Decreto de vivienda: Gobierno aplaza su aprobación a septiembre

El Gobierno de coalición (PSOE y Sumar) ha aplazado a septiembre la aprobación del nuevo decreto de vivienda que prepara el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. La medida busca cerrar un acuerdo con los grupos parlamentarios tras semanas de negociaciones tensas. BRAIN'S RE ha tenido acceso a los detalles del texto, que modifica de raíz la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Isabel Rodríguez, titular del ministerio, ha asumido la cartera en un momento de máxima presión política. El mercado de alquiler español lleva años en ebullición: los precios han escalado un 8,7% interanual según el último dato oficial disponible, y la conflictividad entre propietarios e inquilinos ha cristalizado en uno de los debates más polarizados del ciclo legislativo. El decreto intenta equilibrar derechos de ocupación con certeza jurídica para el inversor, aunque la balanza pesa hacia el lado del arrendatario.

Alquileres turísticos y habitaciones: dos regímenes que cambian de signo

El texto introduce dos cambios estructurales en la naturaleza de los contratos. Los alquileres estacionales quedarán limitados a doce meses. El inquilino deberá acreditar la naturaleza transitoria de su estancia. Transcurrido ese plazo, la vivienda se considerará domicilio habitual, con todas las protecciones que ello conlleva.

Las habitaciones entran por primera vez en el régimen de la LAU. Los contratos tendrán una duración de cinco años, o siete si el arrendador es una empresa. El inquilino de una habitación adquiere las mismas garantías que el de una vivienda completa: el propietario no podrá acceder sin previo aviso, entre otras protecciones.

El precio agregado de todas las habitaciones no podrá superar el valor de mercado del inmueble completo. Esta limitación operará principalmente en zonas con controles de precios ya vigentes, donde la fragmentación en alquiler por habitaciones había emergido como vía de elusión.

Reparaciones, IVA y depósitos: el propietario asume más costes

La responsabilidad de las reparaciones por desgaste ordinario recae ahora en el arrendador. Para obras mayores, el inquilino podrá ejecutarlas y descontar el coste del alquiler si el propietario no responde a un presupuesto en el plazo previsto. La norma introduce una agilidad procesal que antes no existía, aunque genera incertidumbre sobre quién califica el gasto como "ordinario" o "extraordinario".

Las reparaciones en vivienda habitual quedarán exentas de IVA. Es una medida fiscal directa que reduce el coste efectivo del mantenimiento para el propietario, aunque condicionada a que la vivienda tenga efectivamente esa calificación.

La devolución del depósito exigirá un documento firmado por ambas partes que acuerde los daños. El objetivo es reducir los conflictos judiciales por imputaciones unilaterales de deterioros, una de las principales fuentes de litigiosidad en el sector.

Desahucios con freno de emergencia: la comunidad autónoma como aval

El decreto endurece los requisitos para ejecutar desahucios por impago. Las comunidades autónomas deberán ofrecer alternativa habitacional a las familias afectadas, ya sea por hipoteca o por alquiler. Si no lo hacen, el desahucio quedará suspendido. Durante esa suspensión, la comunidad asumirá el pago de la renta adeudada, salvo que el arrendador sea un gran tenedor.

Esta distinción entre propietario individual y gran tenedor reproduce la lógica del decreto de 2023, pero amplía la cobertura a familias con hipoteca, no solo a inquilinos. La definición de "gran tenedor" sigue siendo más de diez inmuebles, según el marco vigente.

Todos los contratos que venzan antes de junio de 2028 deberán prorrogarse automáticamente, salvo que el propietario acredite necesidad de la vivienda para uso propio. La medida congela la rotación del parque durante casi tres años, con efectos directos sobre la liquidez del activo para el inversor.

Control de precios y derecho de tanteo: el inquilino gana posición

En mercados tensionados, los gastos adicionales no podrán utilizarse para sortear los topes de precio. La norma cierra una vía recurrente: contratos con alquiler oficial dentro del límite, pero con "gastos de comunidad" o "servicios" que duplicaban la cuota efectiva.

En vivienda protegida, como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, los costes extra no podrán superar el 30% de la renta del inquilino. El derecho de tanteo y retracto se refuerza: el arrendatario tendrá preferencia de compra incluso si la vivienda se vende como parte de una cartera, obligando a una tasación individualizada por unidad.

Septiembre, fecha tope para un acuerdo que el sector vigila con recelo

La prórroga hasta septiembre responde a la resistencia de grupos como ERC y Junts, que exigen más protección para comunidades autónomas en la gestión de desahucios, y de Podemos, que considera insuficiente el límite de precios en alquileres. El PNV y Bildu mantienen posiciones divergentes sobre la incidencia de la norma en el País Vasco, donde la vivienda concertada tiene tradición propia.

Para el inversor institucional, el decreto introduce una incertidumbre operativa que puede condicionar la rentabilidad esperada. Los fondos de inversión en vivienda, las socimis y los family offices con exposición al alquiler residencial en España deberán recalibrar modelos de riesgo. La prórroga forzosa hasta 2028, la suspensión de desahucios con cargo a la comunidad autónoma y la integración de habitaciones en la LAU alteran los plazos de recuperación del capital y la previsibilidad de ingresos.

La promotora privada, por su parte, podría desplazar parte de la oferta nueva hacia la venta frente al alquiler, ante la contracción esperada de rentabilidades. El efecto sobre el parque de vivienda en alquiler es, de momento, especulativo, pero el precedente de Berlín o París sugiere que los controles de precios agudos suelen reducir la oferta formal.