Alquiler de inmuebles: ventajas de crear una sociedad

Luis Miguel Larriba, abogado fiscalista, ha desglosado en El Confidencial las ventajas e inconvenientes de constituir una sociedad para gestionar múltiples inmuebles en alquiler. La cuestión, que afecta directamente a fondos, family offices y pequeños inversores del ladrillo, cobra relevancia tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y los cambios en la fiscalidad del alquiler.

El artículo, publicado este 25 de junio, analiza si la figura societaria compensa frente a la titularidad individual desde la perspectiva del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

1.265 palabras para responder a una pregunta que divide al sector

Larriba estructura su análisis en torno a dos escenarios: el propietario individual que acumula inmuebles y el inversor que opta por una sociedad mercantil. La diferencia fiscal no es menor. El abogado fiscalista examina cómo la Ley de Vivienda y la normativa del Impuesto sobre Sociedades (IS) modifican el cálculo de la rentabilidad neta.

Entre los elementos que Larriba menciona figuran la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los contratos de alquiler y la tributación por patrimonio. El texto de 1.265 palabras evita conclusiones genéricas: cada caso depende del volumen de inmuebles, del régimen de amortización aplicable y de si el arrendador opta por vivienda habitual o temporada.

La publicación se enmarca en un momento de máxima tensión regulatoria. La declaración de la renta de 2025, presentada en este primer semestre de 2026, ha servido a muchos propietarios para constatar cómo la nueva normativa reduce deducciones anteriormente disponibles.

El dilema de la sociedad mercantil: menos tipo impositivo, más complejidad

La ventaja principal de la sociedad es el tipo impositivo. El Impuesto sobre Sociedades grava el beneficio al 15% para las primeras 300.000 euros de base imponible y al 25% a partir de ahí. El IRPF, en su escala más alta, supera el 45% para rentas elevadas. Larriba cuantifica esta brecha con ejemplos concretos.

Sin embargo, el abogado fiscalista advierte de costes ocultos. La sociedad exige contabilidad formal, auditoría si se superan ciertos umbrales y un régimen de retribuciones al socio que no siempre es más eficiente que el arrendamiento directo. La doble tributación, primero en la sociedad y luego en el reparto de dividendos, aparece como freno habitual.

Además, la Ley de Vivienda ha introducido límites a la actualización de rentas en zonas tensionadas. Esta medida, que afecta a contratos firmados antes y después de su entrada en vigor, obliga a recalcular proyecciones de ingresos. Larriba vincula esta restricción con la decisión estructural: una sociedad con múltiples inmuebles diversifica riesgo, pero también concentra exposición regulatoria.

La fiscalidad del alquiler, en el centro del debate inversor

El artículo de El Confidencial llega cuando el sector inmobiliario español debate la viabilidad del modelo buy-to-let. Los fondos internacionales, que operan ya a través de vehículos societarios, tienen estructuras optimizadas. El pequeño inversor, con dos o tres pisos, enfrenta una disyuntiva distinta: los costes fijos de la sociedad pueden absorber buena parte del ahorro fiscal.

Larriba no se posiciona a favor de una u otra opción. Su texto funciona como manual de decisión, con variables que cada inversor debe completar: número de inmuebles, nivel de endeudamiento, edad de jubilación proyectada y voluntad de transmisión patrimonial. El abogado fiscalista insiste en que la planificación fiscal anticipada evita estructuras irreversibles.

La mención explícita a la declaración de la renta no es casual. El periodo de presentación del ejercicio 2025, cerrado el pasado 30 de junio, ha dejado en evidencia que muchos propietarios desconocen las nuevas casillas vinculadas a la Ley de Vivienda. Larriba señala errores recurrentes en la imputación de gastos deducibles.

¿Cuándo compensa el cambio de estructura? Larriba fija el umbral

El texto no establece una cifra mágica, pero sí orienta. A partir de cierto volumen de ingresos por alquiler, la sociedad deja de ser un capricho fiscal para convertirse en necesidad patrimonial. El abogado fiscalista vincula este umbral con la capacidad de generar amortizaciones aceleradas y con la posibilidad de reinvertir beneficios sin salir del ámbito del Impuesto sobre Sociedades.

Para quienes acumulan inmuebles con vistas a la transmisión hereditaria, la sociedad presenta ventajas adicionales. La transmisión de participaciones societarias está mejor tratada fiscalmente que la sucesión de inmuebles en propiedad directa. Larriba cita esta variable como decisiva en consultas recientes.

El análisis de Larriba deja una pregunta en el aire: si la fiscalidad del alquiler continúa endureciéndose, ¿cuántos propietarios individuales migrarán a estructuras societarias antes de que el legislador limite también estas vías? El abogado fiscalista no responde, pero insinúa que la ventana regulatoria actual podría cerrarse con reformas futuras del Impuesto sobre Sociedades.