Viviendas protegidas en Madrid: licitan 670 alquileres asequibles
La Comunidad de Madrid licita 670 viviendas protegidas en alquiler asequible, un movimiento que eleva la apuesta del Gobierno regional en materia de suelo público para rentas contenidas. La operación se ejecuta a través de la Agencia de Vivienda Social (AVS) y distribuye las unidades entre tres enclaves de la capital. El cambio legislativo reciente ha permitido aumentar la densidad residencial en terrenos de la agencia, lo que ha hecho crecer la cifra inicial de 561 a 670 hogares.
670 unidades en tres distritos: la distribución concreta
El proyecto se despliega en Los Berrocales, Hortaleza y San Blas-Canillejas, tres áreas con distinto grado de consolidación urbana y presión demográfica. La autorización del Consejo de Gobierno se produjo el 22 de julio y su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) abrió la puerta a la licitación formal.
El reparto final refleja el impacto de la nueva normativa. Los Berrocales albergará 154 viviendas, frente a las 130 inicialmente previstas. San Blas-Canillejas sumará 191 unidades, incrementándose desde 160. Hortaleza (UVA) concentrará la mayor parte del stock con 325 hogares, superando ampliamente los 272 originales. El salto global de 561 a 670 supone un 19,4% más de viviendas sin ampliar la huella territorial del proyecto.
La clave está en la Ley de Medidas Urgentes, aprobada por el ejecutivo regional, que flexibiliza los límites de edificabilidad y densidad sobre suelo de la AVS. Este instrumento legal permite construir más metros cuadrados de uso residencial en la misma parcela, una fórmula que el Gobierno madrileño está aplicando para maximizar el rendimiento de un patrimonio público limitado.
75 años de superficie y techo de 5,5 veces el IPREM: los términos de la concesión
La licitación no transmite la propiedad del suelo. Los adjudicatarios recibirán derechos de superficie por 75 años, un plazo que vincula la inversión a una permanencia estructural en el tiempo. Este modelo, habitual en colaboración público-privada en vivienda, obliga al operador a mantener el uso residencial protegido durante generaciones.
El perfil de acceso está calibrado para rentas modestas. El requisito de ingresos fija el límite en 5,5 veces el IPREM, el indicador público de renta de efectos múltiples que sirve de referencia para prestaciones y ayudas en España. A cierre de 2025, el IPREM anual se situaba en 8.400 euros aproximadamente, lo que situaría el techo de acceso en torno a los 46.200 euros brutos anuales por unidad familiar.
La distribución tipológica impone una estructura específica. Las viviendas de un dormitorio deben representar al menos el 30% del total, mientras que las de tres dormitorios no pueden superar el 10%. El resto se completará con unidades de dos dormitorios. Esta combinación prioriza hogares unipersonales y parejas, con una contención deliberada de familias numerosas.
2.100 viviendas en la legislatura y una meta de 18.000: la hoja de ruta de la AVS
Esta licitación forma parte de un compromiso más amplio. La Comunidad de Madrid se ha fijado incorporar 2.100 hogares al parque de la AVS durante la presente legislatura, un objetivo que requiere multiplicar el ritmo de producción respecto a ciclos anteriores. La cifra de 670 unidades representa casi un tercio de esa meta, concentrada en una única operación de licitación.
El horizonte de largo plazo es aún más ambicioso. El Gobierno regional aspira a alcanzar 18.000 viviendas protegidas desplegadas en el territorio, una cifra que incluiría no solo las de titularidad pública directa, sino también las gestionadas mediante convenios con promotores privados bajo fórmulas de derecho de superficie o cesión de uso.
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El contexto del mercado madrileño hace que estas cifras adquieran relevancia operativa. El precio del alquiler en la capital ha mantenido una tendencia alcista durante la última década, con picos de tensión en distritos periféricos que absorben demanda juvenil y familiar desplazada por la centralización del empleo. La AVS, con un parque históricamente reducido respecto a otras comunidades autónomas, ha sido señalada reiteradamente por organizaciones como el Sindicato de Inquilinas o el Observatorio Metropolitano de Vivienda de Madrid por su escasa presencia en el mercado.
¿Quién construirá y qué rentabilidad cabe esperar?
La licitación está abierta, por lo que los adjudicatarios no están designados. El perfil probable de postores incluye promotoras de vivienda protegida con experiencia en concursos públicos, fondos de inversión especializados en residencial asequible y cooperativas de vivienda con capacidad técnica para ejecutar proyectos de envergadura. La concesión de 75 años sugiere que el modelo busca inversores con horizonte de largo plazo, excluyendo operadores de rotación rápida.
La rentabilidad en este segmento está regulada y acotada. Los precios de alquiler en vivienda protegida de la Comunidad de Madrid se fijan por debajo del mercado libre, con revisiones periódicas vinculadas a índices oficiales. Para el inversor, el atractivo reside en la estabilidad de flujos, la garantía de ocupación sostenida y la ausencia de riesgo de vacancia estructural que caracteriza a productos de alta rotación en zonas tensionadas.
La comparativa con otras comunidades autónomas ilustra el posicionamiento de Madrid. Cataluña mantiene un parque de vivienda pública más extenso, heredado en parte de la política de promoción del franquismo tardío y de las administraciones socialistas posteriores. País Vasco y Navarra operan con modelos de alquiler social más intensivos. La Comunidad de Madrid, tradicionalmente más dependiente del mercado privado, está intentando compensar décadas de menor inversión pública con operaciones puntuales de gran volumen como esta.
Próximo paso: adjudicación y plazo de ejecución
El calendario depende ahora del proceso de licitación. La publicación en el BOCM activa el plazo para la presentación de ofertas, que habitualmente en concursos de esta naturaleza se extiende entre 60 y 90 días. La adjudicación, sujeta a posibles recursos, podría resolverse a lo largo del primer trimestre de 2027.
Los plazos de construcción, una vez adjudicado, oscilarán entre 24 y 36 meses en función de la complejidad de cada emplazamiento. Hortaleza, con 325 unidades, concentrará la mayor carga de obra. La entrega efectiva de las 670 viviendas no se producirá, en el mejor escenario, antes de finales de 2028 o principios de 2029.
La pregunta que el sector debe plantearse es si esta aceleración puntual se traducirá en un pipeline sostenido. La meta de 18.000 viviendas protegidas requiere mantener un ritmo de licitación similar durante múltiples años, algo que la AVS no ha logrado de forma consistente en el pasado reciente. ¿Servirá esta operación como modelo replicable, o quedará como excepción administrativa?
Preguntas frecuentes
¿Qué es el IPREM y cuánto es 5,5 veces ese indicador?
El IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) es la referencia española para ayudas y prestaciones. En 2025, con un IPREM anual de aproximadamente 8.400 euros, el límite de acceso a estas viviendas queda en torno a 46.200 euros brutos anuales por familia.
¿En qué se diferencian los derechos de superficie de la propiedad plena?
El derecho de superficie concede el uso y aprovechamiento del suelo por un plazo determinado, 75 años en este caso, sin transferir la propiedad del terreno, que permanece en manos públicas. El adjudicatario puede construir y explotar, pero al finalizar el plazo la titularidad revierte o se renegocia.
¿Por qué predominan las viviendas de uno y dos dormitorios?
La tipología responde a la demanda demográfica actual de Madrid: hogares unipersonales y parejas sin hijos son el segmento de crecimiento más acelerado. La limitación del 10% para tres dormitorios refleja una apuesta deliberada por unidades más pequeñas y teóricamente más asequibles.
Información publicada originalmente por BRAINS Real Estate News.