Banco de España: propone crear 1.2 millones de viviendas nuevas
El Banco de España ha propuesto densificar el suelo en gestión urbana para sumar hasta 1,2 millones de viviendas adicionales en las seis principales áreas metropolitanas del país. La medida forma parte del Informe Anual 2025 publicado este jueves por la entidad supervisor, que alerta de un mercado residencial atrapado en un ciclo de desequilibrio entre oferta y demanda. Eje Prime recoge la propuesta, que sitúa la política de vivienda en el centro del debate económico nacional.
1,2 millones de hogares posibles si Madrid, Barcelona y Málaga amplían densidad
El documento del Banco de España cuantifica el potial de dos escenarios concretos para Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Zaragoza y Sevilla. El primero, más conservador, proyecta 500.000 viviendas adicionales si las zonas en transformación urbanística siguen el gradiente medio de densificación de los suelos ya consolidados. El segundo, más ambicioso, eleva la cifra a 1,2 millones de unidades si las áreas de desarrollo alcanzan la misma densidad media que las zonas urbanas maduras.
La autoridad monetaria subraya que estas cifras se sumarían a las viviendas ya previstas en los planes vigentes. La recomendación implica una coordinación activa entre administraciones central, autonómica y municipal. El informe insiste en que sin intervención estructural, la oferta residencial seguirá rezagada respecto a la formación de nuevos hogares.
Los datos de 2025 ilustran la tensión: se completaron 92.000 viviendas, un descenso del 9% respecto al ejercicio anterior. Esta caída se produce pese a precios reales al alza y una demanda que el supervisor describe como "dinámica". La inversión residencial, advierte el informe, permanece por debajo de las medias registradas en períodos expansivos anteriores.
Productividad en caída, mano de obra escasa y rentabilidad reducida frenan la construcción
El Banco de España identifica tres bloques de restricciones estructurales que explican el estrangulamiento de la oferta. En materia de suelo y planeamiento, señala la escasez de terreno edificable, la lentitud en la ejecución de vivienda programada y las ineficiencias de la gestión urbanística. En el ámbito industrial, destaca una productividad del sector constructora en retroceso durante las últimas décadas, un déficit de tamaño empresarial y una escasez de mano de obra cualificada.
El factor económico completa el diagnóstico. La rentabilidad de la promoción residencial es inferior a la de otras actividades productivas, lo que desvía capital hacia otros sectores. El informe no cuantifica esta diferencial, pero la vincula directamente con la menor atracción de inversión para nuevos proyectos habitacionales.
El gobierno deberá decidir si activa la coordinación territorial que pide el supervisor
La recomendación del Banco de España choca con una realidad institucional fragmentada. La competencia urbanística reside mayoritariamente en ayuntamientos y comunidades autónomas, mientras que la política de vivienda depende del ministerio correspondiente. El informe insiste en que la solución requiere "coordinación entre los tres niveles de gobierno", sin concretar mecanismos ni calendarios.
Te puede interesar
Aliseda analiza el futuro de la inversión inmobiliaria en España
El documento no evalúa el coste de infraestructuras asociado a la densificación propuesta. Incrementar la población en zonas de desarrollo implica inversiones en transporte, equipamientos y servicios públicos que no figuran en el análisis del supervisor. Esta omisión podría limitar la viabilidad práctica de las cifras presentadas si las administraciones locales no asumen los gastos complementarios.
La publicación del informe coincide con un momento de presión social sobre los precios del alquiler y la compra en las grandes ciudades. El debate sobre límites a la renta y estímulos a la producción ha dividido al arco político durante 2025. La propuesta de densificación añade una variable técnica a esa discusión, aunque su implementación depende de decisiones que escapan al ámbito del Banco de España.
¿Cuándo podría materializarse el primer proyecto bajo esta fórmula?
El informe 2025 no establece plazos ni vías legales para activar la densificación recomendada. Las 92.000 viviendas terminadas en 2025 representan el dato más reciente de una serie descendente que el supervisor vincula a las trabas estructurales descritas. Sin modificación de planeamientos locales, las 500.000 o 1,2 millones de unidades potenciales permanecerán en el papel.
Las seis áreas metropolitanas citadas concentran el grueso de la demanda residencial española. Málaga, incluida en el grupo pese a su menor tamaño relativo, refleja la intensidad de presión demográfica en el litoral mediterráneo. La capacidad de estos territorios para absorber crecimiento poblacional mediante densificación determinará si la propuesta del Banco de España trasciende el ámbito académico.
¿Consideras viable que los ayuntamientos de las seis ciudades mencionadas revisen sus planes urbanísticos antes de 2027?
Preguntas frecuentes
¿Qué significa exactamente "densificar suelo en gestión"?
Se refiere a aumentar el número de viviendas por hectárea en terrenos que ya están en proceso de transformación urbanística, elevando alturas o reduciendo espacios no edificables respecto a lo previsto originalmente.
¿Tiene el Banco de España competencias para implementar esta medida?
No. El supervisor puede emitir recomendaciones, pero el planeamiento urbanístico depende de ayuntamientos y comunidades autónomas, y la política de vivienda del gobierno central.
¿Por qué Málaga aparece junto a Madrid y Barcelona en el estudio?
El Banco de España selecciona las seis áreas metropolitanas con mayor presión demográfica y tensiones de precio, donde el déficit de oferta tiene mayor impacto socioeconómico.