Real estate en España: el sector living busca récord histórico

La semana en real estate de mediados de agosto deja una cifra que resume el pulso del sector: el segmento living ya acumula 318 millones de euros en el primer semestre de 2026 y los analistas proyectan un récord histórico de 7.250 millones para el cierre del ejercicio. La cifra, publicada por Eje Primeconfirma que la vivienda en alquiler y los formatos residenciales flexibles han dejado de ser un nicho para convertirse en el motor principal del capital institucional en España.

Pontegadea rompe la barrera de los 10.000 millones y Ortega apunta a Londres

Amancio Ortega ha vuelto a mover ficha en el mercado inmobiliario internacional. Pontegadea ha superado por primera vez en 2025 los 10.000 millones de euros de beneficio, una cifra que refuerza su capacidad de disparo para operaciones de gran calibre.

La última adquisición conocida es un complejo residencial en alquiler situado en Baker Street, Londres, por 175 millones de euros. La operación encaja en la estrategia de la sociedad patrimonial: activos prime de uso residencial en capitales europeas con estabilidad jurídica y demanda solvente.

El movimiento de Ortega contrasta con la cautela de otros grandes patrimonios españoles, que en 2026 han preferido reforzar posiciones domésticas ante la incertidumbre tipológica del BCE. La apuesta británica de Pontegadea envía una señal de confianza en el build-to-rent londinense pese a las tensiones regulatorias del gobierno de Keir Starmer sobre congelaciones de alquiler.

NEPI Rockcastle desembarca y el living se consolida como clase de activo

El fondo sudafricano-británico NEPI Rockcastle ha entrado en el mercado español con vocación de crecer. Su consejero delegado, Marek Noetzel, ha declarado explícitamente que buscan nuevas oportunidades de expansión, sin concretar geografía ni segmento.

La llegada de NEPI Rockcastle es relevante porque el grupo ya opera en nueve países de Europa Central y Oriental con una estrategia de centros comerciales de proximidad. Su salto a España, en un momento en que el retail convencional padece sobrecarga de superficie, sugiere que podrían pivotar hacia activos mixtos o residenciales vinculados a sus parques comerciales.

El dato que contextualiza su interés es el crecimiento del sector living: los 318 millones del primer semestre representan un alza del 3,8% interanual, pero la proyección de 7.250 millones para 2026 implicaría una aceleración brutal en la segunda mitad del año. Operadores como DFI ya están posicionándose: desarrollan un edificio de coliving con 200 unidades en Londres por 93,4 millones de euros.

Madrid lidera el lujo, mientras la logística se descentraliza hacia mercados secundarios

El mercado de lujo residencial mantiene su jerarquía geográfica sin sorpresas: Madrid encabeza la lista, seguida de Marbella, Mallorca y Barcelona. El orden refleja la concentración de alta renta, la oferta de producto singular y la liquidez operativa.

Lo que sí ha cambiado es el mapa logístico. Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga ya concentran el 25% de la superficie logística de España, ganando peso frente a Madrid y Barcelona. La dispersión responde a la saturación de suelo en los grandes ejes, el encarecimiento de los últimos kilómetros y la demanda de plataformas regionales para distribución de última milla.

Para inversores y promotores, este dato tiene una lectura clara: los rendimientos en mercados secundarios se han comprimido, pero siguen ofreciendo prima sobre los grandes hubs. La pregunta es hasta cuándo durará la ventana antes de que la entrada masiva de capital institucional replique el ciclo de Madrid y Barcelona.

BBVA activa su family office y Gaiarooms triplica facturación

La banca privada también quiere su trozo del pastel residencial. BBVA ha constituido un vehículo de multifamily office orientado a patrimonios superiores a 30 millones de euros. El producto no es nuevo en Europa, donde entidades como UBS o Credit Suisse llevan décadas con estructuras similares, pero su llegada a España formaliza que el segmento UHNWI ya no se conforma con depósitos y fondos tradicionales.

En el extremo opuesto de la tabla, Gaiarooms ha publicado resultados que explican por qué el living despierta tanta appetencia. La plataforma de gestión residencial ha triplicado su facturación en el primer semestre de 2026, hasta 15,2 millones de euros, un incremento del 211% interanual. El beneficio del ejercicio anterior creció un 7,8%.

El modelo de Gaiarooms, centrado en gestión operativa de activos residenciales para terceros, demuestra que en el living no solo se puede ganar con la propiedad del ladrillo. Los fee recurrentes por gestión, especialmente en entornos de tipos moderados, ofrecen estabilidad de caja que la promoción tradicional no garantiza.

Alicante apuesta por la verticalidad y Vitoria convierte locales en VPO

El planeamiento urbano empieza a responder a la presión residencial con herramientas que hace cinco años eran impensables. El nuevo Plan General Estructural de Alicante prioriza la urbanización vertical y contempla la creación de más de 44.000 viviendas. La cifra, ambiciosa para una ciudad de 350.000 habitantes, obligará a revisar las calificaciones de suelo y probablemente a tensionar la capacidad de los servicios municipales.

En Vitoria, el ayuntamiento ha optado por una solución de aprovechamiento del stock existente: convertir locales comerciales de planta baja en viviendas de protección oficial, con la condición de que se destinen a residencia permanente. La medida es inteligente, porque aprovecha infraestructura ya amortizada, pero enfrenta el problema de la falta de luz natural y ventilación que caracteriza a muchos de estos espacios.

Ambas ciudades ilustran una tensión creciente: los municipios medios necesitan sumar vivienda rápidamente, pero las herramientas de suelo público escasean y la oposición vecinal a la densificación sigue siendo un freno político relevante.

Calendario inmediato: ¿se materializará la proyección de 7.250 millones?

La pregunta que condicionará el cierre de 2026 es si el living mantendrá el ritmo necesario para alcanzar los 7.250 millones proyectados. El primer semestre ha aportado apenas el 4,4% de esa cifra, lo que implica que la segunda mitad del año debería concentrar más de 6.900 millones.

Ese perfil de concentración no es inédito en el sector inmobiliario español, donde las operaciones de gran tamaño suelen cerrar en los últimos meses del ejercicio por ciclos presupuestarios de los inversores institucionales. Pero la brecha es abultada. Si septiembre y octubre no traen anuncios de portfolio deals por encima de 500 millones, la proyección de récord empezará a parecer optimista.

Los actores a seguir en las próximas semanas son los fondos de capital estadounidenses con mandatos recién asignados para Europa, las socimis cotizadas con deuda barata por refinanciar, y los promotores especializados en build-to-rent que necesitan salida a inversores core para sus desarrollos en curso. La alternativa es que 2026 quede como un año de transición, con el verdadero despegue aplazado a 2027.

Información publicada originalmente por Eje Prime.