ING: Inyecta 1.800 millones en el sector inmobiliario español

ING inyecta 1.800 millones en el inmobiliario español y pulveriza su propio ritmo de 2025

ING ha colocado casi 1.800 millones en financiación inmobiliaria en España en solo siete meses. Ese volumen iguala casi al céntimo su récord histórico de todo el año 2025, pero lo ha logrado con cinco meses de adelanto. Eje Prime recoge la cifra de Julián Bravo, responsable de Real Estate de ING en España y Portugal.

De 1.850 millones en doce meses a 1.800 en siete: la aceleración de ING

El dato es contundente. ING cerró 2025 con 1.850 millones, su mejor año hasta la fecha. En 2026, la entidad neerlandesa alcanzará 1.800 millones a finales de julio.

La diferencia no está solo en la cifra. Está en la velocidad. El banco ha necesitado cinco meses menos para producir prácticamente el mismo volumen. Eso implica un cambio estructural en su capacidad de cierre, no un efecto de mercado pasajero.

Julián Bravo lidera la estrategia desde la banca de inversión de ING para la península ibérica. Bajo su gestión, el modelo ha virado de operaciones mastodónticas a un flujo constante de transacciones medianas y diversificadas.

20 operaciones y 1.350 millones cerrados: el nuevo perfil de cartera

Hasta la fecha, ING ha formalizado 20 operaciones por valor de 1.350 millones. Tiene otras siete u ocho en fase de cierre. En 2025 completó 22 operaciones en total, pero concentradas en pocos golpes de gran calibre.

El contraste es elocuente. El año pasado destacó una sola operación: los 815 millones de refinanciación para Ares Management por el portafolio residencial Avalon en Madrid. En 2026 no hay un único elefante. Hay una manada.

Esta dispersión reduce la dependencia de clientes individuales y suaviza el riesgo de concentración. Para un inversor o competidor, el mensaje es claro: ING ha escalado su máquina de origen sin depender de megadeals.

Los cuatro pilares donde ING está prestando ahora

• Logística: refinanciación del portafolio de Montepino y crédito bilateral con Merlin Properties, el gigante cotizado del sector.
• Residencial y living: nueva línea con Ares Management, esta vez con foco en Purpose-Built Student Accommodation (PBSA), el segmento de residencias universitarias de inversión.
• Retail de proximidad: apuesta por supermercados, activos considerados resistentes a la turbulencia del consumo.
• Portugal: financiación de oficinas prime en Lisboa para fondos internacionales y refinanciación de cinco centros comerciales de Sonae.

La oficina española queda fuera del foco directo de Bravo. ING evita oportunidades de alto riesgo en ese segmento, donde compiten aseguradoras y propietarios de largo recorrido. Su exposición al office en España pasa por deuda corporativa, no por financiación de activos.

La oficina española, en manos de aseguradoras: el mapa de la deuda por segmentos

La decisión de ING deja la oficina prime española en una órbita muy concreta. Las aseguradoras y los fondos de largo plazo absorben el riesgo de este segmento, que arrastra incertidumbre sobre la demanda post-pandemia y el teletrabajo.

La deuda corporativa permite a ING mantener presencia indirecta sin asumir el riesgo de activo. Es una fórmula que otros bancos europeos han replicado en mercados con exceso de oferta de metros cuadrados.

El contraste con Portugal es notable. Allí, ING sí financia oficinas prime en Lisboa, donde la escasez de producto institucional y la llegada de fondos internacionales sostienen la demanda. La capital portuguesa funciona como puerta de entrada al sur de Europa para capital norteamericano y asiático.

Merlin, Montepino, Ares, Sonae: quién está detrás de los préstamos de ING

Los nombres del clienteela de ING en 2026 dibujan un arco estratégico claro. Por un lado, socios recurrentes como Ares Management, el gestor estadounidense con más de 400.000 millones de dólares bajo gestión. Por otro, vehículos ibéricos como Merlin Properties, la socimi líder en logística y oficinas de la Bolsa de Madrid.

Montepino representa el polo logístico español independiente, mientras que Sonae es el conglomerado portugués con activos comerciales de consumo masivo. La combinación reduce la correlación entre los activos financiados.

Para los competidores de ING, esta cartera plantea una pregunta incómoda. El banco ha logrado escalar sin recurrir a las comisiones de sindicación de grandes operaciones, que dejan menos margen y exigen más capital regulatorio. Su modelo es más capital-light y más repetible.

Julio de 2026, punto de inflexión: ¿queda margen para batir el récord?

Con 1.800 millones a finales de julio, ING tiene cinco meses por delante para superar los 1.850 millones de 2025. La pregunta no es si lo logrará, sino por cuánto.

Las siete u ocho operaciones en pipeline, si cierran antes de diciembre, podrían añadir entre 300 y 500 millones adicionales según el tamaño medio de las transacciones ya cerradas. Eso situaría el año en torno a los 2.100-2.300 millones, un salto del 13-24% sobre el máximo histórico.

El dato relevante para el mercado no es la cifra en sí, sino la demostración de que el modelo diversificado funciona en un entorno de tipos estables pero selectivos. ING ha convertido la velocidad de cierre en ventaja competitiva, y eso es más difícil de replicar que una sola operación grande.