Centros de datos: la gran oportunidad inmobiliaria en España
Los centros de datos transforman el panorama inmobiliario español en una de las mayores oportunidades de inversión del decenio. El segmento ya concentra el 31% de la inversión inmobiliaria global, casi el doble de su media histórica desde 2020. España, con apenas el 0,5% de la capacidad mundial pese a representar el 2% del PIB, se perfila como el mercado europeo con mayor recorrido alcista.
El informe España como Hub Computacional Europeo, elaborado por Arcano, cuantifica la brecha: más de 80.000 millones de euros en inversión proyectada entre 2026 y 2035, equivalente al 5,4% del PIB nacional. La contribución acumulada al producto interior bruto podría superar los 222.000 millones en ese horizonte, con empleo de calidad equivalente al 2,7% del total de la ocupación nacional.
80.000 millones en diez años: la apuesta de Arcano por el hub español
La consultora de inversión independiente identifica en España una anomalía estructural favorable. La infraestructura digital existente no corresponde con el peso económico del país, lo que genera un efecto de demanda reprimida.
La transición hacia la inteligencia artificial ha elevado los requerimientos de computación a niveles sin precedentes. Los centros de datos han dejado de ser activos de nicho para convertirse en la fábrica de la economía digital. Esta revalorización explica el salto del 15% histórico al 31% actual en la inversión inmobiliaria mundial.
Para los inversores institucionales españoles, la ecuación es clara: el mercado local ofrece rentabilidades superiores a las de otros hubs europeos maduros, con costes operativos competitivos y una posición geográfica privilegiada para el tráfico entre Europa, África y América Latina.
Merlin Properties reconfigura su mix: del 80% de valor en oficinas al 80% en centros de datos
Ismael Clemente ha ejecutado la reconversión más radical del sector inmobiliario español. En el primer semestre de 2026, el 80% de la creación de valor de Merlin Properties proviene ya de centros de datos, según datos reportados por la socimi.
La proyección para 2032 dibuja una empresa distinta a la constituida en 2014:
- Facturación anual: 1.800 millones de euros, con el 65% originado por data centers.
- Ingresos recurrentes por renta: 1.150 millones anuales solo de este segmento.
- Oficinas: caída del 53% al 20% del valor del portfolio.
- Logística: descenso del 25% al 8%.
- Retail: reducción del 16% al 7%.
La estrategia de Merlin implica una desinversión acelerada en activos tradicionales y una capitalización progresiva de su plataforma de data centers, desarrollada en paralelo a su histórica especialización en oficinas de Madrid y Barcelona.
Te puede interesar
Centros de datos en España: Merlin Properties evita retrasos
El Corte Inglés y Prologis: dos modelos de entrada al segmento
La irrupción de corporaciones no tradicionales en el sector confirma la liquidez del mercado. El Corte Inglés, a través de su filial Kumo Networks, ha triplicado su capacidad de infraestructura con una nueva instalación en Paterna (Valencia) tras tres años de construcción. El grupo de distribución explota aquí una ventaja diferencial: la propiedad del suelo en ubicaciones metropolitanas consolidadas.
Prologis, líder mundial en logística industrial, ha anunciado la reconversión de parte de sus grandes complejos logísticos en centros de datos. El movimiento es significativo: la compañía gestiona más de 100 millones de metros cuadrados a nivel global y dispone de una cartera de activos en ubicaciones de última milla que otros operadores tardarían años en replicar.
La dualidad de enfoques ilustra la fragmentación actual del mercado. Por un lado, desarrolladores especializados como Merlin; por otro, conglomerados diversificados y operadores logísticos que aprovechan sinergias de ubicación y escala.
El empleo del 2,7% y el desafío de la formación especializada
La cifra de empleo proyectada por Arcano, equivalente al 2,7% de la ocupación nacional, encierra un problema de calificación. Los centros de datos requieren perfiles técnicos específicos en refrigeración, energía, ciberseguridad física y automatización de instalaciones, competencias ausentes en el mercado laboral español actual.
La inversión de 80.000 millones solo será efectiva si el ecosistema formativo acompaña. Alemania y los Países Bajos han desarrollado programas de FP dual con los principales operadores. España carece aún de una oferta estructurada equivalente, lo que podría convertirse en cuello de botella para los proyectos previstos en el segundo quinquenio del plan.
Para los family offices y fondos de infraestructuras, esto implica una variable adicional de riesgo operacional. La rentabilidad del activo depende tanto de la capacidad de atraer talento como de la eficiencia energética o la conectividad de fibra.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidades ofrecen los centros de datos frente a oficinas o logística?
Los data centers prime en Europa del Norte capitalizan entre un 4,5% y un 5,5%, superando al 3,5%-4% de oficinas centrales y equiparándose a la logística de última milla. En España, el spread es mayor por la escasez de oferta institucionalizada.
¿Qué regulación aplica a los data centers en España?
No existe una normativa específica nacional. La tramitación se rige por urbanismo autonómico y licencias sectoriales de telecomunicaciones. El Gobierno trabaja en un catálogo de zonas prioritarias para acelerar autorizaciones de proyectos estratégicos.
¿Cómo invierte un fondo minoritario en este segmento?
Las vías principales son: participación en vehículos de Merlin Properties, fondos de infraestructuras de gestoras como Asterion o KKR, y operaciones de club deal con promotores especializados en desarrollo de suelo tecnológico.
Información publicada originalmente por Eje Prime.