DomusVi abrirá nuevos centros en Cataluña, Galicia y Canarias

DomusVi prevé nuevas aperturas en Cataluña, Galicia y Canarias en un movimiento que consolida la expansión del operador francés en el mercado residencial español. La compañía, que ya gestiona cerca de 8.000 plazas en el país, apuesta por comunidades autónomas con fuerte demanda demográfica y menor saturación competitiva que Madrid o Barcelona capital. El anuncio llega en un momento de intensa actividad en el sector de residencias, con fondos de inversión y socimis disputando activos en toda España.

La operadora, controlada por el fondo estadounidense HM Capital, ha comunicado su intención de crecer en tres mercados con perfiles diferenciados. Cataluña representa el mercado más maduro de los tres, con Barcelona como hub universitario y una oferta de residencias para mayores que pide renovación. Galicia ofrece un mercado doméstico con escasa presencia de operadores internacionales. Canarias, por su parte, combina demanda de estudiantes, población envejecida residente y flujo turístico que alimenta el segmento de coliving y estancias temporales.

El modelo de crecimiento de DomusVi tras la entrada de HM Capital

La estrategia de expansión de DomusVi se acelera tres años después de que HM Capital adquiriese el control del grupo. El fondo texano, con cerca de 15.000 millones de dólares en activos bajo gestión, ha impulsado una transformación operativa que prioriza la escala y la estandarización de procesos. En España, DomusVi opera tanto residencias para personas mayores como alojamiento estudiantil, un modelo mixto que pocos competidores replican con la misma profundidad.

La compañía cerró 2025 con un crecimiento de facturación cercano al 12% en el mercado español, según datos de la propia compañía. Este ritmo la sitúa por encima de la media del sector, estimada en un 7-8% anual para las grandes operadoras. La clave ha sido la combinación de aperturas greenfield y la adquisición de activos maduros que luego somete a renovación de marca y gestión.

En el segmento de mayores, DomusVi compite directamente con Colisée, Orpea y la española Sabadell (a través de su filial SARquavitae, ahora bajo el grupo domusvi). En estudiantes, el terreno es más fragmentado: Resa, Greystar y Vivo son referentes, pero la consolidación está en marcha. La socimi Testa Residencial y fondos como CBRE Investment Management han mostrado interés reciente por carteras de activos en ambos segmentos.

Por qué Cataluña, Galicia y Canarias concentran la inversión

La elección de estas tres comunidades no es casual. Cataluña concentra el 18% de la población universitaria española y mantiene un déficit estructural de plazas en residencias estudiantiles. El ratio de plazas por estudiante en Barcelona ronda el 8%, muy por debajo del 15% de ciudades como Lyon o Milán. En residencias para mayores, el envejecimiento acelerado de la primera corona metropolitana genera demanda insatisfecha.

Galicia presenta un perfil distinto. Su población envejece más rápido que la media estatal y la emigración de jóvenes ha dejado un parque residencial para mayores obsoleto en ciudades intermedias. Sin embargo, las capitales de provincia, especialmente Santiago de Compostela y A Coruña, están recuperando atractivo como destinos universitarios. DomusVi detecta una ventana para activos mixtos que combinen ambos segmentos en ubicaciones estratégicas.

Canarias es el mercado más especulativo de los tres. La población de más de 65 años ya supera el 22% del total insular, uno de los ratios más altos de España. El turismo residencial y la llegada de digital nomads durante y después de la pandemia han creado una demanda híbrida que las residencias tradicionales no cubren. El coliving con servicios integrados es el formato que DomusVi evalúa con más interés en este territorio.

El fondo HM Capital y la competencia con socimis por activos residenciales

La presión de HM Capital por escalar el negocio responde a la lógica de los fondos de private equity: crear valor en horizontes de cinco a siete años para luego salir mediante venta o salida a bolsa. En el sector residencial español, esa salida suele materializarse a través de socimis o ventas a inversores institucionales alemanes y nórdicos. La socimi Azora, por ejemplo, ha absorbido carteras de residencias estudiantiles en los últimos años. Merlin Properties también ha diversificado hacia este segmento desde su base tradicional en oficinas y logística.

La competencia por suelo y activos en trama se ha encarecido. Los precios de transacción de residencias en operación en Barcelona y Madrid han alcanzado múltiplos de entre 12 y 15 veces el ebitda, según estimaciones de consultoras como JLL y Cushman & Wakefield. En mercados secundarios como Galicia, los múltiplos son más razonables, pero el riesgo de absorción de nuevas plazas es mayor. DomusVi asume ese riesgo a cambio de posicionamiento temprano.

El modelo de gestión de DomusVi se diferencia del de las promotoras puras. La compañía no desarrolla y vende: desarrolla, gestiona y retiene el activo en balance o en vehículos ligados a HM Capital. Esta verticalización le da control sobre la calidad del servicio y evita la dependencia de terceros operadores. El coste es una mayor exposición al riesgo operativo y una necesidad de capital permanente que el fondo debe inyectar o refinanciar.

Calendario de aperturas y próximos pasos del grupo

DomusVi no ha facilitado fechas concretas ni número de plazas para las aperturas anunciadas. El comunicado, difundido este jueves 28 de agosto, se limita a confirmar la intención de expansión y los territorios prioritarios. Fuentes cercanas al grupo indican que las primeras operaciones podrían concretarse en el primer semestre de 2027, con un horizonte de ejecución de dos a tres años.

La compañía mantiene activa su búsqueda de suelo en Barcelona, Tarragona, Vigo, A Coruña y Las Palmas. El formato predominante será el de residencias de tamaño medio, entre 80 y 150 plazas, que permiten economías de escala sin la complejidad de megacomplejos. En estudiantes, la apuesta es por ubicaciones a menos de 20 minutos en transporte público de los campus universitarios principales.

El mercado de residencias en España sigue atrayendo capital internacional pese a la subida de tipos de interés. La rentabilidad por encima de la inflación, la demanda demográfica estructural y la escasez de oferta pública hacen del sector un refugio para inversores con horizonte largo. La pregunta para DomusVi es si conseguirá ejecutar antes de que la competencia, con fondos más agresivos, le cierre el paso en los mejores emplazamientos.

Información publicada originalmente por El Confidencial.