Mercado inmobiliario: los precios de la vivienda frenan su subida
La vivienda inicia un cambio de ciclo tras 49 trimestres consecutivos de subidas desde 2013, aunque la moderación es más una desaceleración controlada que un frenazo brusco. Los precios crecieron un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026, apenas cinco décimas por debajo del 12,7% registrado a finales de 2025. La señal más clara llega por el lado de la demanda: las transacciones se desplomaron un 7,7% en julio, la mayor caída interanual en más de dos años.
El dato que marca el techo: usado por encima de obra nueva
El giro más significativo del mercado residencial español se produjo ya en 2025. La vivienda de segunda mano empezó a pujar más fuerte que la nueva construcción, una ruptura con la dinámica anterior. En el segundo trimestre de 2026, el precio de los inmuebles usados escaló un 12,9% frente al 7,4% de la vivienda nueva.
El pico de esta tendencia se alcanzó a inicios de año, con el usado rozando el 13,5% de crecimiento interanual, el máximo de todo el ciclo expansivo. La nueva construcción, por su parte, se quedó en el 9,1%. La razón está en la escasez: la oferta de obra nueva se estanca en unas 100.000 unidades anuales, lejos de las necesidades reales del mercado.
El Banco de España cuantifica el déficit residencial en 750.000 viviendas. Otras entidades elevan esa cifra hasta el millón de unidades. Ese desajuste entre demanda creciente, impulsada por el aumento de población y hogares, y una oferta inmóvil es el motor estructural de la escalada de precios.
Tinsa y el Euribor apuntalan la tesis de la desaceleración
Los índices de referencia del sector confirman la moderación. Tinsa ya detectó una desaceleración del mercado en julio, especialmente marcada en capitales de provincia, grandes ciudades y territorios insulares. El repunte del 14,9% registrado en agosto no invalida la tendencia; responde más a la estacionalidad del mercado veraniego que a un rebrote alcista.
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El factor que puede acelerar el cambio de ciclo es monetario. El Euribor a agosto cerró en el 2,954%, su nivel más alto en dos años si se excluye el 3,169% de agosto de 2024. El Banco Central Europeo ha dejado claro que la era de tipos laxos ha terminado. La inflación repuntada en la eurozona y el endurecimiento monetario esperado encarecerán el acceso al crédito hipotecario, hasta ahora el principal combustible de la demanda.
¿Hacia dónde apunta el mercado residencial en otoño de 2026?
La confluencia de tres factores definirá los próximos meses. Primero, la evolución del Euribor tras las decisiones del BCE de septiembre y octubre. Segundo, la capacidad de las promotoras para desbloquear suelo y acelerar la producción de obra nueva por encima de las 100.000 unidades anuales actuales. Tercero, la resistencia de la demanda a tipos hipotecarios crecientes tras años de financiación barata.
El escenario base para inversores y promotoras no es un desplome de precios, sino una normalización gradual. El mercado español dista de una burbuja comparable a la de 2007 por la ausencia de sobreendeudamiento masivo y por un stock de vivienda nueva contenido. La pregunta abierta es si la moderación será suficiente para que los precios se reconecten con la capacidad adquisitiva real de los hogares españoles.
Información publicada originalmente por EjePrime.