Real estate español: ingresos crecen 35% en el primer semestre
Las principales cotizadas del sector ingresan 1.773 millones en el primer semestre, un 35% más que en el mismo periodo de 2025. Este repunte de 621,5 millones de euros supone la vuelta a terreno positivo tras el descenso de más del 7% que registraron en 2024. El dato confirma que el real estate español cotizado ha encontrado estabilidad, aunque la mejora operativa no se traduce en beneficios netos.
Merlin, Colonial y Neinor lideran un crecimiento desigual entre las siete grandes
El grupo formado por Merlin Properties, Colonial, Renta Corporación, Grupo Insur, Realia, Metrovacesa y Neinor ha cerrado el primer semestre con una cifra de negocio conjunta de 1.773,5 millones de eurosfrente a los 1.152 millones del año anterior. El crecimiento medio del 35% oculta, sin embargo, trayectorias muy distintas.
Neinor ha sido el caso más llamativo. La promotora ha multiplicado por cuatro sus ingresos, pasando de 150 a 680 millones de eurostras la integración de Aedas Homes en su perímetro. Su EBITDA ha saltado de 18 a 119 millones. Esta operación de consolidación, cerrada en 2025, ha transformado a Neinor en el motor del crecimiento del grupo.
Metrovacesa también ha registrado un avance notable: sus ingresos crecieron un 137% hasta los 315,7 millones, y su EBITDA pasó de 5,42 a casi 50 millones. Realiapor su parte, elevó su facturación cerca de un 40%hasta aproximadamente 190 millones. En el otro extremo, Renta Corporación fue la única que retrocedió, con una caída del 67% en ingresos, de 14 a 4,5 millones.
| Empresa | Ingresos H1 2026 | Variación | EBITDA H1 2026 |
|---|---|---|---|
| Neinor | 680 M€ | +360% | 119 M€ |
| Metrovacesa | 315,7 M€ | +137% | ~50 M€ |
| Merlin | 308 M€ | +11,88% | |
| Colonial | 208 M€ | +5,53% | |
| Realia | ~190 M€ | ~+40% | |
| Grupo Insur | 67,5 M€ | +6% | |
| Renta Corporación | 4,5 M€ | -67% |
El beneficio neto cae un 30% pese al empuje de la actividad
La mejora operativa no ha evitado que el resultado neto del conjunto se resienta. Los siete grupos sumaron 569 millones de euros de beneficio, frente a los 809 millones del primer semestre de 2025. El descenso del 30% tiene un nombre propio: Merlin Properties.
La socimi, históricamente la más rentable del Ibex inmobiliario, ha visto cómo su beneficio se desplomaba de 513 a 180 millones de euros. Esta caída del 65% arrastra el cómputo global y contrasta con su comportamiento operativo, donde los ingresos crecieron casi un 12%. La explicación suele residir en menores plusvalías por venta de activos o revalorizaciones de cartera.
No todas las compañías han seguido esa senda. Metrovacesa ha pasado de perder 15,5 millones a ganar 18 millones. Realia ha elevado su beneficio de 44 a 71 millones. Y Neinorcoherente con su explosión de ingresos, ha multiplicado por ocho su resultado, de 6,3 a 54 millones. La única nota discordante en este subgrupo es Colonialcuya evolución exacta presenta inconsistencias en los datos de la fuente original.
La deuda global baja 355 millones, pero Neinor duplica su apalancamiento tras Aedas
El pasivo financiero del conjunto se ha reducido de 9.900 a 9.545 millones de eurosuna bajada del 3,6%. Merlin ha sido la principal contribuyente a este esfuerzo desapalancador: ha recortado su deuda de 3.357 a 2.571 millonescasi 800 millones menos en seis meses.
La excepción es, de nuevo, Neinor. La integración de Aedas ha elevado su deuda de 65 a 1.166 millones de euros. El salto es estructural: lo que era una promotora con balance casi limpio se ha convertido en un grupo con apalancamiento significativo, aunque proporcional a su nueva escala. Los inversores deberán monitorizar cómo gestiona estos vencimientos en los próximos trimestres.
