Eastborough Partners y AIM aterrizan en el mercado español

Eastborough Partners y Aguirre Investment Management (AIM) han cerrado un joint venture para desembarcar en el mercado español de Purpose-Built Student Accommodation (PBSA). La operación, que se hace pública hoy 16 de julio de 2026, sitúa a Eastborough como actor con pie en Madrid tras sus previas incursiones en oficinas, esta vez con el residencial estudiantil como bandera. Eje Prime ha sido el primer medio en desvelar la operación.

Eastborough se asocia con AIM para una primera inversión de 1,6 millones en el centro de Madrid

La estructura del acuerdo deja claro quién manda: Eastborough Partners controla el 90% del vehículo, mientras que AIM, fundada por Santiago Aguirre Avilés, se queda con el 10%. Esta asimetría es habitual cuando un gestor extranjero busca socio local para desbloquear deal flow y conocimiento regulatorio sin ceder el timón.

El activo elegido está en Calle del Postigo de San Martín, a tiro de piedra de Gran Vía y Puerta del Sol. El inmueble, con fachadas y escaleras protegidas del siglo XIX, fue reconvertido a residencia estudiantil en 2022. Eastborough no lo compra para especular con el suelo: el plan pasa por invertir 1,6 millones de euros en renovaciones orientadas a la eficiencia operativa.

La capacidad saltará de 72 a 116 unidades, un incremento del 60%. La operadora será Yugo, líder consolidado en el segmento. El perfil de cliente apunta a dos vertientes: estudiantes internacionales y estancias de corta duración. El dato relevante: aproximadamente la mitad de los residentes anteriores provenían de IE University, el campus privado que ha convertido a Madrid en polo de captación de talento global con capacidad de pago.

En el lado asesor, JLL y Belda, Bordón Merodio han acompañado la transacción. La elección de JLL no es anecdótica: la consultora lleva años cartografiando el PBSA español para inversores institucionales y conoce al dedillo dónde hay stock envejecido con potencial de repricing.

Por qué España y por qué ahora: el gap de 108.000 estudiantes sin cama asegurada

Eastborough no elige Madrid al azar. España es el destino Erasmus número uno de Europa, pero la ratio de plazas PBSA ronda el 7%. En la zona de influencia del activo concreto, hay 108.000 estudiantes. La oferta especializada no da abasto.

Esa tensión ha convertido a España en el segundo mercado europeo más líquido para student housing, con unos 1.200 millones de euros transados en 2025. El dato es elástico: liquidez atrae a más fondos, que a su vez comprimen primas y aceleran la profesionalización del sector. Es el ciclo virtuoso que Eastborough busca montar.

El perfil de Eastborough ayuda a entender la jugada. Fundada en Estados Unidos en 2022, ya ha levantado un fondo y trabaja en un segundo. Su cartera está dividida en tres troncos: 50% residencias estudiantiles, 25% residencial tradicional y 25% hoteles, oficinas y mixtos. El PBSA es su especialidad, no una apuesta de diversificación.

Además, esta no es su primera vez en Madrid. La firma ya había operado en los distritos de Prosperidad y Tetuán, en sociedad con Barba Grupo Inmobiliario, siempre en el segmento de oficinas. El salto al student housing es, por tanto, una ampliación de radio, no un salto al vacío.

El operador Yugo y la apuesta por el estudiante internacional de pago

La elección de Yugo como operadora del activo no es menor. La compañía, filial de la inmobiliaria estadounidise Scion, ha crecido en Europa a base de adquisiciones y gestión de activos de terceros. Su modelo se apoya en comunidades temáticas, espacios de coworking y servicios premium que justifican rentas superiores al metro cuadrado de la residencia tradicional universitaria.

El foco en estudiantes internacionales y estancias cortas responde a una realidad del mercado madrileño: los campus privados como IE, IESE o ESADE atraen a una población con capacidad de pago muy por encima de la media y con escasa vinculación al alquiler tradicional del mercado residencial. Para estos perfiles, el PBSA opera como producto híbrido entre alquiler, hotel y coworking.

El dato de que la mitad de los residentes previos provenían de IE University valida la apuesta. No es una hipótesis: es una cohorte demostrada que Eastborough y AIM intentan retener y expandir con más camas y mejores servicios.

El segundo fondo de Eastborough y la liquidez del PBSA español en 2026

Eastborough trabaja en la constitución de su segundo fondo. La operación de Madrid probablemente sirva como case study para presentar ante inversores institucionales, especialmente en un momento en que el student housing europeo compite con el residencial build-to-rent por la misma piscina de capital.

El mercado PBSA español ha madurado desde 2020. Operadores como Resa, Livensa, Xior y el propio Yugo han profesionalizado la oferta, pero la brecha entre demanda y stock especializado sigue siendo abultada. La pregunta para 2026 es si la ola de transacciones de 2025 se sostendrá con nuevas promociones o si el ciclo se alimentará de compra de activos existentes, como la que acaba de anunciar Eastborough.

AIM, por su parte, se consolida como puerta de entrada para capital extranjero en nichos residenciales. Santiago Aguirre Avilés había construido ya una reputación en el segmento de senior living y healthcare antes de este salto al student housing. El 10% de participación es modesto en términos de ticket, pero estratégico en cuanto a origen de deal flow.