IRAI 2026: el costo de la vivienda crece un 5.48% en un trimestre
El precio de la vivienda crece a un ritmo que ya desconcierta a los operadores del sector. El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) del primer trimestre de 2026, publicado por Registradores de España, confirma una brecha cada vez más pronunciada: los precios escalan mientras el número de operaciones se estanca o retrocede. Es el diagnóstico de un mercado que calienta por la oferta, no por la demanda.
5,48% en tres meses: la vivienda nueva lidera la tensión
La vivienda de segunda mano, que concentra el grueso del mercado, subió un 4,28% respecto al trimestre anterior y un 11,19% en términos interanuales. Son cifras que ya doblan la inflación general y que sitúan a muchas zonas en máximos históricos.
La vivienda nueva, sin embargo, es donde la presión se dispara con más violencia. Los precios se han encarecido un 8,47% en el trimestre y un 10,77% en el año. El dato es especialmente relevante porque coincide con un repunte de ventas del 6,07% trimestral, aunque las operaciones anuales caen un 4,89%. Hay interés, pero no suficiente para compensar la escasez de producto.
El mercado de usado, por su parte, muestra una dinámica más preocupante. Las ventas bajan un 2,19% trimestral y un 1,31% anual. Los compradores se resisten o no pueden seguir el ritmo de las subidas. La conclusión es clara: el precio de la vivienda crece porque hay poco stock, no porque haya más compradores.
Locales, naves y garajes: el contrapunto que explica el problema
El resto de segmentos inmobiliarios dibuja un cuadro muy distinto. Los locales comerciales subieron un 9,35% en precio, pero las operaciones crecieron un 6,91%. Las naves industriales se encarecieron un 5,08% y las transacciones se dispararon un 14,25%. Los garajes, un 4,50% y un 5,16% respectivamente.
Esta correlación positiva entre precio y volumen es la que debería operar en un mercado sano. En vivienda, sin embargo, se ha roto. La diferencia estriba en la rigidez de la oferta residencial: el suelo urbanizable escasea, la licitación pública de suelo es mínima y la burocracia municipal retrasa años los proyectos. Los promotores con stock aprobado tienen una posición de fuerza que no tienen los propietarios de naves en polígonos industriales con suelo abundante.
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La financiación crece más que las ventas: el aviso del IRAI global
El índice global, que incorpora ventas, hipotecas y actividad comercial de la construcción, subió un 3,10% trimestral y un 7,13% anual hasta los 156,71 puntos. Dos factores explican este crecimiento desproporcionado respecto al volumen de transacciones.
Primero, el importe medio hipotecado. Creció un 5,76% en el trimestre y un 13,92% en el año. Los bancos prestan más dinero por operación, lo que refuerza la subida de precios en un círculo que preocupa al Banco de España. Segundo, la creación de empresas constructoras se ha disparado un 30,41% trimestral y un 75,21% anual. Hay capital entrando al sector, pero aún no se traduce en vivienda terminada.
Esta dualidad, dos velocidades en un mismo mercado, plantea una pregunta incómoda para los inversores institucionales. ¿Es sostenible que el precio de la vivienda crece alimentado solo por escasez y financiación, sin recuperación real de la demanda? Las socimis residenciales con carteras de alquiler pueden beneficiarse a corto plazo, pero una corrección por agotamiento del comprador residente afectaría a sus planes de rotación de activos.
Julio de 2026: ¿qué datos esperan los fondos?
El próximo hito relevante será la publicación del IRAI del segundo trimestre, previsto para octubre de 2026. Los operadores vigilarán especialmente dos variables: la evolución de las ventas de vivienda usada, que llevan dos trimestres de caída, y el comportamiento del importe hipotecado medio.
Si las transacciones siguen a la baja mientras el precio sube, el mercado entrará en territorio de alerta técnica. Si, por el contrario, el verano activa operaciones pendientes y se recupera algo de volumen, la narrativa cambiará. De momento, el precio de la vivienda crece por inercia de oferta, pero las promotoras con proyectos en pipeline saben que esa inercia tiene fecha de caducidad si no vuelve el comprador real.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia al IRAI de otros índices de precios como el del Ministerio?
El IRAI se basa en datos registrales de transacciones reales, no en tasaciones ni encuestas. Esto lo hace más fiable para fondos que necesitan precios de cierre, no de mercado estimado.
¿Por qué crece tanto la creación de constructoras si las ventas caen?
El capital institucional apuesta al desarrollo futuro: suelo urbanizado, proyectos en fase inicial y rehabilitación energética. Muchas de estas empresas aún no generan ingresos por venta de vivienda.
¿Qué tipología ofrece mejor relación riesgo-rentabilidad ahora mismo?
Las naves industriales muestran crecimiento simultáneo de precio y operaciones, con menor regulación que la vivienda. El segmento logístico last-mile mantiene demanda estructural por el comercio electrónico.