Inversión inmobiliaria: el error común al calcular costos de obra

El arquitecto y consultor técnico José Manuel Sanz ha advertido en El Confidencial que la mayoría de propietarios comete un error contable que les cuesta miles de euros: sumar el precio de la vivienda y el coste de la obra para calcular su inversión total. La frase que ha levantado polvo en el sector es clara: "La gente normalmente calcula el precio de la casa y de la obra. Esto es un error gravísimo". El motivo, explica Sanz, es que esa operación ignora variables que pueden arruinar el presupuesto o falsear la rentabilidad del proyecto.

La declaración llega en un momento en que el mercado de reformas en España mantiene ritmo elevado. Los hogares aplazan la compra ante tipos hipotecarios aún restrictivos y optan por renovar el stock existente. En ese contexto, la figura del arquitecto como controlador de costes reales cobra relevancia para inversores institucionales y family offices que operan con carteras residenciales.

El error del "precio casa más obra": qué olvidan los propietarios

José Manuel Sanz detalla que el cálculo simplificado deja fuera conceptos que pueden suponer entre un 20% y un 35% adicional sobre el coste de ejecución material. Estos incluyen licencias municipales, tasas de coordinación de seguridad, dirección facultativa, geotecnias obligatorias y la propia gestión de residuos.

Para el inversor profesional, el problema no es solo contable. Una infraestimación sistemática distorsiona el loan-to-cost real del proyecto y puede activar cláusulas de revisión en financiación puente. Sanz señala que muchos fondos de value-add han tenido que renegociar condiciones tras descubrir desviaciones en esta línea.

El arquitecto también critica la práctica extendida de pedir tres presupuestos de obra y quedarse con el medio. Según su experiencia, esa metodología ignora la calidad del desglose técnico y la capacidad de la empresa ejecutora para cumplir plazos. El coste de la demora, advierte, raramente se incorpora al análisis inicial.

Reformas residenciales: un mercado de 18.000 millones con poca transparencia

El sector de rehabilitación y reforma en España facturó en 2025 cifras cercanas a los 18.000 millones de euros, según estimaciones del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Ese volumen, sin embargo, se distribuye entre más de 40.000 empresas, la mayoría microsociedades sin obligación de auditoría ni estándares de información homogéneos.

Para promotoras y socimis con estrategia de buy-fix-sell, esta atomización genera un problema de due diligence. El informe técnico previo, que debería ser obligatorio en toda adquisición de activo a reformar, se reduce muchas veces a una visita visual. Sanz insiste en que el estado real de instalaciones y estructuras solo se determina con pruebas destructivas y ensayos, cuyo coste muchos inversores consideran "opcional".

La comparativa con mercados más maduros ilustra la brecha. En Reino Unido, los building surveys nivel 3 (estructural completo) son estándar en transacciones residenciales. En España, el equivalente más cercano, la inspección técnica de edificios (ITE), solo aplica a viviendas con más de 50 años y no cubre interiores ni reformas proyectadas.

La implicación para fondos y promotoras: rediseñar el modelo de costes

La advertencia de Sanz tiene consecuencias directas para la estructura de pro formas que manejan family offices y fondos especializados en residencial. El modelo tradicional de "precio de adquisición + 600 €/m² de reforma" está quedando obsoleto ante la complejidad normativa y la inflación de materiales post-pandemia.

Varios fondos de capital riesgo inmobiliario ya han incorporado líneas de contingencia del 15% sobre costes directos, frente al 10% estándar anterior. La medida responde a experiencias recientes en las que la actualización del Código Técnico de la Edificación (CTE) y nuevas exigencias de eficiencia energética han forzado rediseños en obra abierta.

La cuestión abierta es si esa prudencia se trasladará al retail. Los propietarios individuales, que mueven el grueso del volumen de reformas, siguen sin asesoramiento técnico sistemático en la fase de precompra. Las plataformas de proptech que han emergen en este nicho, como Arquitectos Low Cost o Habitissimo, ofrecen presupuestos estimados pero rara vez incluyen dirección de ejecución.

Próximo hito: entrada en vigor del nuevo documento de seguridad y salud en obras menores

El Ministerio de Trabajo prevé publicar en septiembre de 2026 el real decreto que modifica el documento de seguridad y salud para obras de reforma con presupuesto inferior a 300.000 euros. La norma, en trámite desde 2024, obligará a contratar coordinador de seguridad en proyectos que hoy quedan exentos.

Esa obligación añadirá entre 1.500 y 4.000 euros por proyecto, según estimaciones del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid. Para el inversor profesional, supone otra línea de coste invisible que el modelo "precio casa más obra" seguirá ignorando si no se actualiza. La pregunta es quién asumirá esa formación: ¿las plataformas digitales, los colegios profesionales o los propios fondos en sus protocolos de adquisición?

¿Ha revisado su equipo de asset management cómo se calculan los costes totales de reforma en los últimos proyectos adquiridos? El dato que suele faltar en el data room es precisamente el que más duele en ejecución.