El valor de los activos se ha mantenido estable, con un ligero incremento de 32.300 a 32.400 millones. Esta estabilidad, en un contexto de tipos de interés más altos que los de 2021-2022, sugiere que las carteras han digerido la corrección sin deterioros generalizados.
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Los datos del primer semestre dibujan un real estate cotizado español en transición. El crecimiento de ingresos confirma que la demanda de oficinas, logística y vivienda mantiene pulso. Sin embargo, la caída del beneficio neto advierte de que la fase de expansión por revalorización ha tocado techo.
Para quienes operan con estos activos, hay tres lecturas concretas:
- Neinor como caso de estudio: la integración de Aedas ha funcionado a nivel de ingresos, pero el mercado penalizará si la deuda no genera retornos superiores al coste del capital.
- Merlin, la paradoja de la calidad: es la compañía con mejor track record de reducción de deuda y peor evolución de beneficios. Los fondos que buscan estabilidad de dividendos deberán revisar su política de distribución.
- Metrovacesa y el retorno a la rentabilidad: tras años de pérdidas por la herencia de la crisis, la promotora del BBVA y Banco Santander demuestra que el modelo de venta de suelo urbano puede ser rentable en el ciclo actual.
El valor total de activos, apenas incrementado, indica que el mercado no está asumiendo nuevas valoraciones alcistas. Para family offices y fondos de value, esto puede representar una oportunidad de entrada si los ingresos operativos se consolidan.
Resultados trimestrales del tercer trimestre y la conferencia anual de Merlin, hitos a seguir
El calendario corporativo apuntará ahora a los resultados de julio-septiembre, donde se verá si el crecimiento de ingresos se mantiene en el segundo semestre. La estacionalidad del sector inmobiliario español suele concentrar cierres de venta en el cuarto trimestre, por lo que las cifras de septiembre serán indicativas pero no definitivas.
Merlin celebrará su habitual jornada de presentación a inversores en el último cuatrimestre del año, donde detallará su estrategia de rotación de activos y la evolución de su cartera logística y de oficinas. Dado el desplome de su beneficio neto, esa cita será clave para entender si la caída es coyuntural o estructural.
Para Neinorel desafío será demostrar que puede integrar operativamente a Aedas sin que los costes de sinergias se diluyan. La compañía deberá presentar su primera guidance conjunto completo para 2027 en los próximos meses.
¿Ha tocado el real estate español cotizado fondo en términos de beneficios, o la divergencia entre ingresos y resultados es el nuevo normal en un entorno de tipos más altos?
Preguntas frecuentes
¿Qué son las "siete principales cotizadas" del real estate español?
Se trata de Merlin Properties, Colonial, Renta Corporación, Grupo Insur, Realia, Metrovacesa y Neinor, las únicas empresas inmobiliarias españolas con capitalización suficiente para cotizar en mercados organizados con liquidez institucional.
¿Por qué crecieron los ingresos pero no el beneficio neto?
Los ingresos por alquiler y ventas mejoraron, pero las plusvalías por revalorización de activos (clave en el resultado de socimis como Merlin) se redujeron drásticamente, arrastrando el beneficio global pese al buen comportamiento operativo.
¿Qué es la integración de Aedas en Neinor?
Neinor absorbió a Aedas Homes, otra promotora cotizada, en una operación de consolidación que cerró en 2025. La fusión explica el salto del 360% en ingresos y el incremento de deuda de 65 a 1.166 millones de euros.
¿Cuál es la diferencia entre EBITDA y beneficio neto en este sector?
El EBITDA mide el resultado operativo antes de intereses, impuestos y amortizaciones, y refleja la salud del negocio corriente. El beneficio neto incluye plusvalías de cartera, que en socimis inmobiliarias pueden suponer más de la mitad del resultado y ser muy volátiles.
Información publicada originalmente por Ejeprime.