Vivienda en España: el déficit alcanza las 750.000 unidades
Francisco Pérez Culmia "bajas densidades con" el déficit: 750.000 viviendas en juego
Francisco Pérez, CEO de Culmia, ha respaldado la propuesta del Banco de España para aumentar la densificación del suelo como respuesta al déficit de vivienda. La cifra oficial del desajuste: 750.000 unidades faltantes en el mercado residencial español. Eje Prime recogió sus declaraciones durante la presentación del III Informe sobre el comprador de vivienda.
La autoridad monetaria estima que solo 95.000 hogares se completarán en 2025. Eso representa menos del 13% del déficit acumulado. La propuesta del Banco de España apunta a generar hasta 1,2 millones de nuevas viviendas mediante la densificación de centros poblados existentes.
100 viviendas por hectárea: el límite que Pérez quiere eliminar
Pérez fue tajante en su diagnóstico. Considera que las densidades de 100 viviendas por hectárea deberían prohibirse dada la gravedad de la crisis actual. Su argumento es directo: el suelo disponible es limitado y las bajas densidades perpetúan la escasez.
El informe que presentó, elaborado junto a Sigma Dos, marca la tercera edición de un estudio que traza el perfil del comprador español. En esta ocasión, el foco se desplazó hacia las barreras estructurales de la producción.
El CEO de Culmia elogió la Ley de Medidas Urgentes para el Incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública de la Comunidad de Madrid. Esta normativa prevé construir 18.000 viviendas protegidas en los próximos cuatro años mediante tres palancas clave:
- Densidad residencial: incremento de hasta el 30% sobre los estándares actuales.
- Edificabilidad: subida del 20% en parcelas de vivienda protegida.
- Altura: posibilidad de añadir dos plantas adicionales sin modificación previa del planeamiento urbanístico.
4% de rentabilidad: el margen que frena la construcción
España construye actualmente 100.000 viviendas anuales. La cifra necesaria para equilibrar el mercado: 200.000. Pérez identificó cuatro factores que explican esta brecha de producción.
La rentabilidad del sector es la primera. El Banco de España documenta márgenes inferiores al 4% para las constructoras y al 7% para las promotoras. Esos porcentajes dificultan la atracción de capital y la inversión en capacidad industrial.
El segundo freno es la escasez de recursos. Los costes de materiales se han encarecido y falta mano de obra cualificada. La estructura del negocio añade un tercer problema: el sector está fragmentado en pequeñas y medianas empresas con márgenes muy reducidos, lo que impide economías de escala.
El cuarto factor, y el más citado por Pérez, es el riesgo del suelo. Algunos promotores gestionan las mismas parcelas durante 10 o 15 años sin poder desarrollarlas. Esa inmovilidad de capital desincentiva la entrada de nuevos proyectos.
Te puede interesar
Banco de España: el déficit de vivienda sube a 750.000 casas
La ley madrileña como modelo para otras comunidades
La respuesta regulatoria de Madrid podría extenderse. Pérez la presentó explícitamente como referente. La combinación de mayor densidad, edificabilidad y altura sin trámites urbanísticos previos reduce los plazos de desarrollo de forma significativa.
La pregunta es si otras comunidades autónomas replicarán el modelo. La competencia urbanística está transferida a las regiones desde 1978. Eso genera un mapa heterogéneo de normativas que complica la planificación nacional del parque residencial.
El informe de Culmia y Sigma Dos no cuantifica el impacto potencial de una armonización regulatoria. Pero la cifra de 1,2 millones de viviendas que menciona el Banco de España parte del supuesto de densificación generalizada en grandes núcleos de población.
200.000 viviendas anuales: la meta que España no alcanza desde 2008
España construyó más de 600.000 viviendas en 2006, antes del estallido de la burbuja. El colapso dejó al sector con sobreoferta, sobreendeudamiento y una reconversión empresarial que aún no ha terminado. El ritmo actual de 100.000 unidades representa un sexto del pico histórico.
Pérez no es el único ejecutivo del sector que alerta sobre la insuficiencia de la oferta. Pero su posición sobre la prohibición de bajas densidades es notablemente más contundente que la del grueso de la patronal inmobiliaria. Culmia, fundada en 2016, se ha especializado en producto residencial en Madrid, Barcelona y Málaga con enfoque en renta y venta.
La compañía opera con capital de fondos institucionales. Esa estructura le permite asumir horizontes temporales más largos que los promotores tradicionales. Sin embargo, Pérez admite que incluso con esa ventaja, la gestión de suelo se ha convertido en un cuello de botella estructural.
¿Cuál será el siguiente paso regulatorio? La ley madrileña entra en vigor progresivamente durante 2025 y 2026. Sus resultados en términos de licencias concedidas y viviendas iniciadas se medirán a partir del primer semestre de 2027. Hasta entonces, el sector seguirá operando con la misma tensión: 750.000 viviendas de déficit y una capacidad productiva que no da para más de la mitad de la demanda estructural.
Preguntas frecuentes
¿Qué densidad propone Francisco Pérez como mínimo obligatorio?
Pérez sugiere prohibir desarrollos de 100 viviendas por hectárea o menos. No especifica una cifra alternativa, pero el modelo madrileño permite incrementos del 30% sobre densidades actuales.
¿Cuántas viviendas protegidas prevé la ley de Madrid?
La normativa contempla 18.000 viviendas con protección pública en cuatro años, mediante mayor densidad, edificabilidad y altura edificatoria.
¿Por qué el sector solo construye 100.000 viviendas si necesita 200.000?
Cuatro factores: rentabilidad inferior al 4% para constructoras, falta de mano de obra y materiales, estructura fragmentada en pymes, y riesgo del suelo que inmoviliza capital durante décadas.
¿Qué es el III Informe del viaje del comprador de vivienda?
Es un estudio anual elaborado por Culmia y Sigma Dos que analiza el perfil y comportamiento del comprador residencial en España. La tercera edición, presentada en junio de 2026, incorporó por primera vez un capítulo dedicado a barreras de producción.