Banco de España: el déficit de vivienda sube a 750.000 casas
El regulador bancario vuelve a subir levemente el déficit de vivienda hasta 750.000 unidades
El Banco de España ha revisado al alza su estimación del déficit de vivienda en el país, situándolo ahora en 750.000 unidades, frente a los 700.000 calculados anteriormente. Este incremento, contenido pero significativo, refleja las tensiones estructurales que el supervisor considera una amenaza para la estabilidad macrofinanciera. Así lo recoge el informe anual 2025 del instituto emisor.
La cifra oficial supera incluso la última estimación de Caixabank, que situaba el desajuste en 730.000 viviendas, aunque la entidad privada proyecta que la brecha podría ampliarse hasta 900.000 unidades en 2029. El Banco de España advierte que la distancia entre la producción de nuevas viviendas y la creación de hogares se ha ido agrandando entre 2021 y 2025, consolidando una dinámica que limita el crecimiento económico y profunda la vulnerabilidad social.
750.000 viviendas: el sesenta por ciento en seis provincias
La distribución territorial del déficit revela una concentración extrema. Más de la mitad del desequilibrio, exactamente el 52,5 %, se acumula en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Este patrón geográfico agudiza la escasez en los mercados más dinámicos y expone a una parte significativa de la población a condiciones de acceso deterioradas.
El envejecimiento del parque edificado añade otra capa de complejidad. El Banco de España subraya la urgencia de rehabilitar el stock existente y mejorar su eficiencia energética, una necesidad que compite por recursos con la producción de nueva vivienda. La escasez simultánea de obra nueva y de renovación del parque heredado define el carácter estructural del problema.
La institución monetaria utiliza un lenguaje inusualmente tajano para un organismo de su naturaleza. El informe califica de "disfunciones estructurales" las trabas al suministro residencial y alerta sobre sus efectos en la distorsión intergeneracional de la riqueza. La formulación implica que los jóvenes enfrentan barreras sistemáticamente mayores que las generaciones precedentes para acceder a una vivienda digna.
La vivienda protegida cae del 62.000 anuales de los noventa a 11.000 en 2025
El retroceso de la producción pública constituye uno de los hallazgos más llamativos del documento. En 2025 se completaron apenas 11.000 viviendas protegidas y se iniciaron 15.500. La media anual del decenio 2015-2024 se sitúa en 9.000 unidades, una cifra que resulta dramática cuando se contrasta con los 62.000 hogares protegidos terminados cada año en la década de 1990 o los 56.000 de los años 2000.
| Período | Viviendas protegidas (media anual) |
|---|---|
| Década de 1990 | 62.000 |
| Década de 2000 | 56.000 |
| Media 2015-2024 | 9.000 |
| Año 2025 | 11.000 (completadas) / 15.500 (iniciadas) |
El Banco de España considera insuficientes los esfuerzos actuales para incrementar el parque de alquiler asequible. Además de su modesta escala, el instituto critica los plazos de materialización, que se extienden demasiado respecto a la urgencia del problema. La conclusión implícita es que los programas en marcha no alterarán sustancialmente la trayectoria del déficit en el horizonte próximo.
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Escrivá exige coordinación administrativa y mayor compromiso municipal
El gobernador José Luis Escrivá ha convertido la rigidez de la oferta en una de sus banderas desde su llegada a la institución. En esta ocasión, el informe traduce su diagnóstico en recomendaciones operativas concretas. La primera pide mayor coordinación entre las tres administraciones públicas, especialmente en materia de política del suelo y planeamiento urbanístico. El Banco de España advierte que las medidas unilaterales, aisladas, resultarán ineficaces frente a un desafío de esta magnitud.
La segunda recomendación apunta directamente a los ayuntamientos. El supervisor insta a los consistorios con presupuestos saneados y patrimonio disponible a asumir un papel más activo en la ampliación del stock público de vivienda. Se trata de una invitación velada a que las autoridades locales con capacidad financiera dejen de delegar la responsabilidad exclusivamente en las capas autonómica y estatal del sistema.
El mensaje del Banco de España interpela a un actor concreto: los municipios que acumulan recursos pero exhiben rezago en política habitacional. La formulación sugiere que parte de la solución pasa por movilizar capacidades dormidas en la periferia administrativa, no solo por inyectar fondos desde el centro.
El regulador eleva previsiones de inflación pese a mantener el crecimiento
A pesar de las tensiones residenciales, el Banco de España conserva sus previsiones de PIB para el período considerado. Sin embargo, ha revisado al alza sus proyecciones de inflación, reconociendo que las ineficiencias del mercado inmobiliario transmiten presiones al conjunto de la economía. La vivienda se erige así como factor de costes que contamina otros segmentos de precios.
La combinación de crecimiento mantenido con inflación superior al objetivo dibuja un escenario de estanflación residencial: más costes para las familias sin compensación en forma de mayor actividad económica. Esta configuración resulta particularmente lesiva para los hogares en formación y para los inquilinos, cuya capacidad de ahorro se erosiona mientras los precios del alquiler absorben proporciones crecientes de la renta disponible.
El Banco de España no ofrece estimaciones cuantificadas de ese impacto inflacionario adicional en el informe publicado. La ausencia de cifras concretas sobre el efecto pas-through de la vivienda al IPC general deja un margen de interpretación que probablemente se cubrirá en sus próximas actualizaciones macroeconómicas trimestrales.
Preguntas frecuentes
¿Qué provincias concentran más del 50% del déficit de vivienda?
Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga acumulan el 52,5% del déficit estimado por el Banco de España.
¿Cuántas viviendas protegidas se construían en los años noventa comparado con ahora?
En los noventa se completaban 62.000 viviendas protegidas al año; en 2025, solo 11.000. La media de 2015-2024 fue de 9.000 anuales.
¿Qué consecuencia económica destaca el Banco de España aparte del déficit habitacional?
El regulador ha elevado sus previsiones de inflación por las ineficiencias del mercado inmobiliario, aunque mantiene intactas las de crecimiento del PIB.