El Corte Inglés: la venta récord del suelo en Méndez Álvaro
El Corte Inglés ha puesto en marcha la venta del suelo de su antiguo centro comercial de Méndez Álvaro, una operación que superaría los 100 millones de euros y marcaría un récord en el mercado de suelo de Madrid. La parcela, situada en Calle de la Retama 8, acumula una década de litigios urbanísticos que culminaron con el derribo del edificio en febrero de 2024. Ejeprime ha sido el primer medio en desgranar los detalles de esta operación estratégica para el grupo.
8.500 euros por metro cuadrado: el precio récord del suelo de El Corte Inglés
La cifra de 8.500 euros/m² sitúa esta operación en un nivel inédito para el suelo de oficinas en la capital. El precio total podría rebasar holgadamente los 100 millones de euros, según las estimaciones manejadas por la consultora Cbre, encargada de buscar comprador.
La parcela completa ronda los 11.800 metros cuadrados. Sin embargo, el Plan General de Ordenación Urbana (Pgou) vigente desde 2023, dentro del nuevo área de planeamiento Nuevo Sur Méndez Álvaro, obliga a ceder 8.500 metros cuadrados al Ayuntamiento de Madrid para equipamientos públicos y zonas verdes.
Esto deja solo 3.311 metros cuadrados netos para desarrollo de oficinas, una reducción drástica que explica en parte la intensificación vertical del proyecto. El comprador deberá compensar esa pérdida de superficie construyiendo hacia arriba.
Dos torres de 27 pisos o un rascacielos de 100 metros: las alternativas sobre la mesa
El plan de desarrollo contempla dos opciones principales. La primera, amparada directamente por el Pgou, prevé dos torres de 27 plantas cada una. La segunda alternativa, más agresiva, apunta a un único rascacielos de hasta 100 metros de altura que concentraría unos 50.000 metros cuadrados de espacio de oficinas.
Ambas configuraciones transformarían el skyline del sur de Madrid. El entorno de Méndez Álvaro, históricamente rezagado frente al eje Castellana-Chamartín, ha experimentado una revitalización desde la llegada del intercambiador multimodal y la estación de AVE.
El cierre del centro comercial el 29 de febrero de 2024 puso fin a una larga agonía comercial. El edificio operaba bajo la amenaza de demolición desde 2019, cuando una sentencia judicial declaró su volumen constructivo excesivo respecto a la normativa urbanística. El Corte Inglés mantuvo la actividad durante cinco años de litigios antes de ejecutar el derribo.
Remodelación total en la cúpula: tres cambios clave en tres meses
La venta del suelo coincide con una renovación sin precedentes en la dirección del grupo. Marta Álvarez abandonó la presidencia por motivos personales; su hermana Cristina Álvarez ocupó el cargo. En la gerencia general, Santiago Bau sustituyó a Gastón Bottazzini.
El movimiento más relevante para esta operación inmobiliaria es el relevo en la dirección de Activos Inmobiliarios. Álvaro Parrón, hasta entonces director de Estrategia, ha relevado a Javier Catena. Parrón hereda una cartera valorada en 15.716 millones de euros, según el último balance disponible.
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Esta triple rotación sugiere una voluntad de acelerar la monetización de activos no estratégicos. El suelo de Méndez Álvaro, improductivo desde el cierre comercial, encaja perfectamente en esa categoría.
Quién compra suelo de oficinas a más de 8.000 €/m² en 2026
El precio de salida reduce el universo de potenciales compradores. Fondos de inversión internacionales, socimis cotizadas y family offices con horizonte de tenencia largo son los candidatos más probables. El perfil del inversor deberá combinar capacidad financiera y experiencia en desarrollo de alta complejidad urbanística.
El mercado de oficinas de Madrid muestra signos de recuperación selectiva tras dos años de ajuste. Los edificios prime en ubicaciones consolidadas absorben la mayor parte de la demanda, mientras el producto secundario sufre vacancia creciente. Méndez Álvaro oscila entre ambas categorías: la mejora de infraestructuras la eleva, pero la percepción de mercado sigue rezagada respecto a AZCA o las Cuatro Torres.
La clave será el timing de entrada del comprador. Desarrollar en 2026-2027 para entregar en 2030 implica apostar por una normalización de tipos de interés y una estabilización del teletrabajo que nadie garantiza.
La pregunta del millón: ¿oficinas tradicionales o híbrido con residencial?
El Pgou permite flexibilidad de usos que el comprador podría explotar. Aunque las propuestas actuales son puramente de oficinas, la presión del mercado residencial en Madrid y la escasez de vivienda protegida en el distrito podrían abrir vías alternativas. El Ayuntamiento ha mostrado receptividad a proyectos mixtos que incluyan renta controlada a cambio de mayor altura.
CBRE deberá presentar el activo a una docena de grupos como máximo en esta primera fase. La exclusividad del mandato y el precio ambicioso indican que El Corte Inglés no tiene prisa por cerrar: busca el comprador correcto, no el más rápido.
¿Qué uso le darías tú a estos 3.311 metros cuadrados de suelo en el sur de Madrid?
Preguntas frecuentes
¿Por qué se demolió el centro comercial de Méndez Álvaro?
Una sentencia judicial de 2019 declaró que el edificio superaba la edificabilidad permitida. El Corte Inglés agotó los recursos legales y ejecutó el derribo el 29 de febrero de 2024.
¿Cuántos metros cuadrados de oficinas se podrían construir finalmente?
Con la opción del rascacielos único, el proyecto alcanzaría 50.000 metros cuadrados de oficinas sobre solo 3.311 metros cuadrados de suelo libre, gracias a una ratio de edificabilidad muy elevada.
¿Qué otros activos inmobiliarios conserva El Corte Inglés?
El grupo mantiene una cartera valorada en 15.716 millones de euros, que incluye centros comerciales en operación, suelo urbanizable y edificios históricos en procesos de reconversión.