Alquiler de vivienda: nuevos tramos fiscales desde diciembre 2026

Luis Miguel Larriba, abogado fiscalista de LRB Tax & Legal, advierte de que alquilar un piso en España puede tributar de un 15 % a un 100 % según cómo se firme el contrato. El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre los Decretos-Leyes 28/2026 y 29/2026, que reescriben las reducciones fiscales sobre el rendimiento neto del alquiler. La reforma afecta a los contratos firmados a partir del 1 de diciembre de 2026.

El rendimiento neto y la nueva escala de reducciones

El rendimiento neto se calcula restando al ingreso del alquiler gastos como el IBI, la comunidad, el seguro y las reparaciones. Sobre esa base se aplican ahora porcentajes que oscilan entre el 15 % y el 100 %, según las condiciones del contrato.

Larriba subraya que es la mayor reforma fiscal para propietarios particulares de los últimos años. La clave, explica, es que el porcentaje depende de decisiones tomadas al firmar, no al hacer la declaración de la renta.

Bajar la renta premia hasta el 100 %; subirla castiga hasta el 15 %

Para contratos nuevos sobre viviendas ya alquiladas, la reducción varía según la evolución de la renta:

• Bajada superior al 5 %: entre el 70 % y el 100 %, según zona y perfil del inquilino.
• Renta congelada: reducción del 50 %.
• Subida de la renta: entre el 15 % y el 40 %, según el tramo del incremento.

El 100 % se alcanza renovando al mismo inquilino tras el periodo mínimo o alquilando a un nuevo arrendatario por debajo del límite del índice oficial de precios. Fuera de ese supuesto, el 95 % aplica en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años; el 90 % solo por zona tensionada; el 85 % solo por edad; y el 70 % en el resto de casos.

Si la renta sube, la escala penaliza de forma progresiva: 40 % para incrementos de hasta el 5 %; 30 % entre el 5 % y el 10 %; 25 % hasta el 15 %; 20 % hasta el 20 %; y 15 % si el alza supera el 20 %.

Primeros alquileres, vivienda social y rehabilitación

Los pisos que se alquilan por primera vez tienen régimen propio. La reducción llega al 100 % si la renta queda por debajo del límite del índice oficial; oscila entre el 85 % y el 95 % según zona y edad del inquilino; y cae al 50 % si la renta iguala o supera ese límite.

Otros supuestos contemplados por los decretos:

• Administración o entidades sin ánimo de lucro: 70 % para vivienda asequible o social.
• Viviendas rehabilitadas: 60 % si las obras terminaron en los dos años previos a la firma.
• Prórrogas tácitas: 80 % si la renta inicial no superó el índice y el propietario no es gran tenedor.

Si concurren varias situaciones, se aplica la reducción más alta. Los requisitos deben cumplirse durante toda la vida del contrato, no solo en el momento de la firma.

Contratos antiguos: tres regímenes fiscales conviven

Los nuevos porcentajes solo se aplican a contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Los anteriores a la Ley de Vivienda de 2023 mantienen las reducciones vigentes desde finales de 2021. Los firmados entre esa ley y el 30 de noviembre de 2026 conservan las reglas en vigor a cierre de 2025.

El resultado es un mapa complejo para el pequeño propietario: tres regímenes fiscales distintos conviviendo según la fecha de firma. Para inversores y family offices con carteras de alquiler residencial, la planificación de renovaciones y ajustes de renta se convierte ahora en una decisión fiscal de primer orden.

La primera prueba práctica llegará con los contratos firmados a partir del 1 de diciembre de 2026, cuando propietarios y asesores deban elegir el encaje fiscal antes de estampar la firma.

Información publicada originalmente por El Confidencial.

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