Ley de Vivienda: nuevas zonas tensionadas en el norte de España
El Ministerio de Vivienda ha declarado este martes nuevas zonas tensionadas en cinco localidades del norte peninsular, incluyendo Santiago de Compostela, Basauri y Luanco, además de áreas específicas de Avilés, Gijón y Llanes. La medida activa el mecanismo de control de precios de alquiler contemplado en la Ley de Vivienda de 2023. La información ha sido adelantada por El Confidencial.
Santiago, Basauri y Luanco entran en el mapa de control de alquileres
La resolución ministerial añade tres nuevos municipios completos al régimen de zonas tensionadas. Santiago de Compostela, capital gallega con fuerte presión turística y universitaria, encabeza la lista junto a Basauri (Vizcaya) y Luanco concejo costero asturiano.
Además, la declaración afecta a zonas puntuales dentro de Avilés, Gijón y Llanes. El Ministerio no ha detallado los perímetros exactos de estas áreas parciales, una práctica habitual para evitar efectos frontera inmediatos en los límites municipales.
La designación como zona tensionada implica que los propietarios no pueden superar los índices de referencia de precios establecidos por el Ministerio al renovar o firmar nuevos contratos de alquiler. La limitación afecta a viviendas en propiedad de personas jurídicas y a grandes tenedores, con excepciones para pequeños propietarios según los casos.
El norte peninsular acumula ya la mitad de las zonas tensionadas del Estado
Esta nueva tanda confirma una concentración geográfica notable del mecanismo. Desde la entrada en vigor de la ley, el Gobierno ha priorizado municipios del litoral cantábrico y gallego, junto a las grandes áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Málaga, Palma y Valencia.
El criterio de designación exige que el precio del alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares locales, o que el coste de la vivienda haya crecido al menos un 5% por encima de la subida del IPC en los cinco años previos. La combinación de turismo de verano, segunda residencia y escasa oferta de alquiler tradicional ha disparado estas ratios en la cornisa cantábrica.
Para el inversor institucional, la medida obliga a recalibrar modelos de rentabilidad. Las socimis con exposición en estas zonas, como Testa Residencial o Azora, deben ajustar previsiones de ingresos por alquileres. Las promotoras que mantienen stock de alquiler también enfrentan una compresión de márgenes en activos que hasta 2025 operaban en mercado libre.
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La resolución llega tras el fiasco del primer índice de precios del INE
El anuncio coincide con la rectificación del Instituto Nacional de Estadística sobre su primer índice oficial de alquileres, publicado en junio de 2026 con errores metodológicos que el propio organismo reconoció. El INE tuvo que revisar a la baja las cifras de varias provincias, lo que retrasó parcialmente las actualizaciones de los índices de referencia aplicables a estas nuevas zonas.
La incertidumbre sobre los datos oficiales ha generado fricción entre administraciones e inversores. La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y la Confederación de Sociedades Inmobiliarias (CSI) han reclamado en varias ocasiones un sistema de índices más ágil y desagregado. La falta de transparencia en los perímetros de zonas parciales, como las de Avilés o Gijón, añade complejidad operativa para las gestoras de activos.
Desde el lado de la demanda, las asociaciones de inquilinos celebran la medida pero alertan de la escasa efectividad sin refuerzo inspectivo. El Sindicato de Inquilinas y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) han documentado centenares de contratos que ignoran los topes legales en zonas ya declaradas, especialmente en el mercado informal de habitaciones y alquileres de temporada encubiertos.
Los próximos índices de referencia, clave para septiembre
El Ministerio debe publicar antes del 15 de septiembre de 2026 la actualización trimestral de los índices de precios aplicables a todas las zonas tensionadas. Esta revisión incluirá por primera vez a los nuevos municipios del norte, convirtiéndose en el primer test real de cotización oficial para estos mercados.
Los fondos con estrategia de build-to-rent en el norte peninsular, como los operados por Grupo Lar o Aedas Homes en zonas de Gijón y Avilés, deberán decidir si mantienen apuestas a largo plazo o reorientan capital hacia mercados sin regulación. La promotora asturiana Habitat ya advirtió en su informe semestral de junio que la expansión de zonas tensionadas podría ralentizar su pipeline de vivienda en alquiler en la región.
¿Qué municipio del litoral cantábrico será el siguiente en solicitar la declaración? La costa de Lugo y los municipios interiores de Asturias acumulan presión similar, pero la capacidad administrativa de sus ayuntamientos para elaborar expedientes técnicos sigue siendo un cuello de botella.
Preguntas frecuentes
¿Qué comunidades autónomas han solicitado más zonas tensionadas?
Galicia, Asturias y País Vasco lideran las solicitudes. Otras como Andalucía o Castilla y León han mostrado menor impulso administrativo para remitir expedientes al Ministerio.
¿Cuándo se publican los índices de precios para las nuevas zonas?
El Ministerio debe publicar la actualización antes del 15 de septiembre de 2026, que será la primera con datos oficiales para Santiago, Basauri, Luanco y las zonas parciales de Avilés, Gijón y Llanes.
¿Qué promotoras tienen exposición directa en estas zonas?
Grupo Lar, Aedas Homes y Habitat mantienen proyectos de build-to-rent en Gijón y Avilés. Testa Residencial y Azora gestionan carteras de alquiler con activos en el norte peninsular afectados por la medida.