Madrid: la contratación de oficinas cae un 24% en 2026
La contratación de oficinas en Madrid acumuló 209.153 metros cuadrados en el primer semestre de 2026, un retroceso del 24% interanual que contrasta con el crecimiento de Barcelona y otros núcleos españoles. La caída responde a la escasez de activos que cumplan los requisitos corporativos actuales, combinada con la cautela de los inversores internacionales ante la incertidumbre económica global. Ejeprime recoge los datos del informe Savills Office Pulse, que dibuja un mercado fragmentado donde el producto adecuado escasea y los precios siguen escalando.
209.153 m² y un dato crudo: Madrid pierde stock neto desde 2023
El volumen de contratación madrileña se desploma cuando se compara con el primer semestre de 2025. La ausencia de operaciones de gran escala marca la diferencia: los corporativos post-COVID buscan calidad, eficiencia energética y ubicaciones prime, pero el inventario existente no responde a esa demanda.
El parque de oficinas de Madrid sufrió una pérdida neta de más de 300.000 metros cuadrados entre 2023 y junio de 2026. Durante ese período, 510.000 m² salieron del mercado por cambio de uso, mientras solo se incorporaron 198.000 m² de nueva construcción o rehabilitación. Esta hemorragia de stock explica buena parte de la tensión actual.
La dualidad geográfica es extrema. Dentro de la M-30, la tasa de disponibilidad se sitúa en un mínimo histórico del 2,36%. Fuera del anillo, el dato se multiplica por cinco: 12,37%. El promedio ponderado alcanza el 8,52%, pero esa cifra oculta dos mercados que apenas se hablan.
Los alquileres tocan los 50 €/m² mes mientras el producto prime desaparece
La escasez empuja los precios. Madrid ha registrado un nuevo máximo nominal de 50 euros por metro cuadrado y mes en operaciones prime. Varias contrataciones han cerrado por encima de los 45 €/m², confirmando que el segmento de lujo opera con dinámica propia, desacoplada del resto del parque.
Paradójicamente, el segmento de operaciones menores a 3.000 m² mantiene vigor. Se han contabilizado 246 transacciones en este rango, cifra cercana a máximos históricos. Las medianas empresas y los desplazamientos de plantilla de tamaño medio encuentran salida, pero los grandes fondos y las multinacionales top se quedan sin opciones viables.
La oferta futura no alivia el problema. Entre julio de 2026 y finales de 2027, solo están previstos 192.060 metros cuadrados de nueva entrega. Contra un stock total que supera los 14,3 millones, ese aporte representa un 1,3% del parque existente. Insuficiente para recomponer la tensión de mercado.
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Barcelona suma 189.600 m² y crece un 24%: el efecto Inditex y más allá
Mientras Madrid se contrae, Barcelona acelera. La ciudad catalana acumuló 189.600 metros cuadrados contratados en el primer semestre de 2026, con un incremento del 24% respecto al mismo período del año anterior. El dato es relevante incluso excluyendo el campus de Inditex en Sant Adrià de Besòs, que ha concentrado parte de la atención mediática.
La distribución del leasing barcelonés revela una geografía diversificada. La periferia concentra el 34% del volumen, impulsada por la operación de la textil. Las nuevas áreas de negocio absorben el 32%. El distrito 22@, histórico hub tecnológico, aporta el 28% restante, equivalente a unos 53.000 metros cuadrados.
La disponibilidad en Barcelona se sitúa en el 10,20% de media, pero con fisuras importantes. En zonas prime cae al 2,21%; en el centro urbano, al 5%. El 22@, en cambio, mantiene un 20,48% de vacancia que lo sitúa como el gran depósito de stock del mercado metropolitano.
15.000 m² para finales de 2026: la pipeline barcelonesa tampoco satisface
La oferta inmediata en Barcelona es aún más reducida que en Madrid. Para el segundo semestre de 2026 están previstas entregas de apenas 15.000 metros cuadrados, de los cuales solo 2.600 m² corresponden a nueva construcción en el 22@. Para 2027, la proyección asciende a 83.000 m², cantidad que Savills considera explícitamente insuficiente para atender la demanda acumulada.
El escenario plantea una pregunta directa a promotoras y fondos: ¿dónde se construye el producto que el mercado demanda? La rehabilitación de edificios obsoletos y la densificación de zonas bien comunicadas emergen como las únicas vías viables a corto plazo. El suelo nuevo escasea y los plazos de desarrollo superan los 36 meses en el mejor de los casos.
Para el inversor, el mensaje es claro. El spread entre rentabilidades en Madrid centro y periferia, o entre Barcelona prime y 22@, se mantendrá amplio mientras la oferta no se reequilibre. Las rentas contratadas hoy en el prime madrileño —esos 50 €/m²— probablemente marquen el piso, no el techo, de la próxima ronda de revisión.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia la disponibilidad dentro y fuera de la M-30 en Madrid?
Dentro de la M-30 la disponibilidad es del 2,36%, un mínimo histórico que presiona al alza los precios. Fuera del anillo, el dato quintuplica hasta el 12,37%, reflejando un mercado bifurcado donde solo el centro prime resulta atractivo para grandes ocupantes.
¿Cuánto stock de oficinas se ha perdido en Madrid desde 2023?
El balance neto es negativo en más de 300.000 metros cuadrados: 510.000 m² eliminados por cambio de uso frente a 198.000 m² incorporados por nueva construcción o rehabilitación.
¿Qué volumen de oficinas se entregará en Barcelona en 2027?
Están proyectados 83.000 metros cuadrados para 2027, cantidad que Savills considera insuficiente para cubrir la demanda acumulada, especialmente en segmentos prime y sostenibles.