Silicius vende oficina en Madrid para reconvertirla en vivienda

Silicius aprovecha la fiebre de cambio de uso para desprenderse de una oficina en Madrid que llevaba años sin inquilino. La socimi controlada por el grupo Mazabi ha cerrado la venta del edificio de Obenque 4 por 17,5 millones de euros, una operación que le permite sanear deuda y ajustar su cartera a la realidad del mercado de oficinas periféricas. El comprador, cuya identidad no ha trascendido, prevé reconvertir el inmueble en vivienda.

La transacción se rubricó el pasado 14 de julio, tras un contrato de arras firmado en abril. El activo, con 5.870 metros cuadrados de superficie bruta alquilable repartidos en cinco plantas y 143 plazas de aparcamiento, había quedado desocupado en 2021 tras la marcha de Arriaga Asociados. A pesar de una rehabilitación integral en 2018 y de contar con certificación Well en sostenibilidad, el edificio acumulaba vacío y costes fiscales crecientes.

Obenque 4: moderno, sostenible y sin demanda de oficinas

La ubicación del inmueble explica buena parte de la decisión. El edificio se alza junto a la A-2, en una zona de Madrid próxima a Ifema, el centro comercial Plenilunio y el parque de El Capricho. Es un entorno que Silicius considera poco atractivo para la demanda de oficinas actual. Juan Díaz de Bustamante, consejero delegado de la socimi, ha reconocido públicamente que la zona registra baja demanda de espacio de trabajo, un diagnóstico que contrasta con el apetito que sí existe por la vivienda en esa misma área.

El cambio de uso a "living", es decir, a residencial o co-living, responde a una tendencia consolidada en el mercado madrileño. Promotoras e inversores están aprovechando la escasez de suelo residencial y la permisividad creciente del planeamiento para transformar activos obsoletos. El caso de Obenque 4 no es aislado: en los últimos dos años, varios edificios de oficinas en la periferia de la capital han seguido el mismo camino, desde Alcobendas hasta las inmediaciones de la M-30.

Para Silicius, la operación tiene un doble efecto contable. Por un lado, elimina un activo que generaba costes de IBI elevados sin contrapartida de ingresos por alquiler. Por otro, mejora el ratio de ocupación global de la cartera, una métrica que los inversores vigilan de cerca en las socimis cotizadas.

17,5 millones que se traducen en 8,3 de deuda menos

Silicius ha destinado los 17,5 millones de euros de la venta a liquidar 8,272 millones de euros de deuda vinculada específicamente a este activo. La operación de apalancamiento es habitual en el modelo de negocio de las socimis, pero la reducción del endeudamiento unitario refuerza la flexibilidad financiera de la compañía para futuras adquisiciones o rehabilitaciones.

La desinversión encaja en una estrategia más amplia. En 2025, Silicius ya había vendido activos por valor de 100 millones de euros. Este año, antes de Obenque 4, había cerrado la venta de una vivienda en la Plaza Mayor por 3,2 millones y había desprendido del 90% de un edificio de oficinas en Santander en abril. El ritmo de salidas supera claramente el de incorporaciones, lo que sugiere una fase de recalibración de la cartera más que de crecimiento.

El mercado de oficinas en Madrid refleja una dualidad creciente. Mientras el prime del centro (Castellana, AZCA, Chamartín) mantiene tipos y ocupación, las zonas periféricas y los edificios de segunda línea sufren presiones. El teletrabajo híbrido, la obsolescencia de ciertas plantas y la competencia de nuevas promociones sostenibles dejan fuera de juego a activos como el de Obenque 4, aunque estén en buen estado físico.

Silicius duplica beneficios en un semestre de tijera

Los resultados del primer semestre de 2026 dibujan a una socimi en transformación operativa. Silicius registró un beneficio neto de 9,5 millones de euros, una cifra que contrasta con las pérdidas de un millón del mismo periodo de 2025. El viraje no obedece tanto al crecimiento de ingresos como a la mejora de márgenes y al impacto positivo de las desinversiones en el resultado extraordinario.

En términos de rentas, la fotografía es más matizada. Los ingresos brutos por alquiler se situaron en 13,6 millones de euros, un 1,9% menos que en el primer semestre del año anterior. La caída se explica por los cambios de perímetro derivados de las ventas de 2025. Sin embargo, las rentas netas crecieron un 0,4%, hasta los 11 millones, lo que indica una gestión de costes operativos más eficiente o una cartera residual de mayor calidad.

El dato clave para el inversor es el siguiente: Silicius está demostrando capacidad para monetizar activos problemáticos sin deteriorar la cuenta de resultados. La venta de Obenque 4, por debajo del coste de reposición de un edificio equivalente, se justifica por la eliminación de un lastre operativo. En un entorno de tipos de interés más elevados que en el pasado, la deuda cara y el activo vacío son una combinación letal que la socimi ha preferido cortar.

¿Qué queda por desprender en la cartera de Silicius?

La pregunta que los accionistas y analistas se plantean ahora es hasta dónde llegará la tijera desinversora. Silicius aún conserva una cartera diversificada entre oficinas, comercial y residencial, pero la tendencia de los últimos dieciocho meses apunta a una concentración en los segmentos con mejor dinámica de alquiler. El residencial, tanto tradicional como build-to-rent, y el comercial de proximidad en ciudades medianas parecen los favoritos.

La operación de Obenque 4 también deja un mensaje para el mercado de promotoras especializadas en cambio de uso. El comprador anónimo asume un proyecto de reconversión que implicará adaptaciones estructurales, cambio de calificación urbanística y una comercialización desde cero. La rentabilidad del negocio dependerá del precio de adquisición, que en este caso ha quedado en torno a los 3.000 euros por metro cuadrado de superficie construida. Es una cifra competitiva para el entorno, aunque los costes de obra y la tramitación pueden encarecer sensiblemente la inversión final.

Silicius no ha adelantado próximas operaciones concretas, pero el calendario habitual de la compañía apunta a nuevas desinversiones antes de cierre de ejercicio. El mercado vigilará si la socimi mantiene este ritmo de ventas o si, una vez saneada la cartera, retoma la senda de crecimiento a través de adquisiciones. Para el sector inmobiliario español, el caso de Obenque 4 es un termómetro más de hasta qué punto la fiebre del cambio de uso está redibujando el mapa de la propiedad en Madrid.

Información publicada originalmente por Eje Prime.