Alfana expande sus operaciones a Portugal con el Forum Algarve
Alfana compra el centro comercial Forum Algarve por unos 130 millones de euros y da el salto a Portugal, su primera operación fuera de España. La operación eleva el patrimonio gestionado por la firma en retail hasta los 1.000 millones de euros. El activo se incorporará al fondo Rivoli Retail, que ya agrupa algunos de los centros comerciales más relevantes del país.
La compra representa un cambio de ritmo para Alfana Investment Management, hasta ahora concentrada en activos españoles como Xanadú o Moraleja Green. Faro, capital del Algarve, ofrece un perfil demográfico creciente y un flujo turístico sostenido que justifica la apuesta. El centro, construido en 2001, cuenta con 27.400 metros cuadrados, 115 locales comerciales y más de 2.200 plazas de aparcamiento.
Forum Algarve: un activo maduro con ocupación del cien por cien
El centro comercial generó en 2025 ventas por parte de los operadores superiores a 120 millones de euros. Recibió más de 7,8 millones de visitantes durante el mismo ejercicio. La ocupación ronda el cien por cien, con una carta de inquilinos que incluye todas las marcas de Inditex, Mango, Tendam, Fnac, Primor, McDonald's y Starbucks.
Ese nivel de ocupación es inusual en el retail europeo actual, donde muchos centros comerciales arrastran vacíos desde la pandemia. La combinación de turismo de sol, compras de proximidad y una oferta de ocio consolidada explica la resiliencia del activo. El Algarve recibe cada año millones de turistas británicos, alemanes y, desde hace tiempo, también españoles.
La estructura del deal: Santander, Garrigues y KPMG en la compra de Alfana
La operación fue liderada por Pablo Gómez-Almansa, Gonzalo Senra y Javier Abarca, los tres socios clave en la estructura de Alfana. Participaron también clientes de la banca privada de Banco Santander, lo que sugiere que el vehículo de inversión cuenta con capital de inversores individuales de alto patrimonio además de fondos institucionales.
En el lado de la compra, el asesoramiento legal corrió a cargo de Garrigues, el financiero de KPMG, el comercial de RPE y el técnico de CBRE junto con GMD Consultoría. El vendedor, Commerz Real, estuvo representado por Ambas Real Estate. Esa densidad de asesores refleja la complejidad transaccional de un activo de estas dimensiones en un mercado internacional.
Commerz Real, el banco alemán que vende, ha estado deshaciéndose de activos no estratégicos en el sur de Europa desde hace años. La salida de Forum Algarve encaja en esa estrategia de reducción de exposición al retail secundario, aunque en este caso el activo era de primera línea. La contradicción no es menor: a veces los vendedores institucionales liquidan incluso lo bueno por presión de balance.
De Xanadú a Faro: la estrategia de Alfana en el retail ibérico
Con esta compra, Alfana consolida su posición como uno de los gestores de retail más relevantes de la Península Ibérica. Su cartera incluye Xanadú, en el corredor del Henares; Moraleja Green, en la zona norte de Madrid; y ahora Forum Algarve, que se suma al fondo Rivoli Retail. El salto a Portugal no parece coyuntural: la firma había estado sondeando oportunidades en el país vecino desde al menos 2023.
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El retail español ha vivido una transformación acelerada desde 2020. Los centros comerciales de barrio y los outlets han resistido mejor que las grandes superficies urbanas dependientes de turismo de negocios. Alfana parece haber apostado por una fórmula híbrida: activos con componente de ocio, accesibilidad por carretera y demografía creciente a su alrededor. Forum Algarve cumple los tres requisitos.
La gestora no opera como propietario pasivo. En Xanadú y Moraleja Green ha impulsado renovaciones de la oferta comercial y experienciales que buscan alargar la estancia del visitante. Ese modelo, trasladado a Faro, podría significar cambios en la mixtura de tenants o en la distribución de superficies entre compras, restauración y entretenimiento.
El precio de 130 millones y lo que dice del mercado portugués
Los 130 millones de euros pagados por Forum Algarve implican una relación precio sobre ventas de operadores cercana al 1,08x, un múltiplo razonable para un activo prime de retail en la Península. En comparación, operaciones recientes en Madrid o Barcelona para activos similares han rondado entre 1,2x y 1,5x, lo que sugiere que Alfana ha pagado algo de descuento por la incertidumbre de entrar en un mercado nuevo.
El dato relevante para inversores y competidores es que el mercado portugués de retail prime sigue atrayendo capital español. Antes de Alfana, firmas como Merlin Properties y Lar España habían explorado operaciones en Lisboa y Oporto, aunque sin cerrar compras de esta envergadura. La operación de Alfana puede abrir la puerta a otras entradas, especialmente si los rendimientos en España siguen comprimiéndose.
La pregunta abierta es si Alfana mantendrá Rivoli Retail como vehículo exclusivamente ibérico o si el éxito en Faro empujará a nuevas compras en Portugal, o incluso más allá. Por ahora, la firma no ha comunicado objetivos de expansión geográfica concretos, pero el salto a los 1.000 millones de euros gestionados en retail da escala suficiente para planteárselo.
Preguntas frecuentes
¿Qué otros activos gestiona Alfana aparte de Forum Algarve?
La firma gestiona Xanadú, en Arroyomolinos (Madrid), y Moraleja Green, en Alcobendas, ambos integrados en el fondo Rivoli Retail junto con el nuevo activo portugués.
¿Quién vendió Forum Algarve y por qué?
El vendedor fue Commerz Real, el brazo inmobiliario del banco alemán, que lleva años reduciendo su exposición al retail en el sur de Europa como parte de una estrategia de desinversión en activos no core.
¿Qué asesores intervinieron en la operación?
En el lado comprador actuaron Garrigues (legal), KPMG (financiero), RPE (comercial) y CBRE junto con GMD Consultoría (técnico). El vendedor contó con Ambas Real Estate.
Información publicada originalmente por BrainsRE News.