Alas inicia su expansión en España con viviendas en Martorell
Alas entrega sus primeras viviendas de arrendamiento asequible en Martorell, Barcelona, con 28 apartamentos que marcan el inicio de una expansión de 1.602 unidades prevista hasta 2028. La promotora, especializada en gestión de activos residenciales, ha puesto en marcha su primer proyecto en España tras consolidar su modelo de colaboración público-privada. El desembarque llega en un momento en que el déficit de vivienda asequible en el país supera las 100.000 unidades según estimaciones del sector.
28 viviendas en Martorell: dos edificios y un modelo de gestión compartida
Los 28 apartamentos se distribuyen entre el Edifici Auró, con 19 unidades, y el Edifici Elso, con 9. Las tipologías abarcan desde un dormitorio hasta tres, todas con calificación energética A y rentas mensuales situadas entre 400 y 800 euros. El rango de precios sitúa estas viviendas por debajo del 30% de la renta media de una familia en el área metropolitana de Barcelona, el umbral que define la vivienda asequible según los criterios de la Agència de l'Habitatge de Catalunya.
El proyecto ha sido posible gracias a una alianza entre cuatro entidades: el Ayuntamiento de Martorell, la Fundació Salas, la Agència de l'Habitatge de Catalunya y el Institut Català de Finances (ICF). Alas Vivienda Asequible gestiona los activos, mientras que las administraciones aportan suelo, financiación o garantías. Este esquema reproduce fórmulas que ya han funcionado en países como Francia o Reino Unido, donde los fondos de inversión social han canalizado capital institucional hacia vivienda de precio controlado.
La entrega de llaves contó con la presencia del alcalde de Martorell, Xavier Fonollosa; el presidente de Fundació Salas, José Miguel Deus; y el consejero delegado de Alas, Manel Rodríguez Murillo. El acto simboliza una rareza en el mercado español: la materialización de un proyecto de alquiler asequible con inversión privada y control público del precio, en contraste con la predominancia de la vivienda en propiedad en el país.
1.602 unidades y 334 millones: la hoja de ruta de Alas hasta 2028
El desembarco en Martorell es apenas el primer paso de un plan que prevé 1.602 viviendas en 20 edificios entre 2026 y 2028. La promotora ha segmentado su calendario en dos fases con ritmos y vehículos de inversión distintos:
- Nueve promociones en 2026: representan una inversión de 102 millones de euros y completan la primera generación de proyectos.
- Once promociones en 2027-2028: suman 959 unidades gestionadas a través del vehículo Alas I Invest, con 232 millones de euros desembolsados. Las ubicaciones confirmadas son Madrid, Cataluña y Baleares.
- Impacto demográfico: el conjunto del plan aspira a dar cobertura a unas 2.400 personas, según los cálculos de la compañía.
La elección de Madrid, Cataluña y Baleares no es casual. Son las tres comunidades con mayor tensión residencial del país, con precios de alquiler que en 2025 superaban en algunos distritos el 40% de la renta media familiar. Para los inversores institucionales, estas regiones concentran también la mayor liquidez del mercado residencial español y los marcos regulatorios más desarrollados para la vivienda protegida.
El vehículo Alas I Invest introduce un mat relevante para el sector: la participación de capital privado en estructuras de inversión pública-privada para vivienda asequible. Este formato, poco habitual en España, permite a fondos de impacto o family offices acceder a rentabilidades estables, vinculadas al flujo de alquileres, con contratos de larga duración y precios indexados a la inflación o al IPC, no al mercado libre.
11 millones de Cofides y la línea de vivienda de impacto social
La financiación del plan recibió un impulso el pasado 26 de junio, cuando Alas anunció un préstamo de 11 millones de euros concedido por Cofides, la entidad pública de financiación al desarrollo. El capital proviene del Fondo de Impacto Social (FIS), gestionado por el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones. La firma del acuerdo tuvo lugar en la sede del ministerio, con la presencia de las autoridades competentes en materia de vivienda.
Esta operación se enmarca en la Línea de Vivienda de Impacto Social, un instrumento creado para canalizar recursos públicos hacia proyectos que mejoren la accesibilidad residencial. Para los inversores, la participación de Cofides actúa como catalizador: reduce el riesgo percibido, facilita la entrada de capital privado adicional y establece estándares de transparencia en la gestión de los activos. El préstamo de 11 millones, aunque modesto frente a los 334 millones totales del plan, tiene un efecto de palanca desproporcionado en la estructura de financiación.
