Unibail Rodamco España: sus beneficios saltan a 144 millones

Unibail Rodamco España ha disparado su beneficio a 144 millones de euros en 2025, casi cuadruplicando los 40 millones del ejercicio anterior. La filial española del grupo francés Unibail Rodamco Westfield consolida su estrategia de desinversión selectiva mientras mantiene una ocupación récord en sus centros comerciales.

144 millones: de dónde sale la cifra récord

El salto en el resultado neto responde a dos movimientos concretos, no a una mejora operativa general. El primero, la venta del centro comercial Bonaire en Valencia a Castellana Properties por 270 millones en marzo de 2025, que dejó una plusvalía neta de 96 millones. El segundo, la reducción drástica de costes financieros tras la cancelación y refinanciación de deuda intragrupo.

Los gastos financieros cayeron de 47,7 millones en 2024 a 28,9 millones en 2025. Ese ahorro de casi 19 millones, sumado a la plusvalía de Bonaire, explica prácticamente en su totalidad el incremento del beneficio. La facturación, por el contrario, se contrajo un 9%, pasando de 168 millones a 153 millones.

Esta combinación de datos dibuja un perfil claro: URW España está priorizando la eficiencia del balance sobre el crecimiento de ingresos recurrentes. La desinversión de activos maduros libera capital y reduce apalancamiento, aunque a costa de menor cifra de negocio.

El mapa de centros que queda: 260.730 metros cuadrados y un 99,6% de ocupación

Al cierre de 2025, el portfolio español de URW se había reducido a cuatro activos principales con una superficie total de 260.730 metros cuadrados. En Madrid conserva Parquesur y una participación en La Vaguada. En Barcelona, el centro Glòries y parte de Splau tras vender el 50% restante a Castellana Properties por 89,2 millones en 2026. En San Sebastián, Garbera.

La ocupación media alcanzó el 99,6%, frente al 97,6% de 2024. Ese dato contrasta con la tendencia general del sector español de centros comerciales, que tras la pandemia ha tardado en recuperar niveles prepandémicos en muchas zonas secundarias. URW se concentra en ubicaciones prime, donde la demanda de espacio por parte de retailers sigue siendo sólida.

La operación de Splau, cerrada en 2026, forma parte de una reorganización que ya ha dejado varias transacciones relevantes. En 2024 vendió Equinoccio en Majadahonda a Atitlan, la sociedad liderada por Roberto Centeno y Aritza Rodero, por 33 millones. En 2018 ya había traspasado cuatro centros en Sevilla, Cádiz, Badajoz y Valladolid a Morzal Property Iberia, hoy Castellana Properties, por 440 millones.

Castellana Properties, el comprador recurrente del despiece URW

La relación entre URW y Castellana Properties ha cobrado forma de desinversión estructurada. El fondo gestionado desde Luxemburgo ha absorbido Bonaire, parte de Splau y los activos de 2018, convirtiéndose en el receptor natural de los centros que URW descarta en España.

Este patrón responde a una lógica de mercado. Castellana busca escala en centros comerciales de provincias y periferias metropolitanas, donde ve valor añadido en la gestión activa y la renovación de mix comercial. URW, por su parte, prefiere concentrarse en los hubs de mayor rotación y renta por metro cuadrado.

Para los inversores en socimis y fondos de retail, la pregunta relevante es si Castellana logrará rentabilizar esos activos mejor que URW, o si está comprando en el punto de madurez del ciclo. La operación de Bonaire, valorada en 270 millones, será un termómetro en ese sentido.

Turismo, omnicanalidad y la apuesta por los grandes hubs

URW proyecta que el sector de centros comerciales en España seguirá recuperándose impulsado por tres factores. El primero, el turismo internacional, que alimenta la demanda en destinos como Barcelona y San Sebastián. El segundo, el modelo retail omnicanal, que transforma los centros en puntos de recogida, experiencia y servicio más que en simples espacios de venta. El tercero, la concentración de tráfico en los grandes complejos bien ubicados, en detrimento de centros medianos en zonas saturadas.

Esta visión implica que el portfolio reducido de URW España, aunque menor en superficie, está mejor alineado con las tendencias estructurales del sector que el conjunto que manejaba hace una década. La compañía francesa ha aplicado en España una versión local de su estrategia global de capital rotation, vendiendo activos no core para reinvertir en desarrollos mixtos y centros de primer nivel en otras geografías.

El próximo hito: resultados 2026 y el impacto de la venta de Splau

El ejercicio 2026 incorporará el efecto contable completo de la venta del 50% de Splau por 89,2 millones, cerrada durante el año. Esa operación probablemente mantenga elevado el beneficio neto, aunque la facturación seguirá reduciéndose por la menor contribución de activos vendidos.

Los analistas del sector vigilarán si URW España completa nuevas desinversiones o si, una vez depurado el portfolio, pivota hacia el crecimiento orgánico o desarrollos nuevos. La compañía no ha anunciado proyectos greenfield en España, y su estrategia global prioriza mercados como Estados Unidos, Reino Unido y Francia para nuevas plataformas de retail y mixed-use.

¿Mantendrá URW su último tramo de presencia española, o Garbera y La Vaguada acabarán también en el bloque de salidas? La respuesta dependerá de cómo evolucionen los tipos de interés, la demanda de retail prime y la competencia de los fondos especializados por capturar activos con contratos de renta indexada.

Información publicada originalmente por BrainsRE.