Complejo Helios: Izilend estructura financiación de 90 millones

Izilend financia con 90 millones complejo de oficinas Helios en Madrid, en una operación que consolida el atractivo del crédito alternativo para activos prime con inquilinos de primer nivel. La compañía, vehículo de financiación alternativa de FS Capital, ha estructurado esta línea para un activo de referencia en el eje empresarial noroeste de la capital.

El complejo Helios suma unos 35.000 metros cuadrados repartidos en dos edificios diseñados por Fenwick Iribarren Architects y finalizados en 2019. Su ubicación, en el corazón del Campo de las Naciones, lo sitúa a escasos minutos de Ifema Madrid y del aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas, una de las zonas con mayor densidad de sedes corporativas de España.

La operación ha contado con el asesoramiento de Colliers a través de su área de Debt Advisory, con Rivoli Asset Management representando al propietario del activo y los despachos Dentons y Garrigues en la parte legal. Este entramado de actores refleja la complejidad creciente de las operaciones de deuda en el mercado español, donde la financiación alternativa gana peso frente a la banca tradicional.

Helios, un activo prime con inquilinos de peso en Madrid

El complejo alberga la sede corporativa española de ING, uno de los mayores grupos bancarios europeos, junto a otros ocupantes de relevancia como Spaces, Moeve, Gasib e Impala Terminals. Esta concentración de arrendatarios de calidad ha sido clave para que Izilend apruebe una financiación de 90 millones de euros, una cifra significativa en el contexto del crédito alternativo español.

El activo cuenta con certificación LEED Platinum, el máximo nivel internacional en sostenibilidad, y ofrece terrazas, restaurante, vestuarios y zonas verdes. Estas características responden a la demanda actual de espacios de oficinas que combinen eficiencia energética con servicios orientados al bienestar de los empleados, un criterio cada vez más determinante en las decisiones de arrendamiento de grandes corporaciones.

Rivoli Asset Management, encargada de la gestión del complejo, prevé alcanzar la ocupación plena a finales de 2026. Este dato es relevante para inversores y financiadores: una curva de ocupación ascendente en un activo ya consolidado reduce el riesgo percibido y refuerza la estabilidad de los flujos de caja que respaldan la deuda.

Colliers prevé que la financiación alternativa española alcance los 12.000 millones en 2026

La operación de Izilend sobre Helios ilustra una tendencia de fondo en el mercado español: el crédito alternativo está dejando de ser un nicho para convertirse en una palanca estructural. Según las previsiones de Colliers, el segmento de financiación alternativa en España crecerá hasta alcanzar 12.000 millones de euros en 2026, lo que supondrá aproximadamente el 15% del volumen total de financiación concedida en el país.

Iratxe Gestera, directora de Debt Advisory en Colliers, y Miguel Martínez, managing director de la misma área, han destacado que la operación refleja la fuerte demanda existente por activos consolidados con inquilinos de alta calidad y rentas estables. Esta observación apunta a una segmentación creciente del mercado: mientras la banca tradicional puede mostrar mayor cautela ante ciertos perfiles de riesgo, los vehículos alternativos aprovechan el vacío con estructuras más flexibles y tiempos de respuesta más ágiles.

La flexibilidad es precisamente el argumento recurrente que esgrimen los promotores de este tipo de vehículos. A diferencia de las entidades bancarias convencionales, sujetas a regulaciones más estrictas y a ciclos de aprobación más largos, los fondos de deuda directa y las plataformas de financiación alternativa pueden adaptar el covenant package, el perfil de amortización y los plazos a las características específicas del activo y del patrimonio del promotor.

Para el inversor o gestor de activos, esta dinámica tiene una lectura práctica: la competencia entre fuentes de financiación está reduciendo spreads en segmentos prime y presionando a los prestamistas tradicionales a reaccionar. Quien gestione un activo con ocupación sostenida y arrendatarios solventes, como es el caso de Helios, se encuentra hoy en una posición de negociación sensiblemente mejor que hace cinco años.

Campo de las Naciones, el eje que resiste la presión del teletrabajo

La ubicación de Helios en el noroeste madrileño no es casual. El área de Campo de las Naciones, desarrollada a partir de los años noventa con motivo de la ampliación de Ifema y la creación de infraestructuras vinculadas al aeropuerto, se ha consolidado como uno de los submercados de oficinas más resilientes de la capital española.

Mientras otros corredores empresariales han sufrido presiones derivadas del teletrabajo y la reorganización de plantillas, el eje Aeropuerto-Ifema-Campo de las Naciones mantiene una demanda relativamente sólida gracias a la concentración de sedes de empresas multinacionales, centros de negocio y hoteles de convenciones. La proximidad al aeropuerto sigue siendo un factor diferencial para compañías con operativa internacional, como ING o Moeve, que requieren conectividad aérea directa para sus equipos directivos.

La certificación LEED Platinum del complejo, sumada a sus dotaciones de servicio, responde a otra exigencia que ha cobrado fuerza desde 2020: los criterios ESG ya no son un añadido reputacional, sino una condición que condiciona la inversión institucional y el acceso a financiación preferente. Fondos con mandatos de sostenibilidad, cada vez más numerosos en el universo de capital institucional europeo, descartan activos que no cumplan umbrales mínimos de eficiencia energética.

En este sentido, Helios presenta un perfil alineado con las directrices de fondos como los que gestiona Rivoli Asset Management, cuya estrategia incorpora criterios de sostenibilidad en la selección y gestión de activos. La ocupación prevista para finales de 2026, si se confirma, reforzará aún más la narrativa del complejo como referencia en su segmento.

El calendario de Rivoli: ocupación plena en Helios para diciembre de 2026

La hoja de ruta de Rivoli Asset Management pasa por completar el llenado del complejo antes de que termine el próximo ejercicio. Este hito, aparentemente operativo, tiene implicaciones financieras directas: una mayor ocupación eleva el valor del activo, reduce el loan-to-value efectivo y mejora las condiciones para una refinanciación futura o una potencial venta.

Para Izilend, la operación representa una nueva entrada en el mercado español de oficinas, un segmento donde FS Capital ya había mostrado apetito a través de vehículos especializados. La cifra de 90 millones sitúa esta financiación en el escalón superior de las operaciones de deuda directa para activos individuales en España, un territorio donde las líneas suelen ser más modestas y fragmentadas.

La participación de Dentons y Garrigues en la estructuración legal añade una capa de sofisticación que no siempre acompaña a operaciones de este tipo. La elección de dos de los mayores despachos internacionales con presencia en España sugiere una complejidad contractual que puede incluir mecanismas de protección para el prestamista, cláusulas de mantenimiento de ocupación o ratios de cobertura de servicio de la deuda vinculados al progreso de arrendamientos.

¿Cómo evolucionará el spread de financiación para activos comparables en Madrid durante los próximos trimestres? La respuesta dependerá en buena medida de si la ocupación efectiva se acerca a las previsiones de Rivoli y de si la competencia entre prestamistas alternativos y banca tradicional se intensifica o se estabiliza en los niveles actuales.

Información publicada originalmente por Brainsre.news.