extremo opuesto, tres distritos del sur mantienen precios por debajo de los 4.000 €/m². Villaverde cierra la tabla con 3.693 €/m², Villa de Vallecas se sitúa en 3.874 €/m² y Puente de Vallecas en 3.936 €/m². El municipio de Moratalaz quedó excluido del estudio por falta de datos suficientes en la muestra.

Esta concentración geográfica refleja una constante histórica del mercado madrileño: la oferta de obra nueva tiende a localizarse en zonas periféricas con menor poder adquisitivo, mientras que el stock de segunda mano en el centro y el norte absorbe la demanda de alta renta. La paradoja estalla cuando el precio del usado en estas áreas supera al del nuevo en barrios de expansión urbana.

Retiro y Tetuán, los únicos distritos donde el usado arrasa al nuevo

El dato agregado del -7% oculta realidades muy distintas según el distrito. Solo en dos áreas la segunda mano supera claramente a la obra nueva: Retiro registra una diferencia del -16,8% y Tetuán del -4,2%. En el resto de la ciudad, el nuevo sigue siendo más caro, aunque con márgenes que van desde lo testimonial hasta lo abismal.

Los gaps más reducidos se dan en Villa de Vallecas (+2,7%) y Salamanca (+6,5%), donde el precio de ambos segmentos prácticamente converge. En el otro extremo, Usera (+45,1%) y Chamartín (+52,5%) exhiben las primas más elevadas del nuevo sobre el usado. Chamartín, además de ostentar el precio más alto en términos absolutos, concentra la mayor desconexión entre mercados.

Para el inversor institucional, estas brechas districtuales son el dato operativo clave. Una prima del 52,5% en Chamartín sugiere que el segmento de obra nueva en esa zona opera casi como un mercado paralelo, probablemente dominado por producto de lujo con poca sustitución de stock de segunda mano comparable. En Usera, el gap del 45,1% apunta a una oferta de nueva construcción de características muy superiores al parque existente, típico de zonas en proceso de regeneración urbana.

El 71,7% nacional pone en evidencia la rareza de Madrid

El contraste con el resto de España resulta contundente. A nivel nacional, la vivienda de obra nueva cuesta de media un 71,7% más que la de segunda mano, una prima que Madrid no solo no alcanza, sino que invierte. Esta desviación tiene implicaciones directas para fondos y socimis con mandatos geográficos diversificados.

La estructura del mercado madrileño responde a factores endómicos. La capital desarrolló entre 2019 y 2023 una masa crítica de obra nueva en zonas de expansión que temporariamente elevó la prima del segmento. Proyectos como Valdebebas y Los Berrocales concentraron oferta de cierta escala en momentos de escasez generalizada. Cuando ese ciclo de entregas se normalizó, y la segunda mano en el centro siguió tensionándose por falta de suelo y restricciones de edificabilidad, el precio relativo se invirtió.

El patrón actual replica el observado entre 2015 y 2018, cuando la segunda mano fue sistemáticamente más cara, con descuentos sobre el nuevo de hasta el 12%. La estabilización del gap en el entorno del -7% al -12% desde el tercer trimestre de 2024 sugiere que Madrid ha entrado en una fase de ciclo similar, aunque con niveles de precio absoluto sensiblemente más elevados.

Centro acumula un 25,3% más que hace un año: ¿dónde se detiene?

El dato de Centro con su 25,3% de crecimiento interanual es, con diferencia, el más disruptivo del informe. Ningún otro distrito se acerca a esa tasa. Chamartín, pese a su precio récord, "solo" crece un 17,3% en el mismo periodo. La pregunta para promotoras e inversores es si Centro está viviendo una fase de catch-up tras años de subida más moderada, o si se trata de una aceleración especulativa desconectada de fundamentales.

La ausencia de suelo edificable en el distrito más densamente urbanizado de Madrid limita severamente la oferta de obra nueva. Esto convierte al stock de segunda mano en el único juego disponible para la mayoría de compradores, una dinámica que explica tanto el precio elevado como el crecimiento vertiginoso. Para fondos de value-add o oportunistas, la imposibilidad de crear nueva oferta en Centro representa una barrera estructural al arbitraje.

El próximo hito de referencia será la publicación de datos del tercer trimestre de 2026, que confirmará si el 25,3% de Centro fue un pico estadístico o el inicio de una tendencia. Mientras tanto, la estabilización del gap entre nuevo y usado en el entorno del -7% al -12% sugiere que Madrid ha encontrado un nuevo equilibrio relativo, al menos hasta que una nueva ola de desarrollos en el noroeste o sureste altere la oferta.

Información publicada originalmente por Brains RE News.