Viviendas en España: las ventas bajan mientras los precios suben

Las compraventas de viviendas bajan en junio un 4,0% en España, mientras el precio medio por metro cuadrado escala hasta los 2.114 euros con un repunte del 8,8% interanual. La divergencia entre volumen de transacciones y evolución de precios dibuja un mercado inmobiliario que se enfría en actividad pero mantiene tensiones alcistas en la valoración. El dato, publicado por el Consejo General del Notariado, confirma una tendencia que ya se insinuaba en meses anteriores y que plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del ciclo.

67.529 operaciones: el desplome regional explica la caída nacional

El descenso del 4,0% en las compraventas de viviendas en España durante junio no es homogéneo. Trece comunidades autónomas registraron caídas en el número de operaciones, frente a solo cuatro que lograron crecimiento. El País Vasco lideró las caídas con un -14,2%, seguido de La Rioja (-12,5%) y las Islas Baleares (-11,4%).

Por el contrario, Navarra sorprendió con un alza del 18,6% en volumen de ventas, y la Comunidad Valenciana se mantuvo en terreno positivo con un +7,9%. Esta heterogeneidad territorial refleja la fragmentación del mercado español, donde la dinámica de cada región responde a factores de oferta, demanda local e intensidad inversora desiguales.

El dato de 67.529 operaciones sitúa al mercado español en niveles de actividad inferiores a los registrados durante el pico post-pandemia, aunque por encima de los mínimos de 2013-2014. La pregunta que se plantean fondos y promotoras es si esta corrección en volumen anticipa un ajuste más profundo o simplemente refleja la normalización tras el boom de 2021-2022.

2.114 €/m²: Cantabria, Murcia y Valencia lideran las subidas de precio

La subida del 8,8% en el precio medio por metro cuadrado hasta los 2.114 euros representa uno de los datos más llamativos del informe notarial. Quince de las diecisiete comunidades autónomas experimentaron aumentos interanuales, con disparidades notables entre territorios.

Cantabria encabezó el ranking con un espectacular +41,6%, seguida de la Región de Murcia (+22,1%) y la Comunidad Valenciana (+21,0%). Estos incrementos, especialmente el de Cantabria, pueden responder a efectos de composición por tipo de vivienda vendida o a mercados de baja liquidez donde pocas operaciones mueven significativamente la media.

Las únicas excepciones a la tendencia alcista fueron las Islas Baleares (-2,0%) y Navarra (-0,4%). El caso balear resulta particularmente revelador: una región tradicionalmente de alta demanda turística e inversora que, tras años de escalada, muestra signos de estabilización o ligero retroceso en precios de mercado.

Hipotecas planas y constitución de empresas: señales cruzadas en el crédito

El mercado de financiación añade otra capa de complejidad al panorama. Las hipotecas para la adquisición de vivienda apenas crecieron un 0,2% a nivel nacional, prácticamente en estancamiento. La Comunidad Valenciana (+11,6%), Murcia (+7,6%) y Canarias (+7,2%) lideraron las subidas, mientras el País Vasco registró la caída más pronunciada (-15,0%).

La correlación entre caída de ventas y contracción crediticia en el País Vasco sugiere que el endurecimiento de condiciones financieras está frenando la demanda en esa región. Por el contrario, el dinamismo valenciano y murciano, con más hipotecas y más ventas, indica mercados donde la demanda residencial mantiene cierta robustez.

En paralelo, la constitución de sociedades mercantiles subió un 2,1% nacional hasta las 11.152 operaciones. Asturias (+40,0%) y Navarra (+30,4%) destacaron en este indicador, que suele anticipar la creación de empleo y, con cierto desfase, la demanda de vivienda por parte de hogares formados. Las caídas más acusadas se produjeron en Castilla y León (-12,0%), Baleares (-11,4%) y Cantabria (-8,5%).

El 8,8% de revalorización pone a prueba la política monetaria del BCE

La subida del precio de la vivienda en un contexto de tipos de interés más elevados que los de la década anterior plantea un interrogante sobre la eficacia de la política monetaria para contener los activos inmobiliarios. El BCE ha iniciado su ciclo de bajadas de tipos, pero el euríbor a doce meses, referencia para la mayoría de hipotecas variables españolas, se mantiene en territorio positivo.

Para el inversor institucional, la ecuación actual ofrece perfiles de riesgo-regiones muy diferenciados. Las zonas con subidas de precio superiores al 20% pero estancamiento crediticio, como Cantabria, pueden estar más expuestas a una corrección si el flujo de compradores se reduce. Por el contrario, mercados como la Comunidad Valenciana, donde crecen ventas, precios y hipotecas, muestran una dinámica más consolidada.

Las promotoras con proyectos en curso en Murcia y Valencia tienen argumentos para mantener precios de lanzamiento, mientras que quienes acumulen stock en Baleares o País Vasco podrían enfrentar presiones de descuento más intensas en los próximos trimestres.

Información publicada originalmente por Brains RE.