Carabanchel 35: el nuevo proyecto de vivienda protegida en Madrid

La construcción de 40 viviendas de alquiler público asequible ha comenzado ya en el distrito de Carabanchel, en el sur de Madrid, con una inversión municipal que supera los 12,4 millones de euros. El proyecto, bautizado como "Carabanchel 35", forma parte de la apuesta del Ayuntamiento por incrementar el parque de vivienda protegida en una de las zonas de la capital con mayor presión demográfica y menor dotación histórica de suelo público.

La promotora es la EMVS Madrid (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo), cuyo presidente y delegado de Políticas de Vivienda, Álvaro González, ha supervisado personalmente el lanzamiento de las obras. La finalización está prevista para mediados de 2028, lo que sitúa el horizonte de entrega en un contexto de recuperación del sector residencial español tras años de escasez de obra pública.

Carabanchel 35: distribución y equipamiento del nuevo desarrollo

El edificio albergará 13 pisos de dos dormitorios, 24 de tres dormitorios y 3 de cuatro dormitorios, una combinación orientada a familias de distinto tamaño y etapa vital. Cada vivienda incorpora trastero asociado, y el conjunto dispondrá de garaje para 60 vehículos, ratio superior al estrictamente necesario que facilitará la movilidad de residentes con doble necesidad de aparcamiento.

La tipología responde a un patrón observable en los últimos desarrollos de la EMVS: predominio de tres dormitorios para atender demanda familiar, con un reducido núcleo de unidades mayores que suelen asignarse por criterios de necesidad especial o familias numerosas. La ausencia de viviendas de uno o dos dormitorios de pequeño tamaño marca diferencia respecto a la producción de los años noventa, cuando la vivienda pública madrileña se concentraba en formatos más reducidos.

En términos de accesibilidad, el proyecto incorpora recorridos unidireccionales en una sola planta, señalización táctil y luminosa con diferenciación cromática, y ausencia de barreras arquitectónicas. Estos elementos, aunque obligados por normativa desde hace décadas, han sido integrados aquí como parte del diseño desde la fase de proyecto y no como adaptación posterior.

Certificación Aenor y aerotermia: el estándar energético que marca diferencia

"Carabanchel 35" ha obtenido la certificación de Edificación Sostenible de Aenor, un sello que sigue siendo excepcional en la vivienda pública española y que sitúa al proyecto por encima del mero cumplimiento del Código Técnico de la Edificación. La estrategia energética combina fachadas ventiladas de alta eficiencia, ventanas con protección solar y ventilación cruzada natural para reducir la demanda térmica.

El sistema de climatización y agua caliente sanitaria funciona mediante aerotermia centralizada, distribuida a través de suelo radiante por calefacción y refrigeración. Esta tecnología, ya estándar en promociones de fondos internacionales y socimis de residencial premium, entra aquí en el segmento de alquiler público con rentas controladas. La elección implica menores costes operativos para la EMVS como propietaria y para los inquilinos en concepto de suministros, aunque exige una inversión inicial superior a la de sistemas convencionales.

En la envolvente urbana, el proyecto incluye vegetación autóctona de bajo consumo hídrico, riego por goteo con agua de lluvia y árboles de hoja caduca para regulación térmica estacional. Estas medidas, aunque modestas en escala, anticipan los requerimientos del nuevo marco de edificación sostenible que la Unión Europea implementará progresivamente hasta 2030.

La regla del 30%: una fórmula de asequibilidad con poca tradición en España

Álvaro González ha fijado como principio rector que los inquilinos de "Carabanchel 35" no destinarán nunca más del 30% de su renta salarial al pago del alquiler. Este umbral, referencia internacional en políticas de vivienda desde la iniciativa Housing First y extendido en países como Alemania o Francia, contrasta con la práctica habitual en el mercado residencial español, donde las familias con ingresos medios suelen soportar ratios del 35-40% en alquiler y hasta el 50% en compra con hipoteca.

La aplicación de esta regla en la EMVS Madrid implica que los contratos incorporarán mecanismos de revisión vinculados a la evolución de los ingresos del titular, no solo al IPC o a índices de referencia del mercado. El modelo exige una gestión más intensiva del parque público, con actualización periódica de la situación económica de los arrendatarios, pero reduce el riesgo de sobreendeudamiento y de expulsión por impago.

La EMVS gestiona en la actualidad aproximadamente 10.000 viviendas públicas en régimen de alquiler y tiene más de 5.700 en distintas fases de desarrollo. El ritmo de entrega de los últimos años, sin embargo, ha estado por debajo de las previsiones iniciales debido a demoras en licitaciones, revisión de proyectos por costes de materiales y la complejidad de la financiación municipal en un contexto de restricción de deuda local.

Estrategia del Sur: el plan de transformación que agrupa a nueve distritos

"Carabanchel 35" se enmarca en la "Estrategia del Sur", el plan integral de transformación urbana, económica y ambiental que el Ayuntamiento de Madrid desarrolla en nueve distritos del semicírculo suroriental: Carabanchel, Latina, Moratalaz, Puente de Vallecas, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas, Villaverde y San Blas-Canillejas.

Esta estrategia, heredera parcialmente de los planes de regeneración urbana de las décadas anteriores pero con componente de inversión directa que antes recaía en fondos estatales o europeos, busca compensar el déficit histórico de equipamientos y vivienda pública en zonas que acogieron gran parte del crecimiento residencial de los años sesenta y setenta. La concentración de población envejecida, la menor renta disponible media y la presión del mercado privado de alquiler hacen de estas áreas prioritarias para cualquier intervención de vivienda asequible.

Para inversores institucionales y promotores privados, la "Estrategia del Sur" funciona como señal de dónde el sector público asumirá riesgo de suelo y financiación, liberando parcelas adjuntas o próximas para desarrollo de iniciativa privada con menor incertidumbre regulatoria. La experiencia de otros proyectos municipales similares, como los desarrollados en Ensanche de Vallecas o en los últimos años de operación de la EMVS en Villaverde, muestra un efecto de arrastre en precios de suelo y en activación de licencias en un radio de 500-800 metros.

Calendario y próximos hitos del proyecto

La finalización de las obras está fijada para mediados de 2028, un plazo de construcción de aproximadamente dos años que resulta estándar para edificios de mediana altura con técnicas de prefabricación limitadas. La EMVS no ha comunicado aún el sistema de adjudicación de las viviendas ni los criterios de prioridad, aunque la normativa vigente en la Comunidad de Madrid establece baremos basados en empadronamiento, unidad familiar, nivel de renta y situación de vulnerabilidad residencial.

La pregunta pendiente para el mercado residencial del sur de Madrid es si esta inyección de 40 unidades públicas tendrá efecto demostrable en el precio del alquiler privado inmediato. La escala es modesta, pero la señal política de contención de rentas en un entorno de tipos de interés estables y demanda sostenida puede influir en las expectativas de propietarios e inversores institucionales que operan en el entorno de Carabanchel Alto y las zonas limítrofes de Latina y Usera.

Para la EMVS, el verdadero indicador de éxito no será solo la entrega de las viviendas, sino la demostración de que un modelo de gestión directa con estándares energéticos elevados y rentas vinculadas a salario es sostenible financieramente sin apoyo recurrente de otras administraciones. El siguiente proyecto comparable en pipeline, pendiente de licitación de obra, podría definirse ya en el último trimestre de 2026.

Información publicada originalmente por BrainsRE News.