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La línea FIS-Cofides ha financiado hasta la fecha una decena de operaciones en vivienda asequible, la mayoría en alquiler. La diferencia con las ayudas tradicionales de la vivienda protegida (VPO) radica en que no se conceden subvenciones directas, sino que se ofrecen préstamos bonificados o participaciones preferentes que mejoran la rentabilidad del proyecto para el inversor privado, manteniendo el precio del alquiler por debajo de los umbrales legales.
Martorell como laboratorio: implicaciones para promotores e inversores
Para el sector inmobiliario español, la operación de Alas en Martorell plantea tres lecturas. La primera es que el modelo de alquiler asequible gestionado por fondos está dejando de ser una excepción para convertirse en una alternativa viable al build-to-sell tradicional. Segunda: la colaboración público-privada en vivienda ya no se limita a grandes operadores como los fondos europeos Cerberus o Blackstone, sino que admite participantes de capital mixto con raíces locales.
Tercera, y quizás la más relevante para family offices y promotores de tamaño medio: la existencia de vehículos como Alas I Invest demuestra que es posible estructurar productos de inversión con perfil de renta fija, respaldados por activos reales residenciales, sin depender de la compraventa. El alquiler asequible ofrece estabilidad de ocupación superior al mercado libre, menor rotación de inquilinos y, en algunos casos, garantías de cobro parciales por parte de las administraciones.
Los riesgos no son menores. La rentabilidad bruta de estas operaciones suele situarse entre el 3,5% y el 5,5%, por debajo del build-to-rent de mercado libre, que en zonas prime de Madrid o Barcelona ronda el 6-7%. La diferencia se compensa, argumentan los defensores del modelo, con menor volatilidad de precios y carteras de inquilinos más estables. La prueba de fuego llegará en 2027, cuando Alas deba demostrar que puede replicar el éxito de Martorell en mercados más complejos como Madrid o Palma de Mallorca.
Calendario de entregas: qué viene en los próximos 24 meses
El plan de Alas establece un ritmo de nueve promociones finalizadas en 2026, aunque la compañía no ha desglosado públicamente las ubicaciones exactas ni las fechas de entrega de cada proyecto. La inversión de 102 millones prevista para este año sugiere que varias de estas promociones ya estarán en fase avanzada de construcción. Para inversores interesados en el vehículo Alas I Invest, la entrada en funcionamiento de estos activos generará los primeros flujos de caja que permitan valorar la rentabilidad real del modelo.
En 2027 y 2028, el foco se desplazará hacia los 959 apartamentos gestionados por Alas I Invest. La dispersión geográfica entre tres comunidades autónomas añade complejidad operativa: cada territorio tiene su propia normativa de vivienda asequible, sus convenios urbanísticos y sus ritmos de licitación de suelo público. La experiencia de otros operadores, como el fondo Lazora o la socimi Testa, muestra que la consolidación de carteras multi-regional en alquiler asequible exige equipos de gestión locales y una relación institucionalizada con los ayuntamientos.
La pregunta que queda en el aire es si Alas logrará mantener el rango de rentas de 400-800 euros en mercados con precios de suelo sensiblemente más altos que Martorell. La viabilidad de los proyectos de Madrid y Baleares dependerá, en buena medida, de la capacidad de la promotora para acceder a suelo público a precios controlados o para negociar densificaciones que compensen el coste del terreno. El próximo hito público será probablemente la presentación de alguno de estos nueve proyectos de 2026, momento en el que se podrá evaluar si el modelo de Martorell es exportable.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia a Alas de una promotora de vivienda protegida tradicional?
Alas opera bajo fórmulas de colaboración público-privada con vehículos de inversión de impacto social, no con subvenciones directas. Su modelo busca rentabilidades de mercado moderadas, no máximas, a cambio de estabilidad de flujos.
¿En qué comunidades autónomas operará Alas I Invest?
El vehículo Alas I Invest tiene proyectos confirmados en Madrid, Cataluña y las Islas Baleares para el periodo 2027-2028, con 959 viviendas y una inversión de 232 millones de euros.
¿Qué es la Línea de Vivienda de Impacto Social de Cofides?
Es un instrumento del Fondo de Impacto Social que financia proyectos residenciales con precios de alquiler controlados mediante préstamos bonificados, no subvenciones, para atraer inversión privada complementaria.
Información publicada originalmente por EjePrime.