Mercado inmobiliario español: la brecha entre deseo y presupuesto
El 82% de los españoles quiere comprar vivienda, pero su presupuesto medio se estanca en torno a los 200.000 euros, según revela el III Informe Culmia-Sigma Dos sobre el recorrido del comprador de vivienda en España. El estudio, publicado por Eje Prime, documenta una brecha creciente entre la aspiración de propiedad y la capacidad real de adquisición en el mercado residencial español.
82,2% de propiedad frente a un techo de 200.000 euros
La preferencia por la propiedad se ha reafirmado con fuerza. El 82,2% de los encuestados considera que ser propietario es la mejor opción para su futuro, una cifra que sube desde el 70,8% registrado en la edición anterior del informe. Este repunte de más de once puntos porcentuales contrasta con la realidad del mercado.
El dato más contundente llega al analizar los presupuestos. El 42,7% de los españoles se mueve en un rango de entre 100.000 y 200.000 euros, el tramo más poblado. Si se suma el 20,1% que no llega ni a 100.000 euros, más del 62% del país cuenta con menos de 200.000 euros para su compra. Solo un 31% dispone de entre 200.000 y 400.000 euros.
Los tramos superiores son residuales: un 4,8% maneja entre 400.000 y 600.000 euros, y apenas el 1,4% supera los 600.000 euros. El informe destaca una polarización extrema en el segmento senior (mayores de 65 años), que agrupa tanto al colectivo más propenso a buscar viviendas por encima de 600.000 euros como al más inclinado a buscar por debajo de 100.000 euros.
73,1% se estanca por el precio: los cuatro muros del acceso
El precio es el obstáculo principal para el 73,1% de los encuestados. Le sigue la escasez de vivienda protegida o asequible, que afecta al 25% (uno de cada cuatro). La incertidumbre económica frena al 19,5%, mientras que el acceso a la financiación hipotecaria supone una barrera para el 18%.
Estas restricciones están redirigiendo parte de la demanda. El 56,9% de los encuestados está considerando opciones de vivienda asequible o con subvenciones públicas, un dato que refleja la adaptación forzada de una parte relevante de la población.
Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia, señala en el informe que la relación de los españoles con su vivienda está mutando. Más allá del activo físico, los compradores priorizan cada vez más el bienestar, la salud y la calidad de vida. Sin embargo, existe una tensión clara: la demanda de hogares "más saludables" no se traduce en disposición a asumir costes adicionales por estas mejoras.
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La presión sobre el segmento asequible no es solo una consecuencia, sino una elección forzada que redefine el mapa residencial. Más de la mitad de los potenciales compradores explora ahora fórmulas con algún tipo de apoyo público, un porcentaje que habla de la incapacidad del mercado libre para absorber la demanda mediana.
Esta dualidad entre aspiración y restricción genera un escenario particular para promotoras e inversores. El stock de vivienda protegida en España sigue siendo insuficiente en las grandes áreas metropolitanas, donde la demanda se concentra. La brecha entre lo que quiere el 82% y lo que puede permitirse el 62% con menos de 200.000 euros define el territorio de oportunidad, pero también de riesgo regulatorio.
El próximo informe de Culmia-Sigma Dos y la medición del ciclo
El III Informe Culmia-Sigma Dos se presenta como una serie periódica que mide la evolución del comportamiento del comprador. La comparación con la edición anterior (de 70,8% a 82,2% en preferencia de propiedad) ya permite trazar una tendencia: la propiedad se revaloriza como meta incluso cuando las condiciones objetivas no mejoran.
La pregunta que queda en el aire es si esta tensión entre deseo y capacidad generará presión política para ampliar la oferta de vivienda protegida, o si el mercado privado encontrará fórmulas para cubrir el hueco de los 100.000-200.000 euros sin erosión de márgenes. La edición IV del informe, presumiblemente en 2027, será el termómetro de si esta brecha se ha estrechado o ha explotado.
¿Dónde colocarías tu límite de compra con los datos actuales del mercado?
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de españoles tiene menos de 100.000 euros para comprar vivienda?
El 20,1% de los encuestados del informe Culmia-Sigma Dos se mueve con un presupuesto inferior a 100.000 euros. Si se suma el tramo de 100.000-200.000 euros (42,7%), más del 62% del país opera por debajo de los 200.000 euros.
¿Cuánto ha subido la preferencia por la propiedad respecto al informe anterior?
La preferencia por la propiedad ha pasado del 70,8% en la edición anterior al 82,2% actual, un incremento de 11,4 puntos porcentuales en el último ciclo del informe.
¿Qué edad tiene el grupo más polarizado en presupuestos de compra?
El segmento de mayores de 65 años muestra la polarización más extrema: concentra tanto al grupo más propenso a buscar viviendas por encima de 600.000 euros como al más inclinado a buscar por debajo de 100.000 euros.