Wealth Tech: el futuro de la inversión inmobiliaria
Antonio Mañas (CEO de wecity) y Javier Kindelán (socio de PwC España) han presentado en Madrid el informe "Observatorio: El futuro de la inversión y financiación inmobiliaria: Alternativa y Wealth Tech". El documento, fruto de la colaboración entre la plataforma de neofinanciación y la consultora, dibuja un mapa donde el crédito alternativo ya no es residual frente a la banca tradicional. Eje Prime recoge las conclusiones de un encuentro que marca posición en el debate sobre cómo financiar el ladrillo español.
700.000 viviendas al año y un déficit crónico de 750.000: el dato que explica el auge del crédito alternativo
El mercado residencial español registra más de 700.000 transacciones anuales. Ese volumen, junto a una actividad hipotecaria récord, ha tensionado la capacidad del sistema tradicional. Kindelán cuantifica el problema: el sector terciario concentró el año pasado más de 18.400 millones de euros, un 34% más que en el ejercicio anterior.
Aunque esa cifra dista de los picos de 2018 y 2019, la tendencia es clara. La banca mantiene solvencia y los fundamentales económicos son positivos. Pero la demanda de productos financieros adaptados a ciclos cortos de desarrollo, especialmente en fases iniciales, ha abierto una vía de entrada para fondos de deuda, aseguradoras y plataformas alternativas.
El "triángulo de certeza" que define qué proyectos atraen neofinanciación
Mañas ha sintetizado el criterio de selección actual en tres vértices: garantía hipotecaria, ubicación estratégica y solvencia del promotor. Esta combinación permite estructurar deuda senior que las plataformas de financiación participativa pueden asumir en fases tempranas, cuando la banca convencional suele mostrar mayor restricción.
El segmento "living" —residencial para alquiler y vivienda en sentido amplio— concentra ya el 37% de la inversión general en el último trimestre analizado. No es una moda: es la respuesta a un déficit estructural que Mañas sitúa entre 700.000 y 750.000 unidades. Esa brecha justifica que la neofinanciación entre con garantías hipotecarias como instrumento de puente en las primeras etapas del desarrollo.
Puente, no sustituto: el posicionamiento de la banca frente a los fondos alternativos
Kindelán ha matizado el alcance de estos instrumentos. La neofinanciación no compite con la banca: la complementa. Actúa como préstamo puente cuando las entidades tradicionales no pueden atender necesidades específicas de inversores o promotores, ya por plazos, por estructura de garantías o por fase del proyecto.
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Los actores que ocupan ese espacio son variados. Fondos de crédito privado, vehículos de deuda, compañías aseguradoras y plataformas digitales de gran escala conforman un ecosistema que crece en paralelo al circuito bancario. La clave está en la especialización por fases del ciclo inmobiliario y en la velocidad de ejecución.
El informe subraya un factor de fondo: el crecimiento demográfico sostenido en España, alimentado por tendencias internacionales de movilidad residencial, mantiene la demanda estructuralmente alta. Eso condiciona la rentabilidad exigida y, con ella, la estructura de pasivos que cada proyecto puede soportar.
El 37% del "living" y la pregunta sobre la próxima corrección de ciclo
El peso del 37% en el segmento residencial plantea una tensión. La concentración en "living" puede interpretarse como señal de madurez del producto alternativo, pero también como concentración de riesgo si el ciclo gira. Los inversores institucionales españoles ya han vivido en 2008 las consecuencias de una sobreexposición residencial mal estructurada en pasivos.
Mañas y Kindelán insisten en que la garantía hipotecaria y la solvencia del promotor actúan como filtros. Pero el tiempo es el enemigo declarado de la rentabilidad en desarrollo inmobiliario. Cuanto más se retrasa un proyecto por problemas de licencia, costes de construcción o comercialización, más se erosiona el spread que justifica el crédito alternativo frente al coste bancario.
La neofinanciación, en esa lectura, gana sentido no solo por el acceso al capital, sino por la reducción de tiempos en la estructuración. Esa eficiencia operativa es el argumento que wecity y PwC trasladan a fondos y family offices que aún dudan entre entrar por deuda tradicional o por plataformas digitales.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia a la neofinanciación de la financiación bancaria tradicional?
La neofinanciación opera como complemento o puente, no como sustituto. Se activa en fases iniciales de proyecto cuando la banca no entra, con estructuras más ágiles y plazos de cierre más cortos, aunque suele conllevar costes de financiación superiores.
¿Qué es el "triángulo de certeza" del informe PwC-wecity?
Son los tres filtros que definen qué proyectos acceden a financiación alternativa: garantía hipotecaria sobre el activo, ubicación estratégica del desarrollo y solvencia demostrable del promotor.
¿Cuánto déficit de vivienda tiene España según el observatorio?
El informe sitúa la brecha entre 700.000 y 750.000 unidades. Ese déficit estructural es el argumento central para que el crédito con garantía hipotecaria entre en fases tempranas de desarrollo residencial.