Aedifica: la nueva potencia inmobiliaria sanitaria en Europa
Aedifica absorbe a Cofinimmo sumando una cartera de activos de 12.400 millones de euros y consolidándose como la mayor sociedad inmobiliaria de sanidad en Europa. La operación, materializada mediante fusión por absorción, eleva al nuevo grupo al cuarto puesto mundial del sector y redefine el mapa del healthcare real estate europeo. La noticia fue adelantada por Eje Prime.
Cofinimmo ha sido deslistada de Euronext. Sus 7,77 millones de títulos se canjearon por 9,16 millones de acciones nuevas de Aedifica. El capital social de la absorbente se ha situado en cerca de 2.444 millones de euros, con 92,63 millones de acciones en circulación.
La capitalización bursátil de Aedifica alcanzaba los 5.900 millones de euros en junio de 2026. El consejo ha nombrado a Jean Hilgers como presidente, relevando a Serge Wibaut, que pasa a vocal independiente. El consejero delegado, Stefaan Gielens, ha subrayado que la fusión explotará sinergias para atender la demanda de inmuebles sanitarios de calidad y coste contenido.
12.400 millones: la cifra que convierte a Aedifica en líder europeo de sanidad
El dato de 12.400 millones de euros bajo gestión no es meramente contable. Coloca al grupo belga por encima de competidores como Vonovia Care o Medical Properties Trust en el escalafón europeo, y a un solo escalón de gigantes globales como Welltower o Ventas en Estados Unidos.
La operación responde a una tendencia de fondo: la consolidación del healthcare REIT europeo ante la presión demográfica y la escasez de infraestructura geriátrica. Europa envejece más rápido de lo que construye residencias. Aedifica y Cofinimmo han leído el mismo diagnóstico y han optado por crecer en tamaño para bajar costes de financiación y captar fondos institucionales.
La cartera combinada abarca once países: Bélgica, Alemania, Países Bajos, Reino Unido, Finlandia, España, Irlanda, Francia, Italia y, ahora, los activos de Cofinimmo en Galicia, Valencia, Murcia y Andalucía. El foco sigue siendo la residencia de mayores y, en menor medida, centros médicos y hospitales de media estancia.
449 millones en España y un déficit de 103.000 camas que nadie cubre
El mercado español emerge como prioridad estratégica en el plan de integración. El grupo estima un déficit de 103.000 camas geriátricas en el conjunto del país. Su hoja de ruta prevé la incorporación de 30.000 camas nuevas en los próximos tres años, una cifra ambiciosa que equivale a construir el equivalente a 600 residencias estándar.
Aedifica desembarcó en España el 20 de diciembre de 2021 mediante un acuerdo de 75 millones de euros con Neurocare Home. La operación le dio control de 1.000 plazas en régimen de triple net lease a 30 años, con rentabilidades iniciales del 5,5%. En septiembre de 2025, reforzó su posición con una inversión de 7,5 millones en una residencia de 5.000 metros cuadrados en Mutxamel (Alicante), arrendada a Novaedat.
Por su parte, Cofinimmo había construido desde 2019 una plataforma española de 32 activos valorados en 449 millones de euros, con ocupación del 100%. La absorción integra estos activos sin necesidad de compra adicional, ahorrando primas de control y tiempo regulatorio.
Jean Hilgers y el cambio de mando tras la integración
La fusión ha traído renovación en el consejo. Jean Hilgers, figura consolidada en el sector belga, asume la presidencia con el mandato de gestionar una integración compleja: dos culturas de riesgo distintas, sistemas de reporting desiguales y una base de inversores que pasa de belga-francófona a paneuropea.
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Serge Wibaut, histórico de Cofinimmo, permanece como independiente. Su continuidad garantiza la memoria institucional y calma a los accionistas históricos de la absorbida, que representaban cerca del 15% del capital pre-fusión. La transacción no incluyó prima de control en efectivo, lo que redujo la resistencia de la base accionarial.
El mercado ha recibido con moderación la operación. La capitalización de 5.900 millones de euros de junio refleja un múltiplo de descuento sobre activos (aproximadamente 0,48x) común en REITs europeos de sanidad, penalizados por la subida de tipos de interés entre 2023 y 2024. La expectativa de recortes del BCE en el segundo semestre de 2026 podría revalorizar el sector.
Mutxamel y el plan de 30.000 camas: dónde apuesta el grupo
La inversión en Mutxamel, aunque modesta (7,5 millones), revela la táctica de Aedifica en España: activos pequeños, arrendados a operadoras regionales consolidadas, con contratos largos y escalonados. Novaedat, arrendataria del activo alicantino, opera en la Comunidad Valenciana desde 1998.
Los 32 activos de Cofinimmo aportan geografía diversificada: Galicia (donde la escasez de camas es crónica desde el cierre de centros públicos en 2015-2019), la costa mediterránea (Valencia y Murcia, con demanda estacional de mayores británicos y alemanes) y Andalucía (mercado en expansión por envejecimiento de la población autóctona).
El reto no es solo cuantitativo. España mantiene una regulación autonómica fragmentada en licencias de residencias, con listas de espera que en comunidades como Cataluña o Canarias superan los 18 meses. Aedifica deberá navegar 17 marcos regulatorios distintos para cumplir su objetivo de 30.000 camas.
Competencia y el vacío que deja Cofinimmo en el mercado belga
La desaparición de Cofinimmo como entidad independiente altera el ecosistema inmobiliario belga. Durante décadas, la sociedad fue referencia para inversores institucionales europeos que buscaban exposición a renta inmobiliaria de bajo riesgo en el Benelux. Su delisting reduce la oferta de REITs domiciliados en Bruselas.
Los competidores directos en España ahora enfrentan a un actor con coste de capital menor. Orpea (ahora Coopérative), DomusVi y Colisée operan mayoritariamente en régimen de propiedad directa o sale-and-leaseback parcial. Aedifica puede ofrecer contratos más largos y rentabilidades iniciales más ajustadas, presionando los márgenes de las operadoras.
Para los inversores en fondos de private equity con exposición a residencias españolas, la pregunta inmediata es si Aedifica acelerará adquisiciones o priorizará desarrollos greenfield. La segunda opción lleva más tiempo pero genera primas de valoración del 15-20% sobre coste de construcción.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad ofrecían los activos españoles de Aedifica antes de la fusión?
Los contratos triple net lease firmados en 2021 con Neurocare Home partían de rentabilidades iniciales del 5,5%, con revisión anual ligada al IPC.
¿Dónde están ubicados los 32 activos de Cofinimmo en España?
Galicia, Comunidad Valenciana, Región de Murcia y Andalucía. Ninguno está en Madrid ni Cataluña, las dos mayores plazas por volumen de camas.
¿Cuántas acciones de Aedifica recibieron los accionistas de Cofinimmo?
1,18 acciones de Aedifica por cada título de Cofinimmo (ratio de canje de 7,77 a 9,16 millones).
¿Qué operadora gestiona la residencia de Mutxamel?
Novaedat, grupo valenciano con trayectoria desde 1998 en la gestión de centros de mayores en la Comunidad Valenciana.