Dedómetro 2026: la gestión pública andaluza muestra graves fallos
El Dedómetro 2026 ha sacado a la luz las fisuras estructurales de la dirección pública andaluza. El informe anual de este observatorio independiente, publicado por InmoDiario, pone cifras a un diagnóstico que el sector inmobiliario y los inversores institucionales venían intuyendo desde hace años.
La herramienta, que mide la capacidad ejecutiva de las administraciones en materia de urbanismo y gestión del suelo, refleja un deterioro que impacta directamente en los plazos de licitación, la seguridad jurídica de las operaciones y el coste del capital para proyectos en Andalucía.
67 puntos sobre 100: la nota que frena proyectos
El informe asigna a la Junta de Andalucía una puntuación global de 67 sobre 100, siete décimas por debajo del registro de 2024. Esta cifra sitúa a la comunidad autónoma en el tercer cuartil del ranking estatal, por detrás de Madrid, País Vasco y Navarra.
El descenso se concentra en dos ejes críticos para el real estate: la digitalización de trámites urbanísticos (58 puntos) y la coordinación interadministrativa (61 puntos). Ambos indicadores han caído respecto al ciclo anterior, cuando alcanzaron 64 y 68 puntos respectivamente.
Para los fondos de infraestructuras y las promotoras que operan en el sur peninsular, estos números traducen en demoras medidas en trimestres. El informe documenta que el plazo medio para obtener la licencia de primera ocupación en municipios de más de 50.000 habitantes ha pasado de 8,4 meses en 2023 a 11,2 meses en el último ejercicio.
Los tres cuellos de botella que el sector ya sufría
El Dedómetro identifica causas estructurales que el mercado había asumido como crónica, pero que ahora tienen medición objetiva. El primero: la falta de personal técnico en las delegaciones territoriales, con una tasa de vacantes del 23% en arquitectos y aparejadores.
El segundo: la fragmentación de bases de datos entre administraciones. El sistema de información territorial de Andalucía (SIET) no interoperaba con los registros municipales en el 34% de los procedimientos analizados. Esto obliga a promotores y técnicos a presentar documentación duplicada, con el riesgo de inconsistencias que generan requerimientos y paralizaciones.
El tercero: la inestabilidad normativa. El informe cuenta tres modificaciones sustanciales del decreto de vivienda en los últimos veinticuatro meses, un ritmo que dificulta la planificación financiera de proyectos de desarrollo residencial.
La reacción de los operadores: entre la resignación y la presión selectiva
Las grandes promotoras con presencia en Andalucía han optado por una estrategia de concentración geográfica. Frente a dispersar riesgo en municipios pequeños, donde la variabilidad de plazos es extrema, priorizan corredores ya consolidados (Costa del Sol, área metropolitana de Sevilla, bahía de Cádiz) donde mantienen relaciones institucionales estables.
Los fondos internacionales, por su parte, han endurecido el pricing del riesgo regulatorio. En las últimas operaciones de compra de suelo en Málaga y Almería, las tasas de descuento aplicadas a los flujos futuros incluyen una prima de 75-125 puntos básicos respecto a operaciones comparables en Madrid o Barcelona, según conversaciones de mercado recogidas por el propio informe.
Un dato que ilustra la tensión: el volumen de suelo residencial transado en Andalucía durante 2025 fue un 12% inferior al del año anterior, mientras que en la Comunidad de Madrid creció un 8%. La correlación no es exclusiva, pero la dirección es significativa.
El plan de choque anunciado para septiembre
La Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda ha anunciado un plan de modernización administrativa con ejecución prevista entre septiembre de 2026 y diciembre de 2027. El presupuesto asciende a 42 millones de euros, financiados con fondos Next Generation.
El plan incluye tres palancas directas: la contratación de 180 técnicos de apoyo, la unificación de los registros territoriales en una única plataforma, y la simplificación de 14 procedimientos urbanísticos mediante silencio administrativo positivo. Si se ejecuta según calendario, el impacto en los plazos podría ser visible a partir del segundo semestre de 2027.
La pregunta que el sector se hace es si ese horizonte es compatible con los ciclos de inversión actuales. Los fondos con mandatos de cierre en 2028-2029 están ya tomando decisiones de asignación de capital. Para ellos, la mejora de la dirección pública andaluza llega tarde o llega a otros.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente el Dedómetro y quién lo elabora?
Es un índice de gobernanza territorial desarrollado por investigadores de las universidades de Granada, Sevilla y Málaga, con financiación mixta pública-privada. Evalúa 47 indicadores en siete dimensiones de gestión pública relacionadas con el desarrollo inmobiliario.
¿En qué se diferencia el sistema andaluz del madrileño según el informe?
Madrid obtuvo 78 puntos, once más que Andalucía. La diferencia se concentra en digitalización (72 vs. 58) y en la existencia de una ventanilla única de urbanismo que reduce los trámites entre administraciones.
¿Cómo afecta esto al precio final de la vivienda?
El informe no calcula impacto directo en precios, pero sí en costes financieros. La demora media de 2,8 meses adicionales en licencias supone un coste de oportunidad estimado en el 3-4% del valor del suelo para promotores con financiación bancaria.