Edificios en España: El problema estructural de las comunidades
El arquitecto Jordi Martí ha lanzado una advertencia contundente sobre el futuro de miles de propietarios en España. En una entrevista con El Confidencial, afirma que muchos acabarán empobrecidos porque nunca llega el momento de rehabilitar sus edificios. La inercia administrativa y la falta de consenso en las comunidades de vecinos dejan al descubierto un problema estructural del parque inmobiliario español.
555 palabras que resumen una crisis silenciosa
El artículo, firmado por Mónica Millán Valera, se publicó el 3 de julio de 2026. En él, Martí expone una paradoja del mercado español: los propietarios acumulan valor en teoría, pero ven cómo ese valor se erosiona en la práctica.
La rehabilitación de edificios en España enfrenta obstáculos crónicos. Los fondos europeos Next Generation llegaron con calendarios ajustados, pero la tramitación municipal y la resistencia de las comunidades de vecinos ralentizan la ejecución. Martí señala que muchos inmuebles entrarán en obsolescencia antes de que sus dueños puedan actuar.
El arquitecto no habla de falta de recursos técnicos, sino de un fallo de coordinación institucional. La propiedad horizontal española, con millones de edificios plurifamiliares, exige unanimidades o mayorías cualificadas que bloquean decisiones urgentes. El resultado: fachadas que se desmoronan, instalaciones obsoletas y certificados energéticos que hunden el valor de reventa.
El coste de no hacer nada: devaluación acelerada
La implicación para inversores y fondos es directa. Los activos residenciales en zonas urbanas consolidadas pierden competitividad frente a nueva construcción con mejor eficiencia energética. La normativa europea de descarbonización aprieta el calendario: edificios con peor calificación energética enfrentarán restricciones de alquiler y venta.
Para los family offices con carteras de vivienda antigua en España, el escenario plantea una elección forzada. O lideran la rehabilitación asumiendo costes y complejidad de gestión, o ven cómo sus activos se deprecian en un mercado que cada vez prima la eficiencia. Las socimis cotizadas ya muestran esta tensión en sus informes anuales: los activos rehabilitados cotizan con prima sobre los no renovados.
El sector de la promotora privada observa la situación con interés calculado. La escasez de suelo urbanizable en grandes ciudades hace que la rehabilitación sea teóricamente atractiva, pero la atomización de la propiedad y los plazos judiciales de ejecución de obras en comunidades disuaden a muchos operadores.
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La trampa de la propiedad horizontal: ¿quién paga y quién decide?
Martí apunta a un diseño institucional defectuoso. El sistema de propiedad horizontal español, heredado de la Ley de 1960 y poco alterado en su lógica desde entonces, no está preparado para la escala de intervención que exige la transición energética. Cada comunidad de vecinos es un micromercado donde la información asimétrica y los conflictos de intereses generan bloqueo.
Los arquitectos técnicos y los administradores de fincas han intentado mediar sin éxito generalizado. Algunas comunidades autónomas han experimentado con mecanismos de mayorías reforzadas o expropiación administrativa de fachadas, pero la implementación ha sido desigual. Cataluña y el País Vasco llevan años con marcos más avanzados; otras regiones siguen ancladas en procedimientos que requieren unanimidad para obras de envergadura.
El fondo Next Generation aportó liquidez, pero no resolvió el problema de gobernanza. Miles de millones de euros en ayudas quedaron sin ejecutar por la imposibilidad de constituir las comunidades de actuación requeridas. El arquitecto insinúa que sin reforma del marco jurídico de la propiedad horizontal, el dinero público solo maquilla el problema.
El próximo ciclo de certificaciones energéticas, clave en 2027
La normativa europea establece hitos concretos para la eficiencia energética de edificios. En 2027, las restricciones sobre inmuebles con calificaciones G, F y E se endurecerán en varios Estados miembros. España transpondrá estas directivas con reglamento propio, cuyo borrador ya circula entre las asociaciones del sector.
Para el inversor, el calendario es ineludible. Los edificios sin rehabilitar enfrentarán una depreciación acelerada justo cuando el mercado ajuste precios a la nueva regulación. Los fondos que acumulan stock residencial en zonas urbanas centricas deberán decidir si aceleran planes de renovación o desinvierten antes de que la normativa impacte en valoraciones.
La pregunta que deja Martí en el aire es quién asumirá el coste político de reformar un sistema que afecta a millones de propietarios con escasa capacidad de pago. La rehabilitación masiva requiere no solo dinero, sino una nueva arquitectura de decisión colectiva en la propiedad horizontal española.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de edificios en España necesita rehabilitación urgente?
Más del 60% del parque edificado español fue construido antes de 1980 y carece de aislamiento térmico eficiente. La mayoría de estos inmuebles requieren intervención para cumplir los estándares energéticos europeos de 2030.
¿Cómo se financia la rehabilitación en comunidades de vecinos sin recursos?
Existen líneas de financiación pública como los fondos Next Generation, pero requieren que la comunidad constituya una entidad de actuación y aporte documentación técnica previa. Muchas comunidades fracasan en esta fase inicial por falta de asesoramiento.
¿Qué diferencia hay entre reforma de vivienda y rehabilitación de edificio?
La reforma de vivienda afecta al interior de una unidad privada y la decide el propietario individual. La rehabilitación de edificio implica elementos comunes (fachada, cubierta, instalaciones verticales) y requiere acuerdo de la junta de propietarios, con las mayorías que establezca la ley de propiedad horizontal.