Vía Célere: vende 1400 viviendas a Norges por 500 millones
Vía Célere ultima la venta de un portfolio de 1.400 viviendas en régimen de alquiler a Norges, el fondo soberano noruego, en una operación de 500 millones de euros que coincide con un ejercicio de contracción para la promotora. La compañía, controlada por Värde Partners, CBRE Global Investors y Cross Ocean, ha visto caer sus ingresos un 30% en el último año fiscal, cerrado el 31 de diciembre, lo que convierte esta desinversión en una pieza clave de su estrategia de balance.
El acuerdo, aún en fase de cierre, incluye 18 edificios residenciales repartidos entre Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia y Vizcaya, según ha adelantado Eje Prime. La estructura societaria refleja la matriz habitual del BTR español: Greystar, el gigante estadounidense del multifamily, controla el 55% del joint venture, mientras Azora actúa como socio minoritario y gestor del activo. La financiación actual del portfolio descansa sobre un préstamo verde de siete años concedido por CaixaBank por importe de 160,5 millones de euros.
500 millones de euros y un comprador de peso institucional
La entrada de Norges Bank Investment Management como comprador exclusivo sitúa esta operación en el escalón más alto de la inversión institucional europea. El fondo soberano noruego, que gestiona aproximadamente 1,7 billones de euros en activos, ha ido incrementando su exposición al real estate residencial español durante los últimos años, aunque de forma selectiva y siempre a través de estructuras con gestores locales consolidados.
La elección de Azora como operador no sorprende. La firma, con sede en Madrid y presencia en mercados como Irlanda o Portugal, gestiona ya cerca de 30.000 viviendas en alquiler en España y ha sido el partner habitual de fondos internacionales que buscan escala sin construir infraestructura propia desde cero. En el BTR español, el modelo dominante sigue siendo este: capital extranjero aporta el equity, un gestor local ejecuta, y la promotora original monetiza el desarrollo para reinvertir en nueva producción.
Los 18 edificios objeto de la venta representan una muestra representativa de la geografía donde Vía Célere ha concentrado su actividad: Madrid como mercado principal, con presencia selectiva en capitales andaluzas y mediterráneas, más una incursión en el País Vasco a través de Vizcaya. No se trata de un portfolio disperso, sino de clusters en zonas donde la demanda de alquiler profesionalizado ya está consolidada.
Caída del 30% en ingresos: los números del ejercicio 2024
La operación con Norges llega en un momento de evidente ajuste en las cuentas de Vía Célere. La compañía cerró el ejercicio 2024 con una facturación de 413 millones de euros, muy por debajo de los 587,9 millones registrados en 2023. Ese retroceso del 29,7% explica buena parte de la presión para acelerar desinversiones de activos maduros.
La rentabilidad operativa siguió la misma senda. El resultado de explotación se situó en 91,9 millones de euros, frente a los 112,2 millones del año anterior. El beneficio neto, por su parte, descendió un 20% hasta 64,9 millones, partiendo de los 81,4 millones de 2023. La compañía, liderada por Héctor Serrat, entregó 1.434 viviendas durante el periodo, de las cuales 1.290 correspondieron al modelo build-to-sell y solo 144 al build-to-rent, lo que evidencia el desequilibrio productivo entre ambas líneas de negocio.
Las ventas de activos generaron más de 394 millones de euros, concentradas principalmente en vivienda terminada y suelo. Este dato es relevante: casi el 95% de la facturación anual provino de desinversiones, no de ingresos recurrentes. En un modelo promotor tradicional, eso es estructural; en uno que aspira a mantener exposición al alquiler, plantea la cuestión de hasta qué punto el BTR es estrategia de largo plazo o vehículo de monetización temporal.
Rotación de suelo: Pozuelo, Los Berrocales y la estrategia de Héctor Serrat
Paralelamente a la venta del portfolio BTR, Vía Célere ha ejecutado una rotación selectiva de suelo en mercados de alta liquidez. La compañía desprendió parcelas en Pozuelo de Alarcón (Huerta Grande y Arpo) y en Los Berrocales, el desarrollo del sureste de Madrid, generando más de 43,43 millones de euros en operaciones de suelo. Estas desinversiones no son aleatorias: responden a un patrón de concentración en desarrollos donde la promotora mantiene posición de control y abandono de activos periféricos o de mayor complejidad urbanística.
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El banco de suelo remanente al cierre del ejercicio alcanzaba los 820.541 metros cuadrados de edificabilidad. De ese total, más de 484.600 metros cuadrados se concentran en Madrid, con presencia complementaria en Málaga, Valladolid, Valencia y Sevilla. Los desarrollos de Los Cerros y Arpo aparecen como los proyectos estructurales de la compañía en la capital, en una apuesta clara por el crecimiento urbanístico del noroeste y el sureste madrileño.
