Prologis: el sector logístico español se consolida en el real estate

Cristian Oller, Senior Vice President and Head of Asset Management for Southern Europe en Prologis, prevé un escenario de capital más selectivo y crecimiento sostenido de rentas en el sector logístico español. La firma estadounidense, que gestiona 6,8 millones de metros cuadrados en 350 activos en España, considera que el segmento industrial se ha consolidado como uno de los más robustos del real estate nacional. La clave reside en una combinación de crecimiento económico por encima de la media europea, geografía estratégica y una demanda cada vez más diversificada.

6,8 millones de metros cuadrados y una apuesta por la calidad activa

Prologis opera a escala global con 120,8 millones de metros cuadrados repartidos en 5.881 activos logísticos en 20 países, atendiendo a 6.500 clientes. En el mercado ibérico, la compañía ha apostado por una estrategia de gestión activa que prioriza la calidad del activo, la solvencia del arrendatario, la duración del contrato y el potencial de crecimiento de rentas.

Oller califica el estado actual del sector logístico-industrial español como "alto". No obstante, advierte que el capital institucional ha virado hacia criterios más exigentes. Los inversores ya no distribuyen capital indiscriminadamente; buscan activos core en ubicaciones prime con arrendatarios de primera línea y contratos a largo plazo. Esta selectividad, lejos de debilitar el mercado, ha reforzado la resiliencia de los precios y ha impulsado la convergencia con estándares europeos en materia de rentas.

La firma ha identificado tres corredores geográficos como motores de demanda institucional: Madrid, por su centralidad y capacidad de distribución nacional; Barcelona y Cataluña, como nodo industrial y de conectividad con el sur de Europa; y Valencia, potenciada por su puerto, el corredor mediterráneo y la disponibilidad de suelo. A estos se suman Zaragoza y el País Vasco como ejes complementarios de alta densidad logística.

El PIB al 2,4% y la desconexión del monocultivo del e-commerce

El optimismo de Oller se apoya en cifras macroeconómicas concretas. La Comisión Europea proyecta un crecimiento del PIB español del 2,4% para 2026, mientras el Banco de España sitúa la previsión en el 2,3%. Ambas estimaciones superan la media comunitaria y descansan en dos pilares: el consumo privado y la inversión empresarial. Para el real estate logístico, esto se traduce en mayor rotación de mercancías, ampliación de stocks y necesidad de espacio industrial adicional.

Una de las lecturas más relevantes del análisis de Prologis es la diversificación de la demanda. El sector logístico español ha dejado de depender exclusivamente del e-commerce como motor de absorción de superficie. Hoy, los principales generadores de necesidad de espacio son:

• Operadores 3PL (third-party logistics): empresas especializadas en externalizar la cadena de suministro de fabricantes y retailers.
• Sector retail y alimentación: distribución mayorista y plataformas de consolidación de carga para supermercados y cadenas de restauración.
• Farmacéutico y healthcare: almacenes con requisitos de temperatura controlada y trazabilidad.
• Automoción y manufactura avanzada: el nearshoring, o retorno de producción desde Asia hacia zonas próximas a los mercados de consumo, impulsa la demanda de naves industriales en el entorno de Barcelona y el País Vasco.
• Frío industrial y energía: centros de datos y plantas de almacenamiento energético asociados a la transición verde.

Esta multiplicidad de arrendatarios reduce el riesgo concentrado y permite a los propietarios negociar rentas más agresivas, especialmente en activos con certificación sostenible y conectividad multimodal.

Nodos especializados: el mapa logístico español que viene

Oller anticipa la configuración de nodos especializados que romperán la hegemonía de los grandes ejes tradicionales. Mientras Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza y el País Vasco seguirán absorbiendo la mayor parte del capital institucional, emergerán nuevos focos de demanda condicionados por cuatro variables: disponibilidad de suelo, acceso a potencia eléctrica, conectividad intermodal y mano de obra cualificada.

Este fenómeno ya es observable en mercados secundarios donde el precio del suelo industrial ha experimentado repuntes significativos. La escasez de parcelas en zonas prime empuja a desarrolladores e inversores hacia corredores periféricos con infraestructura ferroviaria o acceso a autopistas de alta capacidad. La electrificación de flotas de transporte y la necesidad de puntos de recarga de alta potencia añaden una capa de complejidad técnica que solo podrán asumir parques con garantía de suministro energético.

Para los operadores del sector, la implicación es directa: el valor ya no reside únicamente en la ubicación, sino en la capacidad del activo para adaptarse a usos futuros. Naves con techos altos, suelos de carga elevada, sistemas de climatización eficientes y parcelas con expansión posible cotizarán con prima sobre el mercado. Los activos obsoletos, sin capacidad de retrofit energético o logístico, enfrentarán un proceso de obsolescencia acelerada.

Información publicada originalmente por Eje Prime.