Vivienda protegida: registra su mejor inicio de año en 14 años
La vivienda protegida registra su mejor arranque de año en 14 años. El primer trimestre de 2026 dejó 5.215 calificaciones finales de vivienda protegida, un 74,9% más que en el mismo periodo de 2025, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el INE recogidos por BrainsRE. La cifra contrasta con un mercado libre que marca máximos históricos de precio y caída de transacciones.
5.215 viviendas: el desglose de un récord en vivienda protegida
El reparto por régimen deja tres de cada cuatro unidades bajo protección general. Las promotoras privadas firmaron el 60% del total, 3.123 viviendas, mientras que la promoción pública sumó 2.092 unidades, su mejor primer trimestre desde que existen registros en 2014.
Un dato estructural marca la tendencia: el alquiler ya supera a la propiedad. El 41% de las calificaciones finales apuntan a tenencia en alquiler frente al 27% en propiedad. La Generalitat de Catalunya concentra seis de cada diez viviendas protegidas terminadas en todo el territorio nacional.
La rehabilitación acompaña el impulso con cifras igualmente contundentes. Las calificaciones provisionales subieron un 90,7%, hasta 19.613, y las finales un 72,3%, hasta 21.155. Los Colegios de Arquitectos Técnicos registraron en el último cuarto de 2025 6.916 ampliaciones y reformas de vivienda, el 15,2% del total de visados, con una subida interanual del 9,4%.
El parque de vivienda libre: precios récord y ventas a la baja
El mercado libre vive una tensión opuesta. El precio medio alcanzó los 2.316 €/m², un 13,9% más que un año antes, con subidas paralelas en vivienda nueva y usada. El Índice General de Precios de la Vivienda del INE, con base 2025, se situó en 107,5 puntos, su máximo histórico.
La financiación, sin embargo, no frena. Se constituyeron 131.554 hipotecas en el primer trimestre, un 9,7% más y el mejor dato en 15 años. El volumen prestado rozó los 22.686 millones de euros, con un importe medio de 172.443 €. La ratio de hipotecas sobre ventas escrituradas alcanzó el 80,5%, el nivel más alto en 23 trimestres.
El sector de la construcción empleaba en el primer trimestre de 2026 a 1.743.900 personas, 114.300 más que en el mismo periodo de 2025. Su peso sobre el empleo total español se sitúa ya en el 7,6%, frente al 6% de principios de 2018.
25.480 terminaciones y 39.196 iniciaciones: el dato de actividad que explica el empleo
Las 25.480 viviendas terminadas suponen un 17,8% más interanual. Las iniciaciones, con 39.196 unidades, crecen un 12,7% y marcan el mejor primer trimestre en 18 años. La cifra explica la presión sobre la contratación y el encarecimiento de materiales y mano de obra cualificada.
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El contraste entre segmentos dibuja una bifurcación clara. Mientras la vivienda protegida registra su mejor dato en 14 años, el mercado libre acumula cuatro trimestres de precios récord con transacciones estancadas o en retroceso. La política pública, con la Ley de Vivienda de 2023 ya en aplicación y el fondo de 4.000 millones del Plan de Vivienda Joven, parece haber desplazado el foco hacia el alquiler asequible.
Para el inversor institucional, la pregunta es de dónde sale el stock. Las socimis del sector residencial han pivotado en los últimos 18 meses hacia el alquiler protegido y colaborativo público-privado. La entrada de capital en rehabilitación, con casi 20.000 calificaciones provisionales, anticipa una ola de proyectos de regeneración urbana que competirán por los mismos equipos técnicos.
La Generalitat y el mapa territorial: Cataluña como laboratorio
La concentración del 60% de la vivienda protegida terminada en Cataluña no es anecdótica. La Generalitat mantiene desde 2023 un protocolo de colaboración con promotores privados que acelera los trámites de calificación a cambio de porcentajes de alquiler social vinculados. El modelo, replicado parcialmente en Euskadi y Madrid, explica buena parte del desequilibrio regional.
Andalucía y Comunidad Valenciana, tradicionalmente activas en promoción pública, no aparecen con peso comparable en este primer trimestre. La distribución territorial de las 5.215 calificaciones finales será clave para entender si el récord es generalizable o concentrado en un ecosistema con ventaja regulatoria.
El próximo dato del INE: agosto y la confirmación de tendencia
El INE publicará el 7 de agosto el Índice de Precios de la Vivienda del segundo trimestre de 2026. La cifra dirá si la desaceleración de ventas en el mercado libre empieza a moderar la escalada de precios o si el desajuste oferta-demanda sigue empujando al alza. Para la vivienda protegida, el dato relevante llegará en octubre, con las calificaciones provisionales del segundo trimestre.
¿Mantendrá el ritmo de 5.000 calificaciones finales por trimestre? La pregunta no es retórica: el pipeline de suelo calificado y la capacidad de las administraciones para tramitar son los cuellos de botella que marcan el techo real del segmento.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre calificación provisional y final en vivienda protegida?
La provisional autoriza el inicio de la obra con condiciones; la final certifica que la vivienda cumple todos los requisitos y puede comercializarse. El plazo medio entre ambas supera los 18 meses.
¿Por qué el alquiler supera ya a la propiedad en vivienda protegida?
La Ley de Vivienda de 2023 prioriza el alquiler asequible con incentivos fiscales y acceso a suelo público. Los promotores privados encuentran menor riesgo de comercialización y flujos más predecibles.
¿Qué significa que la ratio hipotecas/ventas esté en el 80,5%?
Que 8 de cada 10 compraventas necesitan financiación bancaria, el nivel más alto desde 2019. Indica menor aportación de capital propio y mayor dependencia del crédito.