Glosario del real estate: términos clave del sector inmobiliario

El sector inmobiliario profesional maneja un vocabulario propio, muchas veces en inglés. Este glosario reúne los términos que aparecen a diario en las operaciones, informes y noticias del real estate.

Estrategias de inversión

• Core: activos prime, estabilizados y de bajo riesgo, con rentas predecibles. Core+ añade algo más de riesgo/retorno.
• Value-add: activos que requieren reposicionamiento (reforma, recomercialización) para crear valor.
• Opportunistic: el perfil de mayor riesgo y retorno: desarrollo, reconversión o situaciones complejas.

Formatos y segmentos

• BTR (Build to Rent): promoción de vivienda concebida específicamente para el alquiler.
• BTS (Build to Sell): promoción para la venta, el modelo residencial tradicional.
• PRS / multifamily: vivienda en alquiler gestionada de forma institucional.
• Coliving / flex living: alquiler flexible con espacios y servicios compartidos.
• Last mile: logística de última milla, naves cercanas al consumidor para entregas rápidas.
• High street: locales comerciales en las mejores calles comerciales.
• Prime: el mejor activo de su categoría por ubicación y calidad.

Métricas y finanzas

• Yield / rentabilidad: renta anual neta dividida entre el valor del activo. A menor yield, mayor valoración del activo (más "caro").
• NOI (Net Operating Income): ingresos por rentas menos gastos operativos del inmueble.
• GAV / NAV: valor bruto de los activos (Gross Asset Value) y valor neto (Net Asset Value, descontada la deuda).
• LTV (Loan to Value): proporción de deuda sobre el valor del activo; mide el apalancamiento.
• WALT / WALB: vida media ponderada de los contratos de alquiler (hasta vencimiento o hasta la primera ventana de salida del inquilino).
• CapEx / OpEx: inversiones de capital (mejoras) frente a gastos de explotación.

Operaciones

• Sale & leaseback: una empresa vende su inmueble y lo alquila al comprador, liberando capital sin dejar de operar en él.
• Forward purchase / forward funding: compra de un proyecto antes de su finalización, financiando o no su construcción.
• Llave en mano: entrega del inmueble terminado y listo para uso.
• Due diligence: el análisis técnico, legal y financiero previo a una compra.
• ESG: criterios ambientales, sociales y de gobernanza, cada vez más determinantes en la inversión inmobiliaria.

¿Echas en falta algún término? El sector evoluciona rápido y este glosario se irá ampliando.