La estrategia de Serrat desde su llegada a la presidencia ha combinado tres palancas: acelerar la entrega de vivienda terminada para generar caja, monetizar portfolios de alquiler una vez alcanzada la escala crítica, y mantener un banco de suelo suficiente para 4-5 años de producción sin dependencia excesiva de adquisiciones en mercado competitivo. La venta a Norges encaja en la segunda palanca; la rotación de Pozuelo y Los Berrocales, en una versión más temprana del ciclo.
Implicaciones para el inversor: qué leer en esta operación
Para un fondo o family office que observe el mercado español, la transacción ofrece tres señales concretas. Primera: el BTR español sigue siendo un producto de salida, no de acumulación perpetua para las promotoras locales. Vía Célere desarrolla, estabiliza y vende; el largo plazo lo asumen inversores con coste de capital más bajo y horizonte de inversión ilimitado. Segunda: los compradores son cada vez más entidades soberanas o de máxima solvencia, lo que reduce el riesgo de contraparte pero también comprime las primas de rentabilidad exigidas.
Tercera, y quizás la más inmediata: la contracción de ingresos del 30% en Vía Célere no es un caso aislado. El ciclo de entregas de la promoción residencial española muestra una curva irregular, condicionada por la duración de los procesos urbanísticos y la volatilidad de la demanda hipotecaria. Un portfolio BTR de 500 millones representa casi el 40% de la facturación anual de la compañía; su venta no es una operación corriente, sino un evento de balance que permite recomponer la estructura de capital y afrontar nuevos desarrollos sin apalancamiento excesivo.
El papel de CaixaBank en la operación, como financiador del préstamo verde, también merece atención. La banca española ha sido agresiva en el segmento de financiación sostenible vinculada a activos residenciales con certificación medioambiental. El préstamo de 160,5 millones, con vencimiento a siete años, probablemente se refinanciará o amortizará anticipadamente con los fondos de la venta, liberando capacidad de riesgo para nuevas operaciones con el mismo grupo.
Cierre del acuerdo y calendario inmediato
La operación con Norges se encuentra, según las fuentes consultadas, en fase de finalización. No se ha comunicado fecha de cierre definitiva, aunque el contexto sugiere un horizonte de semanas más que de meses. La estructura del deal, con Greystar como mayoritario y Azora como gestor, facilita la transición operativa: no hay que construir una plataforma de property management desde cero, solo transferir la titularidad del equity.
Para Vía Célere, el siguiente hito será la evolución de su cartera de suelo en Madrid y la capacidad de reconducir la facturación hacia niveles más próximos a los 500 millones anuales. La compañía mantiene posición de primer nivel entre las promotoras independientes españolas, pero la competencia con los brazos de fondos como Neinor, Aedas o Metrovacesa, todos con acceso a capital institucional, exige mantener ritmo de entregas y disciplina en la rotación de activos. ¿Logrará Vía Célere cerrar 2026 con una curva de ingresos en recuperación, o el ciclo actual de desinversión dejará una base recurrente más reducida de lo esperado?
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente el modelo build-to-rent o BTR?
Es un formato de promoción residencial donde la vivienda se construye específicamente para alquiler profesionalizado de larga duración, no para venta a propietarios individuales. El inversor mantiene la titularidad y gestiona el activo como un producto de renta, con servicios centralizados y mantenimiento integrado.
¿Quién gestionará las 1.400 viviendas tras la venta?
Azora actuará como socio minoritario y gestor del portfolio. La firma ya administra cerca de 30.000 unidades de alquiler en España, lo que garantiza continuidad operativa sin necesidad de crear una nueva plataforma de property management.
¿Cuánto suelo le queda a Vía Célere tras las ventas recientes?
La compañía conserva un banco de suelo de 820.541 metros cuadrados de edificabilidad, de los cuales más de 484.600 se concentran en Madrid. La cartera incluye desarrollos en curso como Los Cerros y Arpo, además de presencia en Málaga, Valladolid, Valencia y Sevilla.
¿Qué diferencia a Norges de otros inversores en BTR español?
Norges Bank Investment Management es el fondo soberano de pensiones de Noruega, con aproximadamente 1,7 billones de euros bajo gestión. Su horizonte de inversión es ilimitado y su coste de capital extremadamente bajo, lo que le permite competir por activos estabilizados donde otros inversores exigirían rentabilidades más altas.
Información publicada originalmente por Eje Prime.