BBVA: renueva su sede en Bilbao con descuento en el alquiler

BBVA renueva el alquiler de su histórica sede en Bilbao con una rebaja del 12% y una prórroga hasta 2037, en una operación que ilustra cómo los inquilinos de peso negocian condiciones ventajosas en un mercado de oficinas aún en recuperación. El acuerdo con Argis, gestora del edificio a través de su socimi Aofi Sheni, incluye un periodo de carencia de un trimestre y actualizaciones vinculadas al IPC. La transacción refuerza la apuesta del banco por mantener su sede operativa en la Gran Vía bilbaína, un inmueble valorado en casi 147 millones de euros.

El edificio, ubicado en el número 12 de la Gran Vía de Don López de Haro, acumula más de un siglo de historia financiera en la capital vizcaína. Con 21.093 metros cuadrados distribuidos en siete plantas, planta baja y dos sótanos, fue diseñado en 1912 por el arquitecto Pedro Guimón Eguiguren y construido en 1923. Su rehabilitación integral en 2009 coincidió con su venta a Rreef Alternative Investments de Deutsche Bank, en el marco de la operación "Cartera Tree".

Argis y la socimi Aofi Sheni: propietarios desde 2022 tras pagar 150 millones

La propiedad del inmueble ha cambiado de manos tres veces en quince años. En julio de 2010, Mutualidad de la Abogacía adquirió el activo por 136 millones de euros, incluyendo plazas de aparcamiento en las calles Ledesma, Ibáñez y Uribitarte, y firmó un arrendamiento de veinte años con BBVA. En 2022, un fondo controlado por Argis pagó 150 millones por el edificio, que actualmente gestiona a través de la socimi Aofi Sheni, vehículo 100% propiedad del Argis Opportunity Fund CCV12.

La socimi presentó en 2024 unos ingresos de 9,109 millones de euros y un beneficio superior a 4,64 millones. El pasivo del vehículo incluye un préstamo sindicado de 86 millones formalizado en julio de 2022 con BBVA y Kutxabank, con vencimiento el 14 de julio de 2038. La entidad agente del crédito fue Kutxabank, lo que añade una capa de complejidad a la relación financiera entre las partes: BBVA es simultáneamente inquilino, acreedor y, en cierto modo, contraparte estratégica de Argis en este activo.

Una rebaja del 11,92% que refleja la presión sobre las rentas de oficinas prime

La reducción del 11,92% en la renta anual respecto a la tarifa de 2026, junto con el trimestre de carencia, sitúa esta renegociación en la línea de lo que grandes ocupantes están exigiendo en los mercados de oficinas españoles. La cláusula de actualización periódica por IPC preserva para el propietario cierta protección frente a la inflación, aunque el punto de partida ahora es sensiblemente inferior. Para el inversor en socimis o el analista de fondos de real estate, el dato clave es que el valor de mercado del edificio al cierre de 2024 ascendía a 146,86 millones de euros, frente a los 143,8 millones de 2023, lo que indica una revalorización a pesar del entorno de rentas más contenidas.

El contraste entre la plusvalía contable y la reducción de la renta contractual ilustra la tensión actual del sector: los activos bien ubicados en posiciones prime mantienen valoración, pero la negociación con inquilinos de larga trayectoria exige concesiones. BBVA, como uno de los dos grandes bancos españoles con peso sistémico, tenía palanca de negociación considerable. El resultado es un alquiler más ajustado a coste para el banco y un flujo predecible, aunque menor, para la socimi hasta 2037.

Argis, de Carlos Zucchi y Alejandro Schuvaks, supera ya los 1.400 millones bajo gestión

Argis, la gestora de inversiones que lideran Carlos Zucchi y Alejandro Schuvaks, administra aproximadamente 1.400 millones de euros en activos, con una cartera que supera los 330.000 metros cuadrados. La firma ha intensificado su presencia en Madrid recientemente con la adquisición de la Talent Tower, en una estrategia de diversificación geográfica que complementa su apuesta por Bilbao. El control del edificio de BBVA a través del Argis Opportunity Fund CCV12 representa uno de sus activos más emblemáticos por ubicación y solvencia del inquilino.

La estructura de la operación, con una socimi dedicada (Aofi Sheni) y financiación bancaria a largo plazo, es el modelo estándar que gestoras como Argis han perfeccionado para institucionalizar el alquiler de oficinas en España. La pregunta para el inversor es si esta rebaja del 12% se replicará en otros activos de su cartera o si el caso BBVA es excepcional por la concentración de riesgo que representaba para el propietario. La fecha de vencimiento del préstamo sindicado (2038) supera en un año al final del arrendamiento renovado (2037), lo que deja un margen estrecho de refinanciación o venta del activo.

El calendario: de la firma de 2010 al vencimiento del crédito en 2038

El nuevo contrato extiende la relación entre BBVA y este inmueble hasta el 29 de julio de 2037, siete años más allá del arrendamiento original firmado en 2010. Ese año, la Mutualidad de la Abogacía pagó 136 millones; doce años después, Argis desembolsó 150 millones; y la valoración de mercado actual, 146,86 millones, sitúa el activo ligeramente por debajo de su último precio de transacción. Para el fondo que adquirió en 2022, la rebaja de renta implica un ajuste en las expectativas de retorno que deberá compensarse con la estabilidad del flujo o una eventual revalorización del edificio.

El próximo hito relevante será la revisión de la renta vinculada al IPC, cuyo mecanismo exacto no ha trascendido. La evolución de los tipos de interés y la prima de riesgo del sector oficinas en Bilbao determinarán si Argis puede refinanciar en 2037 en condiciones favorables o si la estrategia pasa por una venta con el inquilino ya encorsetado en un nuevo ciclo. ¿Mantendrá BBVA esta sede tras 2037 o aprovechará la negociación de entonces para condiciones aún más favorables, en un mercado que podría estar saturado de oferta prime?

Información publicada originalmente por Ejeprime.