Mercado inmobiliario español: los precios superan la cima de 2007

El precio de la vivienda en España cerró 2025 en 2.230 euros por metro cuadrado, un 13,1% más que un año antes y un 7% por encima del pico histórico de 2007. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana lo confirma en su último boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo, que dibuja un mercado tensionado por la escasez de oferta y la presión demográfica. Eje Prime recoge los datos oficiales.

2.230 euros/m²: el nuevo techo del ladrillo español

La cifra de 2.230 euros por metro cuadrado supera los 2.085 euros que marcaban el récord del boom inmobiliario. En términos nominales, el mercado ha roto una barrera psicológica que duraba casi dos décadas.

Sin embargo, la comparación con 2007 pierde fuerza si se mira el esfuerzo hipotecario. La ratio precio-renta se situó en 7,98 años de ingreso bruto, por debajo de los 9,3 años del pico anterior. El esfuerzo teórico anual para comprar una vivienda fue del 35,5% del ingreso bruto anual, frente al 54,2% de 2007.

La paradoja está en la oferta: solo se completaron 91.896 viviendas en 2025, un 9% menos que las 100.980 de 2024. El Banco de España eleva el déficit acumulado a 750.000 unidades. El sector estima que se necesitan cerca de 200.000 viviendas nuevas cada año para cubrir la demanda estructural.

137.330 viviendas iniciadas: la cifra que divide al mercado

Las visados de inicio de obra alcanzaron las 137.330 unidades en 2025, el nivel más alto en 16 años. Este dato genera lecturas encontradas entre promotores e inversores institucionales.

Por un lado, indica que el sector responde a la señal de precios con nuevo desarrollo. Por otro, la brecha entre viviendas iniciadas y terminadas, casi 46.000 unidades, refleja cuellos de botella en licencias, mano de obra y costes de construcción que ralentizan la entrada de stock al mercado.

El precio del suelo urbano, en cambio, no acompaña el ritmo alcista. Cayó un 2,6% hasta 171 euros por metro cuadrado, muy por debajo de los 285 euros de 2006. La superficie transada creció un 43% hasta 3.562 hectáreas, pero sigue siendo menos de la mitad de las 8.075 hectáreas del boom.

Rentabilidad del alquiler en mínimos de once años

El mercado de alquiler ofrece una señal de alerta para inversores. La rentabilidad bruta descendió hasta el 3,05% en el último trimestre de 2025, desde el 4,6% de 2014. Es la cifra más baja en once años.

Este descenso sostenido puede estar empujando a propietarios e inversores hacia la venta o hacia activos alternativos. La ecuación rentabilidad-riesgo se complica en un contexto de tipos de interés que, aunque moderados respecto a 2023, siguen por encima de los niveles prepandemia.

El valor total de transacciones de suelo creció un 40% hasta 4.555 millones de euros, lo que sugiere que el capital sigue entrando en el sector, pero selectivamente y en proyectos de mayor escala.

4.035 millones en vivienda protegida: la apuesta pública más alta en 16 años

La administración ha intensificado su papel contracíclico. Las licitaciones de vivienda protegida sumaron 4.035 millones de euros en los últimos siete años, casi triplicando la media de 1.384 millones entre 2012 y 2018.

El Ministerio calificó 2025 como el mejor año para licitaciones de vivienda pública en 16 años. Esta inyección busca compensar la insuficiencia de la oferta privada, aunque su impacto en el precio agregado dependerá del ritmo de ejecución y de la densidad de las convocatorias en los próximos ejercicios.

La pregunta que plantean los datos es si esta política de suelo y protección oficial logrará contener la escalada de precios en los mercados más tensionados, o si el desajuste estructural seguirá presionando al alza.