Vivienda en España: las ventas caen mientras los precios suben
Las compraventas de viviendas caen un 5,7% en el segundo trimestre de 2026. El dato, publicado por los Registradores de la Propiedad, contrasta con un nuevo récord histórico en precios. El mercado español atraviesa una tensión creciente entre inversión extranjera y accesibilidad para compradores nacionales.
2.487 euros por metro cuadrado: el techo histórico que frena las transacciones
El precio medio de la vivienda en España ha alcanzado los 2.487 euros por metro cuadrado. Esta cifra supone la cota más alta desde que existen registros sistemáticos. La escalada de precios se mantiene ininterrumpida desde 2014, con doce años de crecimiento acumulado.
La paradoja es evidente. Los precios suben y las operaciones bajan. El mercado se contrae en volumen mientras se expande en valor unitario. Este patrón reproduce tensiones ya observadas en otros ciclos inmobiliarios europeos, como el de Portugal entre 2022 y 2024 o el de ciertas zonas de Alemania en 2023.
El dato de precios no es aislado. Los índices anuales de demanda muestran un incremento del 10,2% en los precios de venta respecto al segundo trimestre de 2025. Las cantidades hipotecarias crecieron un 15,3% en el mismo periodo. El volumen de operaciones, sin embargo, apenas se contrajo un 0,1% en términos anuales.
El 15,98% de las compras con pasaporte extranjero: quién compra y dónde
La inversión extranjera ha alcanzado niveles sin precedentes en el registro estadístico. Los compradores no residentes acapararon el 15,98% del total de transacciones en el segundo trimestre. En determinadas zonas costeras, la proporción se dispara hasta casi uno de cada tres inmuebles.
La composición de esta demanda externa presenta una división clara. Los compradores de la Unión Europea concentran el 57,39% del total de extranjeros, lo que equivale al 9,17% de todas las adquisiciones del periodo. Los no comunitarios representan el 6,81% restante sobre el total de operaciones.
Los propios Registradores de la Propiedad han señalado el efecto distorsionador. El poder adquisitivo de los compradores extranjeros genera una desventaja competitiva para los salarios nacionales. La frase, contenida en el informe oficial, es inusualmente explícita para un organismo de carácter estadístico.
Este fenómeno no es exclusivo del litoral mediterráneo español. En mercados como la Costa Azul francesa, el Algarve portugués o la Toscana italiana, la proporción de compradores internacionales ha generado debates similares sobre gentrificación de segunda residencia y expulsión de demanda local.
El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (Irai) frena su ritmo
El Irai, indicador sintético de la actividad registral, registró una corrección del 1,92% en el segundo trimestre. La caída atenúa, sin revertir, la tendencia alcista que comenzó en el cuarto trimestre de 2023. Desde entonces, el índice mantenía una tasa media de crecimiento trimestral del 2,04%.
La descomposición del índice revela dónde se concentra el freno. Los subíndices inmobiliarios retrocedieron un 2%. Los mercantiles lo hicieron en un 1,7%. Por componentes de demanda, el volumen de ventas cayó un 2,6% y el índice hipotecario se redujo un 0,8%.
La oferta también se contrajo. El descenso del 1,7% en este componente responde sobre todo a la caída del sector de la construcción, que retrocedió un 2%. El sector inmobiliario puro se ajustó un 0,9%. La corrección es generalizada, aunque desigual en intensidad.
En términos anuales, el panorama cambia de signo. El Irai ajustado por estacionalidad creció un 1% respecto al trimestre inmediatamente anterior. La comparación con el segundo trimestre de 2025 arroja un incremento del 5,4%. La tendencia de fondo sigue siendo expansiva.
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La hipoteca resiste: más cantidad, mismas operaciones
El segmento de financiación presenta una dinámica contradictoria. El número de hipotecas aumentó un 5,2% anual. Las cantidades concedidas, sin embargo, se dispararon un 15,3%. Los bancos prestan más dinero por operación, pero no necesariamente a más clientes.
Este dato sugiere dos lecturas convergentes. Primera: los compradores que acceden al crédito necesitan cantidades mayores para adquirir los mismos inmuebles. Segunda: los perfiles más modestos quedan fuera del circuito financiado, bien por requisitos de solvencia más estrictos, bien porque los precios superan los umbrales de financiación habituales.
La combinación de tipos de interés, que desde finales de 2025 se mantienen en territorio moderadamente restrictivo en la zona euro, con precios al alza, comprime la capacidad de endeudamiento de los compradores domésticos. La ratio de esfuerzo hipotecario, aunque no figure en este informe, es una variable a monitorizar en los próximos trimestres.
Costa, archipiélago y grandes capitales: el mapa de la tensión
El informe de los Registradores no desagrega territorialmente en este avance estadístico. La mención explícita a zonas costeras con penetración extranjera cercana al 30% permite inferir dónde se concentra la presión. Baleares, Canarias, Costa del Sol, Costa Blanca y el litoral catalán son los mercados históricamente más expuestos a la demanda internacional.
Madrid y Barcelona operan con dinámicas distintas. La demanda extranjera en la capital y su área metropolitana responde más a motivos de inversión y arbitraje de rentas que a compra de segunda residencia. En Barcelona, la restricción del alquiler turístico desde 2024 ha desviado parte de la inversión extranjera hacia la compra para alquiler residencial tradicional.
Para promotoras y fondos con carteras diversificadas geográficamente, la fragmentación creciente del mercado español exige una segmentación más fina. La estrategia de Madrid no es extrapolable a Alicante, ni la de Palma a Zaragoza.
El tercer trimestre de 2026: qué esperan los operadores
El calendario inmobiliario español tiene un punto de inflexión en el trimestre estival. Los meses de julio y agosto concentran tradicionalmente la toma de decisiones de compra de segunda residencia. La evolución del Irai en el tercer trimestre, que conoceremos a finales de noviembre, dirá si la corrección del segundo trimestre fue un freno temporal o el inicio de una inflexión más duradera.
Variables a vigilar: la evolución de los tipos de interés del BCE en la reunión de septiembre, la publicación del índice de precios de vivienda del Ministerio de Transportes, y los datos de visados de residencia por inversión que el Ministerio de Inclusión publicará en octubre. La interacción entre estas tres fuentes definirá el tono del cierre de año.
Para inversores institucionales, la pregunta operativa es si el descenso de transacciones abre oportunidades de entrada en activos reprimidos por la falta de liquidez, o si la persistencia de precios récord desaconseja nuevas posiciones hasta corrección más clara.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente el Irai y dónde se consulta?
El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (Irai) es un indicador sintético elaborado por los Registradores de la Propiedad. Combina datos de transmisiones, hipotecas y actividad mercantil. Se publica trimestralmente en el portal estadístico del Colegio de Registradores.
¿Desde cuándo crecen los precios de la vivienda en España?
El crecimiento ininterrumpido comenzó en 2014. En doce años, el precio medio por metro cuadrado ha pasado de mínimos post-crisis hasta el actual récord de 2.487 euros.
¿Qué porcentaje de compradores extranjeros son de la UE frente a fuera de ella?
De los compradores extranjeros, el 57,39% proviene de la Unión Europea. El restante 42,61% son de países no comunitarios. En términos sobre el total de transacciones, la UE representa el 9,17% y los no comunitarios el 6,81%.
Información publicada originalmente por Ejeprime.