Ores: vende inmuebles en San Sebastián y Braga por 19.1 millones

Ores ha cerrado la venta de dos inmuebles comerciales en San Sebastián y Braga por un precio conjunto de 19,1 millones de euros, en una operación que genera una plusvalía aproximada de 2 millones a la socimi de Bankinter y Sonae Sierra. La transmisión, ejecutada a través de su filial Olimpo Asset 1, se enmarca en el proceso de desinversión no estratégica que el Consejo de Administración aprobó en 2025. El movimiento confirma que la compañía cumple con su plan de recortar activos pese a una cartera que ya había caído un 8,18% en valoración durante el último ejercicio.

19,1 millones en dos activos: los detalles de la operación

Los dos inmuebles desprendidos se sitúan en mercados de distinto perfil pero con demanda comercial consolidada. El primero, en la calle San Marcial 26 de San Sebastián, ocupa una posición céntrica en una de las ciudades con renta per cápita más elevada del Estado. El segundo, en la rua da Senra de Braga, explota la expansión del consumo en el norte de Portugal, una región que ha atraído operadores de retail en los últimos años.

La formalización de ambas transacciones ha generado una plusvalía aproximada de 2 millones de euros. La cifra, si bien modesta en términos absolutos, resulta relevante para una socimi cuya valoración bruta de activos cerró 2025 en 329,8 millones, el nivel más bajo desde 2017 salvo aquel ejercicio. La operación demuestra que Ores logra descargar activos con margen positivo incluso en un contexto de contracción patrimonial.

La transmisión se ha ejecutado mediante la filial Olimpo Asset 1, vehículo que Ores utiliza para canalizar parte de sus operaciones de desinversión. Este tipo de estructuras es habitual entre las socimis que buscan segregar activos antes de su venta, facilitando la due diligence y la financiación específica para cada operación.

El contexto: una cartera en reducción desde 2024

Ores cerró 2025 con una valoración bruta de activos de 329,8 millones de euros, una caída del 8,18% respecto a los 359,2 millones registrados en 2024. El descenso sitúa a la socimi en su nivel patrimonial más reducido desde 2017, cuando la valoración se situaba en 175,8 millones. La trayectoria refleja años de crecimiento seguidos de un giro en la estrategia corporativa.

La cartera se repartía a 31 de diciembre de 2025 entre 17 edificios en España (52,3% del total) y 14 en Portugal (47,7%). En términos de tipología, predominan los supermercados con casi el 30% del total, seguidos de gran superficie con el 21,5% e hipermercados con el 19,7%. Los parques comerciales concentran el 14,7% y las medianas superficies el 12,7%. Esta composición explica en parte la resiliencia de la ocupación, que ronda el 99,8%.

La cifra de negocio anual se situó en 21,1 millones de euros, un retroceso del 9,09% frente a los 23,2 millones de 2024. El NAV (valor liquidativo neto) alcanzó los 186,7 millones, equivalente a 0,95 euros por acción, frente a los 194,2 millones del ejercicio anterior. El apalancamiento medio se redujo al 43,5%, desde el 46% de 2024, en una señal de desapalancamiento coherente con la venta de activos.

Por qué importa: desinversión con plusvalía en mercado selectivo

La operación de Ores resulta significativa para el inversor por varios motivos concretos. Primero, demuestra que existe liquidez para activos comerciales de tamaño medio en ciudades secundarias españolas y portuguesas, no solo en Madrid, Barcelona o Lisboa. Segundo, confirma que la plusvalía sigue siendo alcanzable en activos gestionados con ocupación estable, aunque el comprador no haya trascendido en el anuncio.

Para promotoras y fondos con cartera comercial, el movimiento de Ores establece un punto de referencia en la curva de precios. Los 19,1 millones conjuntos sugieren valuations per cápita o por metro cuadrado que otros vendedores podrían utilizar como ancla en negociaciones similares. La ausencia de comprador identificado, sin embargo, impide calibrar si se trata de inversor core o de oportunidad.

La plusvalía de 2 millones sobre 19,1 millones implica un margen cercano al 10,5% sobre el precio de transmisión, aunque el dato oficial se refiere a la plusvalía contable respecto al valor de adquisición o inversión histórica. Este matete importa para quienes analicen la rentabilidad real de la socimi: la plusvalía contable no siempre equivale a retorno total, que debe incluir rentas percibidas durante la tenencia.

El próximo paso: ¿cuántos activos quedan en la lista de ventas?

El Consejo de Administración de Ores aprobó en 2025 el proceso de desinversión no estratégica, y fueron varios los activos que se pusieron a la venta. La pregunta ahora es cuántos inmuebles restan en esa lista y en qué plazo prevé la socimi completar el recorte. Con 31 inmuebles a cierre de 2025, la venta de dos activos reduce la cartera a 29, aunque la compañía podría haber formalizado operaciones adicionales en lo que va de 2026.

El apalancamiento del 43,5% y el NAV de 0,95 euros por acción ofrecen cierto colchón para nuevas desinversiones sin comprometer la estructura de capital. No obstante, una reducción acelerada podría presionar el dividendo, tradicionalmente uno de los atractivos de las socimis para el inversor minorista. La cifra de negocio en descenso ya anticipa este riesgo.

Los analistas de sector seguirán de cerca la evolución del GAV (gross asset value) en los próximos informes trimestrales. Si la tendencia de contracción se mantiene, Ores podría enfrentar la decisión de fusionarse, absorberse o reconvertir su modelo hacia activos con mayor potencial de revalorización, como ya han hecho otras socimis comerciales que migraron hacia logística o centros de datos.

Información publicada originalmente por Ejeprime.