Nepi Rockcastle: compra el centro comercial Megapark en España

Marek Noetzel, CEO de Nepi Rockcastle, ha desembarcado en España con la compra del centro comercial Megapark en Barakaldo por 254 millones de euros. La operación supone la primera incursión de la socimi neerlandesa fuera de Europa Central y Oriental, una región donde hasta ahora había concentrado sus 8.200 millones de euros en activos.

El complejo bilbaíno, con más de 80.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable y un área de influencia superior al millón de habitantes, funciona como punta de lanza de una estrategia de crecimiento que ahora mira a Europa Occidental. Noetzel y Anca Nacu, directora de Inversiones, han definido el activo como un "trophy asset" alineado con su apuesta por complejos dominantes generadores de valor.

254 millones en Barakaldo: por qué España y por qué ahora

La elección del Megapark no responde a una oportunidad aislada. Noetzel ha señalado públicamente que España es la gran economía más dinámica de la eurozona, con fundamentales retail atractivos y compresión de prime yields que hacen irresistible el momento de entrada. La socimi cotizada en Euronext y con listing secundario en Johannesburgo busca precisamente eso: rendimientos en mercados donde la recuperación del consumo ya no es proyectada, sino medible.

El activo de Barakaldo encaja en un perfil de inversión que Nepi Rockcastle ha perfeccionado durante siete años en ocho países. La compañía gestionaba hasta la operación española 63 propiedades, de las cuales 57 son centros comerciales que reciben 354 millones de visitas anuales. El salto a España implica competir con fondos y socimis ya asentados, pero también aprovechar una ventana donde la financiación se ajusta y los activos prime escasean.

La estructura accionarial de Nepi Rockcastle, con un free float superior al 73% y unos 10.000 accionistas, le otorga flexibilidad de capital que otras vehículos más concentrados no siempre tienen. Formada en 2017 de la fusión entre New Europe Property Investments y Rockcastle Global RE, la firma tiene raíces sudafricanas pero sede fiscal en los Países Bajos, una combinación que le ha permitido operar con agilidad en mercados emergentes europeos.

De Bucarest a Bilbao: el mapa que cambió Noetzel

Antes de este movimiento, la geografía de Nepi Rockcastle era exclusivamente CEE: Rumanía, Polonia, Eslovenia, Hungría, Bulgaria, Croacia, República Checa y Lituania. A esa red se suman edificios de oficinas en Bucarest, Sofía y Kosice, más un complejo industrial en Rasnov. La ausencia de posición en Europa Occidental era una asimetría deliberada, pero también un techo de crecimiento.

El nombramiento de Noetzel como CEO el 1 de abril de 2026, tras tres años como COO desde 2022, coincidió con la puesta en marcha de esta diversificación. Anca Nacu, como directora de Inversiones, ha sido la ejecutiva visible en la operación junto a él, lo que sugiere que el equipo directivo actual ve la expansión geográfica como parte de su mandato, no como una herencia de la etapa anterior.

El mercado retail español ha absorbido en los últimos años la entrada de fondos como Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield y Merlin Properties, además de la consolidación de local players como Lar España y Hispania. Nepi Rockcastle llega con una ventaja diferencial: experiencia en la renovación y monetización de centros comerciales en mercados de menor madurez, donde el trabajo operativo exige más intervención que en París o Múnich.

El prime yield español: la cifra que convenció a los sudafricanos

La expresión "prime yield compression" utilizada por Noetzel es clave para entender el timing. La compresión de rentabilidades en activos prime españoles indica que los precios de estos activos suben más rápido que sus ingresos, lo que en mercado alcista resulta atractivo para inversores con horizonte de mediano plazo y capacidad de mejorar la operación. Noetzel apuesta a que puede capturar valor donde otros ven rendimientos ya exprimidos.

El Megapark de Barakaldo ofrece un punto de partida testeable: si la fórmula CEE funciona en un entorno regulatorio, fiscal y de consumo distinto como el español, Nepi Rockcastle podrá replicarla en otros activos de la península. Si no, el coste de aprendizaje queda contenido en un único activo de gran tamaño, que por su condición de "trophy" mantiene liquidez incluso en escenarios adversos.

La pregunta que observadores del sector como consultoras y brokers plantean es dónde será la segunda operación. Noetzel ha declarado que esperan "seguir expandiéndose en España", sin concretar ciudades ni tipologías. La lógica del retail dominante sugiere que mirarán a centros comerciales de similar escala en áreas metropolitanas con déficit de oferta quality, probablemente en el corredor mediterráneo o en el área de Madrid donde la competencia entre fondos es intensa pero la demanda demográfica sostiene el modelo.

Hoja de ruta: ¿cuándo llega el siguiente activo?

Nepi Rockcastle no ha facilitado calendario ni presupuesto para su segunda operación española, pero la estructura de la compañía permite leer entre líneas. Con 8.200 millones de euros en activos y una política de crecimiento históricamente alimentada por adquisiciones puntuales más que por desarrollos de suelo, la firma tenderá a buscar activos en operación con ocupación estable y potencial de reperfilado de mix comercial.

El mercado español de centros comerciales, tras años de ajuste post-COVID, muestra ahora una curva en forma de K: los activos prime recuperan valor y tráfico, mientras los secundarios sufren estrés. La posición de Nepi Rockcastle en el segmento superior del Megapark le sitúa en el tramo ganador de esa curva, pero también le expone a que los precios de entrada en activos similares ya descuenten parte de la recuperación.

Para inversores y competidores del sector, el movimiento de Noetzel establece un nuevo referente: una socimi con experiencia en mercados emergentes europeos valida el retail español como destino core, no como periferia. La próxima subasta de activos retail en España, ya sea por fondos o por procesos de desinversión de REITs locales, contará con un nuevo postor con capacidad de cierre en efectivo y sin necesidad de sindicación compleja.

Información publicada originalmente por Eje Prime.